ב. מכתב מיום 12.11.2003 בו פירטה העירייה את תעריפיה המעודכנים בנוגע ל"היטלים ואגרות פיתוח לשווקי משהב"ש בהר יונה ג'" (נספח 11 לתצהיר בר; ת/1).
(2) בענין מתחם ציפורית
--- סוף עמוד 33 ---
א. מכתב גזבר העירייה מיום 2.5.1993 (נספח 3 לתצהיר יחזקאלי) אליו כוּתב בין השאר מהנדס העירייה, בו מודיעה העירייה כי בהתאם להתחייבות החברה לפיתוח ותשתיות לבצע את כל עבודות התשתית של מערכת הביוב והמים באתר, העירייה תגבה אגרות בניה, רכישת זכויות מים ואגרת חיבור לרשת המים (ומכאן – כי לא תגבה היטלי פיתוח).
ב. מכתב מיום 12.1.1998 אל החברה לפיתוח בו מאשר סגן ראש העיר, כי לאור העובדה שבאזור בוצעו או מומנו עבודות הפיתוח ע"י משרד המסחר והתעשייה, אישרה מליאת המועצה כי היזמים אשר שילמו הוצאות פיתוח למשרד המסחר והתעשייה, משוחררים מתשלום זה לעירייה (נספח 4 לתצהיר יחזקאלי).
ג. מכתב - דומה למכתב הנזכר בס"ק ב' לעיל ומפורט יותר - הנושא (בכתב יד) את התאריך 25.6.1998, מופנה אל משרד המסחר והתעשייה וחתום ע"י ראש העיר וע"י גזבר העירייה (נספח 5 לתצהיר יחזקאלי), בו מאשרים ראש העיר והגזבר כי לאור העובדה שבאזור התעשייה בוצעו כל עבודות הפיתוח מתקציב המדינה, אישרה מליאת המועצה פטור מלא מתשלום אגרות פיתוח. עוד נכתב באותו מסמך, כי הפטור ינתן ליזמים להם יוקצו מגרשים באזור התעשייה לכשיגישו בקשה להיתר בניה וכי היזמים יחויבו באגרות בניה ובתשלום חיבור לשעון מים בשיעור שיהיה קבוע במועד הגשת הבקשה להיתר ע"י היזמים. רמ"י מציינת כי לא זו בלבד שניתן פטור מהיטלי פיתוח אלא שעצם החבות בהיטלים - לגביהם ניתן הפטור - יוחסה ליזמים ולא למדינה.
103. העירייה אינה מתכחשת ממשית לכך שעסקינן בהסכמות אשר ככלל אמורות היו לחייב אותה. הטעם לכך שהיא עותרת שלא לעשות כן, נעוץ בענין דירות יוקרה.
יצויין כי על פסק הדין בענין דירות יוקרה הוגשה בקשה לדיון נוסף וזו נדחתה ע"י כב' המשנה לנשיאה ריבלין בדנ"א 5547/11 גור אריה נ' דירות יוקרה בע"מ [פורסם בנבו] (4.1.2012) (להלן: "הדיון הנוסף").
ענין דירות יוקרה
104. ענין דירות יוקרה עסק במקרה בו יזמים גיבשו תוכנית להקמת מיזם בניה רחב-היקף בשטח בבעלות רמ"י ופעלו לקידום אישורה של תוכנית בנין עיר (תב"ע) חדשה במקום. היזמים פנו לרמ"י בהצעה להתקשר עימה בהסכם פיתוח כדי לזכות בזכות חכירה לדורות בשטח. מאחר שאותה עת חלו הוראות שקצבו את תוקפה של החלטה 611 של מועצת מקרקעי ישראל (החלטה שהיטיבה עם היזמים מבחינת דמי החכירה המהוונים), ביקשו היזמים לכרות את הסכם הפיתוח במהירות לפני שתיכנס לתוקפה החלטה חדשה
--- סוף עמוד 34 ---
שתעלה באופן ניכר את דמי החכירה המהוונים. רמ"י התנתה את כריתת הסכם הפיתוח בין השאר בקבלת אישור העירייה כי לא יהיו לעירייה תביעות כלפיה לתשלום היטל השבחה או היטל פיתוח.
היזמים פנו אפוא לעירייה וכרתו עימה הסכם בנוגע לתנאים בהם תסכים לספק את האישור הדרוש. אותו הסכם קבע בין השאר, כי היזמים ישלמו מקדמה על חשבון היטל ההשבחה הצפוי בעת אישור התב"ע החדשה וכן יבצעו את עבודות הפיתוח בקרקע בעצמם וכך יזכו בפטור מהיטל פיתוח. בתמורה אישרה העירייה לרמ"י כי לא יהיו לה דרישות כלפיה בגין היטלי השבחה ופיתוח (ועל יסוד אישור זה נכרת הסכם פיתוח בין היזמים לבין המינהל).
היזמים עתרו לסעד הצהרתי לפיו ההסכם אותו חתמו עם העירייה בטל בשל אי-חוקיות ובשל כפיה.
105. את תמצית הקביעה בפסק הדין בענין דירות יוקרה ניתן להביא מתוך החלטת הדיון הנוסף:
"פסק דינו של בית המשפט העליון... התמקד בטענת אי-החוקיות. נקבע כי העירייה הפרה את עקרון חוקיות המינהל בכך שכרתה עם היזמים הסכם הגובה מהם היטל השבחה אף שהם אינם בעלי הקרקע, אף שטרם התגבשה חבותם בהיטל ואף שסכום ההיטל שונה מזה הקבוע בחוק. באשר להיטל הפיתוח, נקבע כי אף אם יש יתרון בהטלת עבודות הפיתוח על היזמים, אין בכך כדי לאיין את הפגם שבמתן פטור מהיטל פיתוח בניגוד לדין או את הפגם שבהעברת עבודות הפיתוח ליזמים ללא מכרז. בשל כך, קבע בית המשפט העליון כי אי-חוקיות ההסכם מובילה למסקנה כי מדובר בהסכם פסול (סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). כמו כן נקבע כי חומרת אי-החוקיות, הצורך ביצירת הרתעה כנגד רשויות מקומיות והאשם הרובץ לפתחה של העירייה בעצם כריתת ההסכם מצדיקים את ביטולו. לבסוף, קבע בית המשפט העליון כי ביטול ההסכם בין היזמים לעירייה אינו מבטל את הסכם הפיתוח בין היזמים למינהל, וכי על היזמים לשפות את המינהל בגין תשלומי ההיטלים שתטיל עליו העירייה, בהתאם לקבוע באחד מסעיפי הסכם הפיתוח."
--- סוף עמוד 35 ---
106. בפסק הדין בענין דירות יוקרה צוין (בסע' 82), כי לאור המסקנה בענין בטלות בשל אי-חוקיות, אין בית המשפט נדרש לטענות בדבר כפייה ואילוץ תוך שהוער כי לכאורה יש ממש גם בטענות בהיבט זה. יאמר מיד, כי אין בטענות לגבי כפייה ואילוץ כדי להשליך על המקרה שלפנינו, חרף עמדת העירייה כי הדברים חלים עליה "על אחת כמה וכמה" (סע' 39 לסיכומים) בשל היותה "הצד ה"חלש" שאולץ לחתום" (שם). טענות של אילוץ וכפייה לא היוו חלק מהתובענה, לא הונחה להן תשתית ראייתית, והנסיבות בהן עסק מקרה דירות יוקרה הן שונות בתכלית (וגם שם הענין לא הוכרע במפורש).
הענין אליו יש להדרש הוא הטענה הנסמכת על היבט העדר החוקיות. לשם כך נשוב לענין דירות יוקרה ונבחן ביתר פירוט את שנקבע בו בסוגיה זו.
107. בית המשפט בענין דירות יוקרה, ציין, כי סמכותן של רשויות מקומיות לגבות תשלומי חובה מתוחמת להוראות החוק המתאימות, אינה נתונה לשיקול דעת הרשות המקומית וכי אין בכוחה של הרשות להתנות על סמכות זו בהסדרים הסכמיים (סע' 38 לפסק הדין). בית המשפט הזכיר כי סטייה מהוראות החוק לגבי תשלומי חובה יכולה להיות הן על דרך חיוב בתשלום חובה בלא מקור בדין והן על דרך מתן פטורים מתשלומי חובה שלא על פי ההסדר הקבוע בדין. בענין פטורים מתשלום צוין, כי היבט כזה "מנוגד אף הוא לדין ולעיקרי המינהל התקין. גם הוא פותח פתח להפלייה ולשחיתות. גם בו יש כדי להיטיב עם האחד, וכדי להעמיס נטל נוסף על האחר לצורך סיפוק צרכי הכלל" (שם).
על רקע קביעות כלליות כגון אלה, פנה בית המשפט לבחון את הוראות ההסכם שבין העירייה לבין היזמים. בית המשפט בחן לגבי כל הסכמה שבין הצדדים, האם וכיצד היא סוטה מהוראות הדין. כך, על פני כמה עמודים נבחנו ההסדרים בענין היטל ההשבחה ונקבע כי אלה סוטים מהוראות הדין בשלושה היבטים (מועד גיבוש החיוב, זהות החייב, אופי התשלום והיקפו) ומשכך פסולים מחמת העדר חוקיות וכי ההסכמה של הפרט לתשלום הנדרש ממנו אינה 'מרפאה' את אי החוקיות (גם אם הפרט מקבל כנגד כך טובת הנאה שהוא מעונין בה).
108. לאחר האמור פנה בית המשפט לשאלת חוקיות הוראות ההסכם ביחס להיטלי הפיתוח.
ההסכם בענין דירות יוקרה קבע גם הוראות הפוטרות את היזם באופן חלקי מהיטלי פיתוח נוכח התחייבותו לבצע את עבודות הפיתוח. בנספח להסכם פורטו מרכיבים שונים של הפיתוח ובגין כל מרכיב נקבעה הוראה ביחס לשיעור חבות היזם בהיטל (כך למשל נקבע,
--- סוף עמוד 36 ---
כי לגבי כבישים ומדרכות ינתן פטור מלא; לגבי הנחת צנרת ולגבי ביוב ינתן פטור בשיעור 50%, וכו').
צוין, כי "כשם שלא ניתן להטיל תשלומי חובה אלא בחוק או על פיו, כך לא ניתן לשנות את שיעורי תשלומי החובה אלא בחוק או על פיו". בכלל זה, לא ניתן לתת הנחות, פטורים והקלות בתשלומי החובה אלא אם יש יסוד לכך בחוק או בחיקוק מכוחו. עוד צוין, כי הסמכה לפטור מתשלום חובה או להקל בו חייבת להיות ברורה ומפורשת, בשל עקרון השוויון והחשש שהקלה עם האחד תביא להכבדה על האחר.
בואר, כי הנטל לבצע את עבודות הפיתוח מונח על כתפי הרשות המקומית וכי על הבעלים/המחזיק במקרקעין לשלם את היטלי הפיתוח. "החוק אינו מכיר בהסדר לפיו הרשות תגלגל על היזם את החובה לבצע עבודות פיתוח, ויחד עימה תפטור אותו מהיטלים". אפשרות כזו פותחת פתח להסכמות המונחות משיקולים בלתי ענייניים, עלולה לטשטש את היחס הראוי בין התמורה הנדרשת עבור עבודות הפיתוח לבין הפטור הניתן מההיטלים ועלולה ליצור מצבים של אי-שוויון והפלייה בין תושבים ברשות המקומית.
109. בית המשפט הכיר בקיומם של טעמים בגינם עשויה להיות תועלת בהסדר שעל פיו עבודות פיתוח במיזם יתבצעו על ידי היזם ותיעשה התחשבנות לענין זה ביחס להיטלי הפיתוח, אך נקבע כי תועלת כזו אינה מאיינת את הפגם שבמתן פטורים מתשלומי חובה שלא על פי דין.
עוד הובהר בפסק הדין, כי תתכן אפשרות שיזם יבצע עבודות פיתוח רלבנטיות במקום הרשות המקומית אולם זאת במסלול שיתנהל על פי הדין, הן בכל הנוגע לדיני המכרזים והן בנוגע להטלת היטלי פיתוח על הגורם החייב בהם ובשיעורים הנקובים בדין. על מנת שעירייה תוכל להפקיד בידי יזם עבודות פיתוח אותן יבצע במקומה, עליה לנקוט בהליכי מכרז או לעמוד בתנאים לפטור ממכרז, היא רשאית להתקשר עם יזם בהתאם ותוך תשלום תמורה נאותה עבור העבודות ואין מניעה לקיזוז היטלי הפיתוח המגיעים על פי החוק, מהתמורה המגיעה ליזם עבור ביצוע עבודות הפיתוח לפי החוזה.
110. אשר לנסיבות הקונקרטיות של דירות יוקרה נקבע כי ניתנו ליזם הנחות מהיטלי פיתוח בלא שהובהר אם היזם עמד בכללי המכרזים לצורך ביצוע עבודות הפיתוח ומה התמורה עבור העבודות וממילא מבלי שהובהר האם רשאי היזם לבצע את העבודות והאם סכומי הפטור בהצטברותם מביאים לתוצאה שאמורה היתה להתקבל מקיזוז היטלי הפיתוח מתמורת העבודות. משכך נקבע כי הוראות ההסכם גם בענין היטלי פיתוח נגועות בפסול של אי-חוקיות.
--- סוף עמוד 37 ---
אשר לתוצאותיה של אי החוקיות, נקבע כי "חוזה מנהלי הנגוע באי-חוקיות יטופל בהתאם לדיני החוזה הפסול ודוקטרינת הבטלות היחסית" (סיפא סע' 6 להחלטה בדיון הנוסף). ביטולו המוחלט של ההסכם במקרה של דירות יוקרה נקבע תוך יישום דוקטרינת הבטלות היחסית על הנסיבות העובדתיות במקרה "כפי שנתפרשו בפסק הדין" (סע' 6 להחלטה בדיון הנוסף, ההדגשה היא במקור). צוין, כי "בית המשפט ראה את נסיבות המקרה כמעידות על התנהגות לא-הגונה של העירייה אשר כפתה הר כגיגית על היזמים בנצלה את חולשתם ואת תלותם בה לשם הטלת היטלים החורגים מן הנדרש. ניתוח זה עובר כחוט השני בין פסקאותיו וקביעותיו של פסק הדין" (שם). עוד צוין, כי "יישום דוקטרינת הבטלות היחסית על ניתוח חלופי של עובדות מקרה זה, עשוי להוביל למסקנה שונה בתכלית" (שם).
למקרה דנן
111. העירייה טוענת, כנזכר, כי ההסכמות שבאות לידי ביטוי במסמכים שצוינו לעיל אינן פוטרות את רמ"י מתשלום היטלי הפיתוח לעירייה, חרף האמור בהן, שכן לאור פסק הדין בענין דירות יוקרה יש לראות את ההסכמות כחסרות תוקף.
112. הצדדים מתייחסים למסמכים שפורטו לעיל כהסכמות המחייבות את העירייה (בכפוף למחלוקת בענין דירות יוקרה). הסכמות אלה כוללות הקלות ופטורים בהיקף כזה או אחר, מהיטלי פיתוח. אין טענה לעמידה בהוראות הדין באורח שפורט בענין דירות יוקרה ואין תחשיב ללמד על היחס בין תמורה לעבודות לבין היטלי הפיתוח שאמורים היו להתקבל. על פני הדברים, לכאורה יש טעם בטענה כאילו גם בענין ההסדרים דכאן, ניתן להגיע למסקנה כי אלה נגועים בפסול של אי-חוקיות בהתאם לאותה הלכה.
113. רמ"י סבורה כי אין להגיע למסקנה זו וטוענת כי הלכת דירות יוקרה אינה דנה ואינה מתייחסת להסדרים שבין הרשויות המקומיות לבין גופי המדינה "והשאלה הושארה שם בצריך עיון" (סע' 27 לסיכומים).
טענה זו, כאילו שאלת ההסדרים בין הרשויות המקומיות לבין גופי המדינה "הושארה... בצריך עיון", הועלתה על דרך הסתם מבלי לצרף הפנייה. הבסיס לה לא אותר בפסק הדין. אמנם, המקרה שנדון בענין דירות יוקרה לא עסק בהסדר שבין הרשות המקומית לבין גוף של המדינה, אך יש מרחק בין נתון זה לבין הטענה כי השאלה הושארה שם בצריך עיון. כמו כן, לא הובא טיעון של ממש מדוע צריך להיות הבדל בסוגיה זו במקרה בו ההסדר הינו עם גופי המדינה. אמנם ניתן להעריך כי יכולים להיות מאפיינים של הסדר עם המדינה אשר
--- סוף עמוד 38 ---
יהיה מקום ליתן עליהם את הדעת, אך לא ראיתי כי הוצבע על מאפיין מסוים ולא בוצע ניתוח של משמעות מאפיין זה או אחר על יישומה של ההלכה (לטענות מטעם המדינה בסוגיות אלה כפי שהועלו בפורומים שונים, ר' שפיר, עמ' 495).
לא מצאתי אפוא כי עצם העובדה שעסקינן בהסדר בין הרשות המקומית לבין גוף של המדינה, היא בעלת השלכה בענין חוקיות ההסכמים. יוער כי ממילא נותרו על הפרק היטלי הביוב בלבד. ראינו כי לגבי היטלי ביוב קבע הדין במפורש כי "לענין חוק זה דין המדינה כדין בעל נכס או מחזיק אחר" (סעיף 49 לחוק הביוב). יתכן כי אף לכך יכולה להיות השלכה, הגם שלב הסוגיה אינה בהכרח בדינים אלה.
114. שאלה נפרדת היא, מה אמורות בנסיבות הקונקרטיות להיות התוצאות של אי החוקיות הלכאורית הנזכרת. ראינו כי לפי הלכת דירות יוקרה, הסכם מסוג זה הנגוע באי-חוקיות יטופל בהתאם לדיני החוזה הפסול ודוקטרינת הבטלות היחסית. בדירות יוקרה הובאו הוראות סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") וסעיפים הקשורים בו והובהר כי הוראות אלה "מאפשרות גמישות שיפוטית בקביעת תוצאותיו המשפטיות של החוזה הפסול, בהתאם לשיקולים שונים המבקשים להביא לתוצאה צודקת בנסיבות המיוחדות של המקרה... מכלול ההוראות האמורות נותן בידי בית המשפט אמצעים מגוונים וגמישים על מנת להסדיר את תוצאותיו המשפטיות של החוזה הפסול, בהתחשב במכלול נסיבות הענין ובמטרה לספק את דרישות הצדק ההדדי בין הצדדים" (סע' 72 לפסק דינה של כב' השופטת פרוקצ'יה). "הפתרונות למצבים המורכבים העלולים להיווצר בעקבות התקשרויות בחוזים בלתי חוקיים ממין זה ראוי להם כי יימצאו במסגרת התבניות שנקבעו בסעיף 31 לחוק החוזים.... תבניות אלה מאפשרות גמישות מסוימת הן לעניין ביצוע חיובים על פי חוזה בלתי חוקי והן לעניין חובת ההשבה ופטור ממנה במקרים המצדיקים זאת" (סע' 2 לפסק דינה של כב' השופטת חיות).
115. והנה, במקרה דנן אין התייחסות של ממש לתוצאות אי החוקיות. העירייה טוענת אך כי התחייבויותיה שלה אמורות להיות חסרות תוקף, אך אינה מתייחסת לצד השני של המטבע - פעולות המדינה אשר בעטיין ניתנו אותן התחייבויות. מהמסמכים עצמם עולה שהתחייבות למתן פטור נובעת מכך שעבודות פיתוח בוצעו במימון המדינה. לכאורה, ביטול פטורים או הקלות שניתנו כנגד כך, אמור להשליך גם על חלק זה של המשוואה. יש גם לתת את הדעת ליחס למול היזמים (שהתקשרו עם רמ"י בחוזים בעקבות מכרזים בהם נכללו פרטים בסוגיות אלה). ברם, לא ניתן לכל אלה ביטוי בטיעונים (ואף ביטוי של ממש בראיות) ואין התייחסות של העירייה לסכומים ולסוגיה. במתכונת זו יש קושי של ממש להדרש לטענת הבטלות כולה.
--- סוף עמוד 39 ---
ניתן להעריך כי הידרשות לשאלת השלכות של בטלות הסכמים והסכמות מסוג זה היא מורכבת למדי. כך בפרט כאשר מדובר בהסדרים מתקופה מרוחקת (המסמכים הם מהשנים 1993 עד 2003). אולם, ככל שיש טענה לבטלות, יש להתמודד עם השלכות כאלה. בהעדר ראיות, בהעדר התמודדות ונוכח המורכבות העובדתית והאחרת, אין בידי בית המשפט כלים לעשות כן.
116. אין מדובר במקרה בו אי הדרשות לסוגיית אי חוקיות נטענת בהסדרים פוגעת באופן קשה בתחושת ההגינות והצדק. העירייה עצמה אישרה כי עבודות פיתוח בהיקף ניכר במתחמים בוצעו במימון המדינה. מדובר בעבודות שבוצעו לפני שנים רבות ובהסכמות שניתנו לפני שנים. ענין דירות יוקרה נפסק אך במחצית שנת 2011 והיווה "מורה דרך" אשר לאורו ידעו הגורמים הפועלים בתחום כיצד יש לפעול ומה יכולות להיות ההשלכות של פעולה שאינה כדין (כשעבודות והסכמים שבוצעו שנים רבות קודם לכן, מטבעם של דברים כבר אינם מוכוונים). אם וככל שיש קושי בהתמודדות עם תוצאות של בטלות פעולות עבר אלה, יתכן שיש בכך כדי לתמוך בדעה שהובעה (הצדדים לא טענו לגביה) לפיה אין להחיל את הלכת דירות יוקרה באופן רטרואקטיבי (שפיר, עמ' 493-484).
117. לאור כל האמור לעיל מצאתי לקבוע כי אין בטיעוני העירייה בענין דירות יוקרה כדי להביא לתוצאה אותה היא מבקשת, היינו – איון ההסכמות שבין הצדדים. משכך, עצם והיקף גביית היטלי פיתוח לענין מתחמי ציפורית והר יונה ג', כפופים לתוכן ההסכמות (ר' להלן).
משכך, יש לעבור לבחינת טענות העירייה בדבר פרשנות (מצמצמת) שיש לטעמה ליתן להסכמות.
פרשנות ההסכמות
118. העירייה טוענת כי גם אם יש לתת תוקף מחייב להסכמות (במסמכים שפורטו בראשית פרק זה), יש לפרש את נוסחן באופן מצמצם בסוגיות שלהלן.
119. בענין מתחם הר יונה ג' נטען, כי המכתב מיום 25.3.2001 הוחלף במכתב עדכני יותר מיום 12.11.2003 וכי במכתב העדכני פירטה התובעת כי בכוונתה לגבות היטלי ביוב בענין מכון טיהור וביב מאסף ואת מלוא היטלי התיעול.
דומה כי רמ"י אינה חולקת ממשית על כך שהמסמך מיום 12.11.2003 עדכני יותר מקודמו וכי הוא מחייב (היא אף מפנה אליו בעצמה בסוגיות מסוימות).
--- סוף עמוד 40 ---
לפי המסמכים הנ"ל, בענין היטל ביוב (שהוא שנותר על הפרק), העירייה הודיעה כי תחייב בגין קווים מאספים ובענין מכון טיהור, וכן כי מההיטל בענין הקווים המאספים "ינוכה החלק היחסי של השקעות משהב"ש בהנחות קוים מאספים" (מכתב 12.11.2003). העירייה אינה אמורה לחייב בענין ביוב ציבורי (ור' סע' 18 לסיכומיה; כן ר' עמ' 65 ש' 24 - עמ' 65 ש' 4).
120. עוד טוענת העירייה בענין הר יונה ג', כי לא זו בלבד שיש להגביל את הפטור/ההקלה לאשר אמור במכתב 12.11.2003 (להבדיל ממכתב 25.3.2001) אלא שיש להגבילו לכדי 262 יחידות דיור (יח"ד) בלבד (מתוך מתחם של 3,015 יח"ד). טענה זו נסמכת על כך שמכתב 12.11.2003 מציין כסימוכין לו, מכתב מאת משב"ש מיום 29.7.2003, ונטען כי אותו מכתב קודם (מיום 29.7.2003; הוגש כחלק מת/1) התייחס ל-262 יח"ד בלבד ויש לראות בשני המסמכים כמסוייגים ליח"ד אלה (ואף את רמ"י כמי שמאשר שעליו לשאת בהיטלים עבור יתר המגרשים במתחם).
עיון במסמכים מעלה כי המקום היחיד בו נזכר המונח "262 יח"ד" הוא כותרת של המכתב מיום 29.7.2003. מכתב 12.11.2003 אינו מזכיר כמות של יחידות דיור. הקשר המונח "262 יח"ד" אינו ברור. אף לא נהיר מהן אותן יחידות דיור קונקרטיות ומה יחודן (השוו: עמ' 75 ש' 15-12). אין הסבר מדוע יבוצעו הסדרים מיוחדים רק לגבי חלק מיחידות הדיור. בנסיבות אלה ולמרות שככלל ניתן למצוא טעם בטיעון לפיו יש ליתן פרשנות מצמצמת להסדרים פטור והקלות, לא מצאתי לנכון לקבוע כי יש לקרוא לתוך מכתב 12.11.2003 את ההגבלה הנטענת מתוך המכתב הקודם.
121. טענה נוספת וכללית של העירייה היא כי מלשון ההסכמות למדים כי בכל מקרה, הסכמות אלה חלות ביחסים שבין העירייה לבין היזמים (שבונים ויבנו במתחמי רמ"י) ואין להחילן על היחסים שבין התובעת לרמ"י עצמה.
לא מצאתי לטענה זו יסוד. מדובר בתכתובות שבין העירייה לבין רמ"י עצמה. להסכמות בין צדדים אלה יש אמנם השלכה גם על יזמים להם ישווקו מגרשים אך ברור מההקשר כי המצג וההתחייבות ניתנים למול המדינה ולגופו של ענין יש טעם בטענת רמ"י כי המדינה הסתמכה על התחייבויות העירייה בעת שיווק המקרקעין.
122. במקביל ובאופן שאינו מנותק, לא מצאתי לקרוא את ההסכמות כאילו העירייה מנועה מלדרוש את ההיטלים מרמ"י והיא מוגבלת בענין זה בפנייה ליזמים ואינה יכולה לפנות
--- סוף עמוד 41 ---
לרמ"י, ושהיא ה"בעלים" של נכסי המתחמים לענין המועד הרלוונטי (גם אם פנייה ליזמים היתה פרקטיקה רווחת אותה עת). הניסוח בענין היזמים אינו עיקר ההסכמות. ליבן הוא במתן פטור או הקלה בהיקף כזה או אחר. יחד עם זאת ברי כי ככל שיזמים כבר שילמו היטלים (בגין אותו רכיב עבורו הוצאה דרישת התשלום) בענין שטח מסוים מהמתחמים, אין לגבות בשנית מרמ"י תשלום עבור אותו רכיב. אשר למקרים, ככל שיש כאלה, בהם הוצאו מכרזים וענין ההיטלים בא שם לידי ביטוי, יכולות העירייה ורמ"י להגיע להבנות לגבי הגורם המשלם, אך בהעדר הבנות כאלה ובשים לב לתקופה הארוכה בה דרישת העירייה היא בידיעת רמ"י – האחריות לתשלום הינה על רמ"י.
ההסכמות - סיכום
123. מסמכי ההסכמות אליהם התייחסו הצדדים מתייחסים אל מתחם הר יונה ג' ואל מתחם ציפורית.
לגבי הר יונה ג', לפי ההסכמות רשאית העירייה לגבות היטל בגין קוים מאספים, בניכוי הוצאות משב"ש בהנחת מאספים מהר יונה למכון השאיבה בכפר כנא, וכן היטל עבור מכון הטיהור (כאשר במידת הצורך, יחולו הוראות מכתב 12.11.2003).
124. לגבי המגרשים שהוגדרו לעיל יחדיו כ"ציפורית", המסמך מאת סגן ראש העיר מיום 12.1.1998 (נספח 4 לתצהיר יחזקאלי) מפריד בין מיקומי המגרשים הנכללים בהגדרת המתחם הנ"ל. בכל הנוגע למגרשים באזור התעשייה ציפורית עצמו נכתב, כי לאור העובדה שבאזור זה בוצעו או מומנו עבודות הפיתוח ע"י משרד המסחר והתעשייה, אישרה מליאת המועצה כי יזמים ששילמו הוצאות פיתוח למשרד המסחר והתעשייה, משוחררים "מתשלום זה" לעירייה. בכל הנוגע למגרשים באזור התעשייה בהר יונה נכתב, כי לאור העובדה שבאזור זה בוצעו עבודות תשתית של ביוב "להוציא מתקנים אחרים ומכוני טיהור" (וכן תשתית מים, כבישים ותאורה) על ידי או במימון משרד המסחר והתעשייה, אישרה המועצה כי "אלה לא יגבו על ידי העיריה" מהיזמים באזור זה ובתחומים אלה.
ההבחנה האמורה בין מיקומי המגרשים אינה בנמצא במסמך הבא אליו הפנתה רמ"י (נספח 5 לתצהיר יחזקאלי), שהוא מסמך מאוחר יותר (מחודש יוני 1998) המתייחס באופן כללי אל "אזור התעשיה" והצדדים התייחסו אליו כנוגע למתחם כהגדרתו לעיל. במסמך זה, המופנה אל משרד המסחר והתעשייה והחתום הן ע"י ראש העיר והן ע"י גזבר העירייה מאושר כי לאור העובדה שכל עבודות הפיתוח בוצעו מתקציב המדינה, אישרה מליאת
--- סוף עמוד 42 ---
המועצה פטור מלא מתשלום אגרות פיתוח. עוד נכתב באותו מסמך, כי הפטור ינתן ליזמים להם יוקצו מגרשים באזור התעשייה לכשיגישו בקשה להיתר בניה וכי היזמים יחויבו באגרות בניה ובתשלום חיבור לשעון מים בשיעור שיהיה קבוע במועד הגשת הבקשה להיתר ע"י היזמים.
תוצאת הדברים היא, כי בענין מתחם ציפורית, רמ"י מופטרת בתשלום היטלי ביוב (ולגבי הרציונל לגבי מתחמי תעשייה, ר' עדות יחזקאלי עמ' 104 ש' 13 – עמ' 105 ש' 4). מסקנה זו נכונה במקרה הנוכחי על נסיבותיו הקונקרטיות לאור הדיון שנערך לעיל בסוגיית תוקפן של ההסכמות והגם שברי – בשים לב לשיטת ההיטל ולכך שתחשיב היטל אמור להתבסס על כלל צרכי הפיתוח של העיר בענין התשתית הרלוונטית - כי יש רכיבים בהיטל שאינם חופפים לגמרי לעבודות הפיתוח שבוצעו במתחם במימון המדינה.
סיכום ביניים (ב')
125. מן המקובץ עד כה (ובכפוף להמשך הדיון), עולה כי בענין היטלי ביוב רשאית העירייה לחייב את רמ"י בענין: א. מתחם כרמים; ב. מתחם הר יונה ג' - בגין קווים מאספים (בניכוי החלק היחסי של השקעות משהב"ש בהנחות קוים מאספים) ובגין מכון טיהור.
נפנה לבחון האם באיזו מהטענות האחרות שהעלו הצדדים יש כדי להשליך על המסקנה האמורה.
אי הגשת ערר לפי חוק הביוב על דרישת התשלום
126. העירייה טוענת כי רמ"י לא הגיש ערר על דרישת התשלום כמצוות סעיף 30 לחוק הביוב (במתכונתו אותה עת) וכבר מטעם זה יש לדחות את טענות רמ"י כנגד הדרישה ולראותה כחלוטה.
127. אין חולק שרמ"י לא הגישה ערר על דרישת התשלום משנת 2002. למרות זאת, לא מצאתי שבנסיבות הענין ראוי הדבר לחסום אותה מהעלאת טענות כלפי היטל הביוב.
ראינו כי דרישת התשלום לא כללה אזכור של זכות הערר וזאת בניגוד להוראות סעיף 28 לחוק הביוב. בפרק קודם הובהר, כי אין בפגם זה כדי להביא לבטלות דרישת התשלום או כדי לפגוע בתוקפה אך נראה במקביל, כי בהעדר ציון זכות הערר, אין מקום להעלות טענה הנסמכת על אי הגשת ערר.
--- סוף עמוד 43 ---
128. בנוסף ניתן לציין, כי אין מדובר במקרה בו רשות מקומית סברה שאין לנישום טענות כנגד דרישת התשלום והיא מופתעת לאחר זמן רב מהעלאת טענות. הצדדים התנהלו שנים בסוגיית דרישת התשלום עוד קודם להגשת התביעה, לרבות על דרך בירור בפני הממונה על המחוז במשרד הפנים בהתאם להנחיות היועץ המשפטי לממשלה לגבי התדיינות בין המדינה לבין רשויות מקומיות.
עוד ניתן להזכיר, כי דרישת התשלום עמדה על היקף של 76 מליון ₪ ואילו התביעה הועמדה על סך של כ-22 מליון ₪. אמנם נמצא (לעיל) כי עצם הפער בין הסכומים אינו מצדיק קביעה שדרישת התשלום בטלה או כי יש לדחות את התביעה אך בשל כך, אולם מנגד הדבר מגביר את הקושי לקבל טענה לפיה אי הגשת ערר על דרישת תשלום בת 76 מליון ₪ משתיקה את הצד שכנגד מהעלאת טענות בענין דרישה זו, אשר מתוך היקף התובענה עולה כי יתכן שהיה בסיס להעלאה ולו של טענות מסוימות כלפיה (גם אם ניקח בחשבון את הסברי העירייה לגבי גורמי הפער).
129. עיקרם של דברים - הצדק בסוגיה זו ודומותיה הוא עם שני הצדדים אשר טענו (כל אחד כלפי מישנהו) כי אין למנוע את הדיון על יסוד טיעונים אשר בנסיבות הקונקרטיות יש לראותם כטיעונים דיוניים (מבלי לגרוע מחשיבות טיעונים מסוג זה ומהאפשרות כי במקרים המתאימים יהא בכל אחד מהם כדי להכריע את הכף).
שאלת התקיימות תנאים לחיוב בהיטל ביוב
130. רמ"י טוענת כי לא נתקיימו לכל הפחות שני תנאים לחיוב בהיטל ביוב. האחד, פרוצדוראלי, והוא הודעה כדין על התקנתו או קנייתו של ביוב שישמש את הנכס. השני, מהותי, והוא קיומה של זיקת הנאה.
מסירת הודעה על התקנת או קניית ביוב
131. סעיף 2 לחוק העזר ביוב, אליו מפנה רמ"י, קובע:
"בעל כל נכס שנמסרה לו הודעה כדין על התקנתו או קנייתו של ביוב שישמש אותו נכס, חייב בהיטל ביוב בשיעורים שנקבעו בחלקים א' ו-ב' לתוספת לכל שלב כאמור בסע' 16 לחוק".
סעיף 16 לחוק הביוב קבע אותה עת:
--- סוף עמוד 44 ---
"החליטה רשות מקומית להתקין ביוב או לקנותו, תמסור לבעלי כל נכס שהביוב ישמש אותו, הודעה על כל שלב העומד להתקנה או לקנייה, היינו – ביב ציבורי, ביב מאסף, מכון טיהור שאינו מיועד לייצור מי שתייה ומתקנים אחרים, וטענה כי הודעה כאמור לא נמסרה למי שחייב בתשלום בעקבות ההודעה לא תישמע אלא מאותו חייב עצמו".
להשלמת התמונה תובא גם הוראת סעיף 17 לחוק הביוב כפי שחלה אותה עת:
"בעלי כל נכס שנמסרה להם הודעה כדין על התקנתו או קנייתו של ביוב שישמש אותו נכס, חייבים בהיטל התקנת הביוב (להלן - ההיטל), בשיעור שייקבע בחוק-עזר לכל שלב כאמור בסעיף 16; ההיטל מוטל לשם כיסוי הוצאות של התקנת ביוב או של קנייתו".
132. לא אותרה בסיכומי העירייה הפנייה להודעה שנמסרה בענין התקנה או קניית ביוב שאמור לשמש את הנכס. אין ראייה כי הודעה כזו נמסרה.
ברם, לא על ענין ההודעה יקום או יפול דבר ודומה כי רמ"י ערה לכך. נקבע זה מכבר, כי חובת מסירת ההודעה היא פרוצדוראלית בלבד וכי אין די במחדל של הרשות המקומית שאינה שולחת הודעה כדין כדי לפטור מתשלום היטל (ע"א 380/86 נעים נ' עיריית תל-אביב-יפו, מג(4) 156 (4.10.1989) (להלן: "ענין נעים"). ברוח דומה נפסק בהמשך, בענין מנחמי הראשון, ע"י כב' הנשיא ברק, כי אי משלוח דרישת תשלום לפי סעיף 28 לחוק הביוב אינה מהווה הפרה מהותית של החובה המוטלת על הרשות המקומית וכי החלטתה של העירייה לא הייתה משתנה אילו שלחה דרישת תשלום כנדרש (שם בסע' 5). כב' הנשיא ברק ציין באופן כללי כי הפרת חובת ההודעה תהא הפרה מהותית, בין השאר, אם הפעולות שאותן היתה הרשות צריכה לנקוט ולא נקטה היו עשויות להשפיע על תוכן החלטתה; וכן ציין כי גם הפרה מהותית עשויה שלא להביא לבטלות הפעולה המינהלית אם הפגיעה בתכלית החוק כתוצאה מביטול הפעולה אינה שקולה כנגד הפגיעה בתכלית החוק כתוצאה מקיומה (שם בסע' 4).
לא שוכנעתי, וספק אם נטען, כי הפרת חובת מסירת ההודעה השפיעה על ההתנהלות באופן שיש בו להצדיק את ביטול החיוב.
--- סוף עמוד 45 ---
זיקת הנאה
כללי
133. רמ"י טוענת כי (גם) בענין היטלי הביוב הנדרשים ממנה לא מתקיימת זיקת ההנאה הדרושה כתנאי-בלתו-אין להטלתם.
134. כפי שבואר בפרק שעסק בהיטלי הסלילה, גם בשיטת ההיטל יש צורך בזיקה בין החיוב בתשלום לבין עבודות התשתית (בעוד זיקת המימון נותקה כמעט לגמרי בשיטה זו). קיומה של זיקת ההנאה הוא הכרחי על מנת שלא תמצא הרשות המקומית מטילה תשלום אשר לפי מאפייניו המהותיים הינו בבחינת מס שהיא אינה מוסמכת להטילו (ענין אשבד; ענין צרפתי). ביצועה של עבודת תשתית ספציפית הוא המגבש את חיובו של בעל הנכס בהיטל, למרות שההיטל לא נועד לממן את ביצועה של העבודה האמורה דווקא אלא בממוצע את כלל הוצאות הרשות המקומית בגין אותו סוג של עבודות תשתית (שפיר, עמ' 287).
135. ככלל, מועד התגבשות חיוב בהיטל הוא זה בו נוצרה "זיקה בדרך של ביצוע עבודות תשתית בנכס גובל"; עילת החיוב הראשונית "...מתגבשת עם היווצרה של זיקה של הנאה בין הנכס לבין התשתית (ביצוע עבודות בנכס גובל)..." (ענין אשבד). "החבות הראשונית באגרות ובהיטלי פיתוח מתגבשת ומוטלת לפי חוקי העזר המוניציפאליים עקב ביצוע עבודות להתקנת קטע תשתית המיועד לשרת את הנכס" (שפיר, עמ' 277). בענין היטל ביוב, אשר מוטל עבור רכיבים שונים של מערכת הביוב הציבורית (ביב ציבורי, ביב מאסף, מכון טיהור), הזיקה נבחנת ביחס לכל אחד משלבים אלה (שפיר, עמ' 281).
136. לפי הוראות סעיפים 16 ו-17 לחוק הביוב, החיוב בהיטל יחול על בעל נכס שביוב שהותקן או נקנה "ישמש" אותו. "נדרשת "זיקה" בין השימוש במערכת הביוב בגינה מושת ההיטל לבין החייבים בתשלום, כאשר ניתן לחייב בהיטל רק מי "שמשתמש במערכת"" (עמ"נ (מנהלי חי') 204/08 סאיקלון מוצרי תעופה בע"מ נ' המועצה האזורית מטה אשר [פורסם בנבו] (19.05.2008) (להלן: "ענין סאיקלון הראשון")).
לצורך הטלת החיוב, אין די בכך שרשות מקומית נשאה בהוצאות של כלל תשתיות מערכת הביוב בתחומה, אלא יש לבחון האם מערכת הביוב המשרתת את בעל הנכס קשורה למערכת הביוב בתחומי הרשות המקומית (ר' ענין סאיקלון הראשון; ור' גם עמ"נ (מינהלי חי') 14629-04-11 מועצה אזורית מטה אשר נ' סאיקלון מוצרי תעופה בע"מ [פורסם בנבו] (20.11.2012) (להלן: "עניין סאיקלון השני") בסע' 18).
--- סוף עמוד 46 ---
"בחוק הביוב וכן בכל שאר חוקי העזר המוניציפליים המסדירים את מימונן של שאר התשתיות המוניציפליות, נדרש כתנאי, במובן של נסיבה המגבשת את החיוב בהיטל, ביצועה של עבודת תשתית מסוימת, ולחילופין נדרש חיבורו של הנכס מושא החיוב למערכת התשתית המוניציפלית, הגם שמבחינת סכום החיוב אין עוד למעשה כל קשר וזיקה לעלותה או לערכה של המערכת הסמוכה לנכס" (ענין ברק עדני, בהביאו בהסכמה משפיר (מה' קודמת)).
137. יחד עם זאת, כדי לומר כי ביוב "ישמש" בעל נכס פלוני (וקיימת זיקת הנאה), אין צורך להראות חיבור בפועל של הנכס לתשתית הביוב הרלוונטית.
בענין נעים נפסק, כי "...רשת הביוב "משמשת את בעל הנכס" כל אימת שיש באפשרותו להתחבר אליו" תוך הפנייה לאמירה בפסיקה קודמת לפיה "רשאי בעל נכס לחבר את ביבו הפרטי לביוב הציבורי - אך בין אם חבור אשר כזה ייעשה ובין אם לאו, חל עליו ההיטל מכוח היותו בעל הנכס" (שם, בעמ' 159). פסיקה זו נתמכת, בין השאר, בלשון העתיד בה נעשה שימוש בסעיפים 16 ו-17 לחוק הביוב ("ישמש").
פסיקה מינהלית שבאה לאחר ענין נעים אימצה ראייה זו, לפיה לצורך גיבוש החיוב בהיטל אין צורך בשימוש בפועל בתשתית הביוב אלא די בקיומו של פוטנציאל לכך (ר' למשל גם עמ"נ (מנהלי חיפה) 283/05 שירותי בריאות כללית נ' המועצה האזורית מטה אשר [פורסם בנבו] (18.10.2006); עמ"נ (מנהלי י-ם) 240/04 מועצה אזורית מטה יהודה נ' בניטה [פורסם בנבו] (21.04.2005)).
138. מן האמור עד כה עולה שהחיוב הראשוני מתגבש בעת ביצוע עבודות להתקנת קטע תשתית מסוים המיועד לשמש את הנכס ובעת שקיים פוטנציאל לשימוש בתשתית זו.
139. עדיין יש לבחון למה יחשבו "עבודות" להתקנת הביוב ואימתי יש לומר כי מתקיים פוטנציאל לשימוש באותן עבודות.
בשלב זה ניתן לשוב לדברים שהביא בית המשפט העליון בהסכמה מספרו של שפיר (במה' קודמת): "את ההיטל ראוי וניתן להטיל לראשונה ב'נקודת האל חזור' של התקנת קטע התשתית הרלוונטי. רוצה לומר, העיתוי הראשוני להטלת החיוב בהיטל הוא בשעה שבה ביצוע העבודות להתקנת התשתית מושא ההיטל יוצא מגדר של משאלת לב בשל שאיפה או תכנון עתידיים והופכת למציאות שהרשות המקומית מתכוונת, ומחויבת, ליצור ולקיים" (ענין ברק עדני, בסע' 28).
--- סוף עמוד 47 ---
עמדתו של שפיר בספרו היא כי על יסוד העקרון האמור ובשים לב לאינטרס לאפשר לרשות מקומית לגייס משאבים כספיים מבעוד מועד לשם ביצוע עבודות, ניתן להטיל את ההיטל החל מהמועד בו הושלמו עבודות תכנון הביצוע של העבודות או כשהכנת התכניות עומדת להסתיים (אך לא במועד תחילת עבודות התכנון המפורט, קל וחומר מועד התכנון הראשוני להתקנת קטע התשתית). יחד עם זאת, תוקפו של חיוב בהיטל במועד הקודם לתחילת עבודות בפועל מותנה בכך שהרשות המקומית אכן תבצע את העבודות לפי התכנון ומכוחו בתוך פרק זמן סביר (שפיר בעמ' 284).
140. על רקע האמור יבחנו הנסיבות שהובאו במקרה דנן והאם יש בהן כדי לגבש חיוב בהיטל ביוב במועד הדרישה. נזכיר כי המתחמים הרלוונטיים לענייננו בתום הדיון שבוצע עד כה הם הר יונה ג' (ביב מאסף ומכון טיהור) והכרמים (ביב ציבורי, ביב מאסף, מכון טיהור).
141. רמ"י טוענת כי היטלי הפיתוח ובהם היטלי הביוב, הוטלו מבלי שהתקיימו העילות לכך בדין לרבות ביצוע עבודות בזיקה לנכס ומבלי שהתקיים הארוע המקים את עילת החיוב עובר למועד הדרישה.
העירייה מצדה מציינת (סע' 15 לסיכומיה) כי העילה להטלת חיובי היטל הביוב נולדת לאחר ש"הותקנו מערכות הביוב המיועדות לשמש" את המתחמים והיא טוענת כי במועד הרלוונטי נולדה עילת החיוב לגבי היטלי הביוב בהם עסקינן.
142. תחילה יש לומר כי טענת העירייה בסיכומיה (סע' 6) שהיא ביצעה עבודות ביוב (ועבודות פיתוח אחרות) "בתחומי שיפוטה" באופן שהעניק לה במועד דרישת התשלום סמכות לגבות את היטלי הפיתוח, כמו גם שבשנת 2000 עודכנו התעריפים שבחוק העזר ביוב (סע' 7 לסיכומים), היא טענה כללית שאין בה כדי לבסס תשתית לגיבוש חיוב בהיטל. זיקת ההנאה מחייבת ביצוע עבודות להתקנת קטע תשתית מסוים המיועד לשרת את הנכס (או חיבור הנכס לתשתית המוניציפאלית). בשלב הראיות אף צוין כי לא פעם התקבלו בעירייה ובמועצת העיר החלטות לבצע פרויקט כלשהוא "שבסופו של דבר נותרו כהחלטות בלבד ולא התקדמו הלאה" בהעדר מקורות מימון לכך (עמ' 49 ש' 18-15).
יש לבחון את הטיעונים הקונקרטיים והראיות שאותרו לגבי כל אחד משלבי מערכות הביוב המיועדות לשמש את המתחמים הקונקרטיים.
הר יונה ג' – ביב מאסף
--- סוף עמוד 48 ---
143. רמ"י טוענת כי בענין הר יונה ג', עד עתה (כ-15 שנים לאחר הוצאת הדרישה) עדיין לא נסלל קו מאסף, המתחם אינו מחובר לרשת הביוב ואין פוטנציאל לחיבור.
העירייה מצדה, בענין ראיות לגבי הביוב בהר יונה ג', מפנה לסעיפים 10, 18ו' ו-19 ולנספחים 10-7 לתצהיר קורן, וכן לסע' 5 לתצהיר לוי. נבחן ראיות אלה תחילה לענין ביב מאסף.
144. סע' 10 לתצהיר קורן פותח בפסקה כדלקמן:
"התובעת ביצעה עבודות ביוב נרחבות היקף בתחום שיפוטה, ובין היתר ביצעה את עבודות הביוב הבאות אשר יכולות לשמש ואף ישמשו בפועל את המקרקעין שבחזקתו של הנתבע, המצויים בשלושת המתחמים שפורטו לעיל. המדובר בפוטנציאל שימוש ממשי המתבסס על בחינה הנדסית של תשתית הביוב העירונית. כך למשל ביצעה התובעת את עבודות תשתית הביוב הבאות:"
לאחר פתיח זה, מצויינים שבעה סעיפי משנה (10א' עד 10ז') ובסיומם המשפט: "יודגש, כי אין בפירוט עבודות אמור זה בכדי לכלול את מלוא עבודות התשתית שבוצעו על-ידי התובעת בתחומה".
עיון בסעיפי המשנה מעלה כי סעיפים 10א ו-10ב' ונספחים 8-7 אליהם מפנים סעיפי משנה אלה, מתייחסים למועדים המאוחרים לדרישת התשלום. לא ניתן ללמוד מהם על התגבשות עילה לחיוב בהיטל במועד הדרישה (מבלי לגרוע מהאפשרות שעילה התגבשה מאוחר יותר). מעל לדרוש יוער כי לא ברור מתוך האמור בסעיפים ונספחים אלה, מה הקשר בין המינוחים הנזכרים בהם (כמו "מאסף ביוב דרומי" ו"מאסף ביוב מרכזי") לבין הנכס הקונקרטי. אין ידיעה שיפוטית בנושא ולא אותרה הפנייה קונקרטית. כפי שהובהר לעיל, אין די בביצוע עבודות ברשת הביוב העירונית כדי לבסס את הזיקה המתחייבת.
סעיפי משנה 10ג', 10 ד' ו- 10ז' ונספחים הנזכרים בהם (נספחים 10-9), מתייחסים למכון טיהור שפכים (להלן: "מט"ש") להבדיל מביב מאסף.
סעיף משנה 10ה' מתייחס באופן כללי לעבודות ביוב באזור הר יונה, חפירה והנחה של קווי ביוב. אין התייחסות מפורטת לסוג התשתית (הזיקה אמורה להתייחס לכל אחד משלבי הביוב בנפרד) ואין הפנייה לנספחים מהם ניתן לקבל מידע נוסף.
--- סוף עמוד 49 ---
סע' 10ו' לתצהיר קורן מתייחס לעבודות במתחם הכרמים (ולא במתחם הר יונה ג').
סע' 18ו' לתצהיר קורן הינו הפנייה להוראה כללית בתב"ע ולפיה "כל המבנים בתחום התכנית יחוברו למערכת הביוב העירונית". יש קושי לראות בהצהרה כללית זו משום ראייה לקיומה של 'נקודת אל חזור' של התקנת קטע התשתית הרלוונטי, בה ביצוע העבודות להתקנת התשתית מושא ההיטל כבר אינו אך שאיפה או תכנון עתידיים (בלשון הציטוט שהובא מפסק הדין בענין ברק עדני).
145. סע' 19 לתצהיר קורן מתייחס באופן כוללני לכך שהעירייה נשאה וצפויה לשאת בעלויות התקנת תשתיות ביוב (וניקוז) עליהן מתבסס המתחם (וממשיך ומתייחס לענין המט"ש). גם כאן אין ראייה לקיומה במועד הדרישה של נקודת אל-חזור בענין ביב מאסף הרלוונטי למתחם זה. ושוב: העובדה שתחשיב היטל אינו מתייחס רק לעלותה או ערכה של מערכת הסמוכה לנכס או משרתת אותה באופן ישיר, אינה גורעת בכך שלצורך קיומה של זיקת הנאה נדרש ביצועה של עבודת תשתית מסוימת (גם אם לא חיבור בפועל).
146. סעיפי משנה בסעיף 5 לתצהיר לוי (סעיפים 5א' עד 5ז') מקבילים במידה רבה, הגם שאינם זהים, לסעיפי משנה בסעיף 10 לתצהיר קורן (10א' עד 10ז'). האמור לעיל לגבי סעיף 10 לתצהיר קורן יפה בעיקרו בהתאם גם לענין סעיף 5 לתצהיר לוי.
147. מן המקובץ עולה כי אין לפני ראיות לבסס מעבר של נקודת האל-חזור (ולו על דרך השלמת תכנון ביצוע) לגבי ביב מאסף בהר יונה ג' במועד דרישת התשלום. בהתאם – לא בוססה זיקת הנאה שהיה בה אותה עת כדי לגבש את עילת החיוב הראשונית.
הר יונה ג' - מט"ש
148. הראיות אליהן הפנתה העירייה בענין הביוב בהר יונה ג', יבחנו עתה בהיבט המט"ש. כעולה מהסקירה לעיל, ההפניות שיכולות להיות רלוונטיות הינן לסעיפי משנה 10ג', 10 ד' ו- 10ז' לתצהיר קורן (ומקביליהם בתצהיר לוי – סעיפי משנה 5ג', 5ד' ו-5ז'), לנספחים הנזכרים בסעיפים אלה ולסעיף 19 לתצהיר קורן.
149. סעיף 10ג' לתצהיר קורן (המפנה לנספח 9 לו) מתייחס לעבודות הקמה ופיתוח מט"ש רנ"י הסוללים (עבודות חשמל ומשאבות, תחנת שאיבה ומערכת קווים, עבודות עפר והתקנת אביזרי צנרת) עובר לדרישת התשלום ובמיוחד בשנים 2001-1997. לפי סעיף 5ג' לתצהיר לוי, המתייחס גם הוא לעבודות במט"ש רנ"י הסוללים, מדובר בהשקעה בסך העולה על
--- סוף עמוד 50 ---
3.5 מיליון ₪ אשר מומנה על ידי העירייה. סעיף זה בתצהיר לוי מפנה למסמכים הנכללים בנספח 3 לו. מסמכים אלה בצירוף המסמכים שבנספח 9 לתצהיר קורן, יכולים לתמוך בטענות העירייה בעניין הוצאותיה לגבי מט"ש רנ"י הסוללים. במקביל, לא ברור מטענות העירייה ומהתצהירים מהו הקשר בין מט"ש זה לבין מתחם הר יונה ג'[13], כנדרש לקיומה של זיקת הנאה המגבשת עילת חיוב בהיטל.
150. סעיף 10ד' לתצהיר קורן וסעיף 5ד' לתצהיר לוי מתייחסים להשתתפות בעלויות שדרוג ותחזוקת מט"ש תל עדשים ומפנים למסמכים הנכללים בנספח 10 לתצהיר קורן ובנספח 4 לתצהיר לוי. מסמכים אלה מתוארכים בעיקרם למועדים שלאחר דרישת התשלום (דצמבר 2002 עד 2004) אולם ממסמכי נספח 4 לתצהיר לוי עולה כי העירייה לקחה הלוואות לצורך שיפוץ מט"ש תל עדשים כבר בשנת 1995 והחלה לשאת בעלויות משמעותיות בהקשר מט"ש זה שנים עובר לדרישת התשלום ובאופן המעיד על מעבר משלב של שאיפה או תכנון עתידיים לשלב המעשי-ביצועי. יחד עם זאת, מט"ש תל עדשים אינו קשור להר יונה ג' (עמ' 73 ש' 2-1).
151. סעיף 10ז' לתצהיר קורן וסעיף 5ז' לתצהיר לוי מתייחסים למט"ש שדה אילן ומציינים כי מט"ש זה "משמש את אזור התעשיה ציפורית ועתיד לשמש, ככל הנראה, גם את מתחם המגורים בהר יונה ג'". על פי התצהירים, העירייה חויבה להזרים את השפכים מהר יונה ג' למט"ש שדה אילן חרף העלויות הגבוהות הכרוכות בהחלטה זו (ביחס לעלויות של הזרמת השפכים למט"ש רנ"י הסוללים), עלויות הנובעות מהצורך בשדרוג מט"ש שדה אילן לשם קליטת תוספת שפכים מהר יונה.
סעיף 5ז' לתצהיר לוי מפנה כסימוכין לנטען בו לנספח 6 הכולל בין השאר את המסמכים הבאים: מכתב מיום 9.3.2003 מטעם נציג החברה לטיפול במי קולחין לאזור הגליל התחתון בע"מ, המפרט עלות הנובעת מהגדלת הכמות המבוקשת לטיפול בשפכי נצרת עילית עפ"י התחזית לשכונות הר יונה (מסמך זה מהווה גם נספח 11 לתצהיר קורן); סיכום דיון מיום 25.12.2003 במשרד התשתיות הלאומיות, שעוסק בחיבור שכונות הר יונה למט"ש גליל תחתון; מכתב מיום 11.4.1999 מחברת בלשה-ילון שריכזה נתונים וערכה חישובים להשקעות הדרושות במערכת הביוב של נצרת עילית לקראת עדכון תעריפי ההיטלים בשנת 2000, בו צוין כי נלקח בחשבון ששפכי הר יונה א', ב' ו-ג' יחוברו למכון טיהור שדה אילן; ומספר עמודים ממסמך מחודש אפריל 1999 של דוכין יעוץ כלכלי ופיננסי בענין חישוב אגרות והיטלי ביוב.
--- סוף עמוד 51 ---
לא הוצגה ראייה על ביצוע תשלום של העירייה עבור תשלום למט"ש שדה אילן (עמ' 18 ש' 21-18). לפי ניסוחם של התצהירים, במועד עריכתם (נובמבר 2011 – תצהיר קורן; ינואר 2012 – תצהיר לוי) עדיין לא בוצעה הזרמה בפועל למט"ש זה והזרמה כאמור תחייב את שדרוג המט"ש תוך תשלום סכומים גבוהים כדי לכלול את שכונת המגורים החדשה.
152. התשתית הראייתית שהובאה מגבשת אפוא את התמונה הבאה: עוד בשנת 1999 היה תכנון לחיבור הר יונה ג' למט"ש שדה אילן ונתונים בענין זה הובאו בחשבון בתעריפי היטל הביוב כפי שעודכנו בשנת 2000. חיבור והזרמה למט"ש האמור לא בוצעו אותה עת ואף לא שנים לאחר מכן. ככל הנראה בוצע חיבור זמני בסביבות שנת 2014 או 2015 (עמ' 84 ש' 3-1). העירייה לא שילמה כספים בענין חיבור הר יונה ג' למט"ש (עמ' 39 ש' 18-7; עמ' 67 ש' 17-16). אין חולק כי ככל שיבוצעו עתה חיבור והזרמה למט"ש מהר יונה ג', הדבר יעשה על ידי התאגיד ובמימונו.
153. תחשיב של היטל כולל, לנוכח שיטת ההיטל, גם פעולות תשתית עתידיות. אולם יש להבדיל בין תוכנו של תחשיב היטל לבין המועד בו מתגבשת עילה לחייב בעל נכס בהיטל. החיוב מתגבש בעת ביצוע עבודות להתקנת קטע תשתית המיועד לשמש את הנכס. אני נכונה לקבל את עמדתו של המלומד שפיר לפיה כדי להתחשב באינטרס הרשות המקומית לעשות שימוש בהיטלים למימון העבודות, ניתן לפרש את ביצוע העבודות ככולל גם שלב בו הושלמו (או כמעט הושלמו) עבודות תכנון ביצוע העבודות (להבדיל ממועד התכנון הראשוני או תחילת עבודות התכנון המפורט) ובלבד שהעבודות אכן יבוצעו לפי התכנון בתוך פרק זמן סביר.
במקרה דנן הובאו ראיות בענין תכנון עקרוני וחישובים כלכליים של משמעות חיבור הר יונה ג' למט"ש שדה אילן. לא הובאו ראיות לגבי תכנון ביצוע עבודות או לגבי קשר בין מועד החישובים הכלכליים לבין תכנון ביצוע. בנוסף, גם אם היינו נכונים להניח כי המסמכים שהוצגו מלמדים על שלב הולם בתכנון ביצוע עבודות (הנחה מוקשית), הרי שהעבודות לא בוצעו בתוך זמן סביר או בכלל, ובכל מקרה – עד למועד הגשת התביעה ואף לאחר מכן.
154. תאגיד המים והביוב החל כנראה להשקיע כספים בענין הצורך בחיבור השכונה למט"ש או יהא עליו לעשות כן (עמ' 73 ש' 13-9; עמ' 84 ש' 25-24), אולם בכך לא סגי. ראשית, גם בענין זה לא ברור האם יש לראות את ההשקעה הכספית של התאגיד משום ביצוע עבודות ולא הובאו ראיות לגבי תכנון מפורט או עבודות בפועל; שנית, המועד הרלוונטי להתגבשות החיוב בהיטל לענין תובענה זו הוא מועד דרישת התשלום ונראה כי פרק הזמן שבין מועד זה (2002) לבין מועד ביצוע תשלומים על ידי התאגיד (מועד שאינו ידוע ובכל מקרה אינו
--- סוף עמוד 52 ---
מוקדם משנת 2010 לאור המועד בו החל התאגיד לפעול לטענת העירייה) עולה על פרק זמן סביר בו ניתן לקשר "עבודות" (ולו במובן הרחב) לבין "עבודות" (שוב, במובן רחב) לצורך מסקנה כי עוד בשלב המוקדם יש לומר שנוצרה זיקת הנאה; שלישית - בכל מקרה לא נראה שיש להרחיב את ההרשאה שנזכרה לעיל מאת התאגיד לעירייה לגבי גביית כספי היטל (בכפוף להסכמות בין גופים אלה), הרשאה שהתייחסה להיטלים שהחובה לשלמם התגבשה לפני הפעלת התאגיד ונכללו בכתב התביעה, עד כדי כך שתכלול גם הרשאה לגבות במסגרת ההליך הנוכחי כספים בענין היטלים שהחובה לשלמם התגבשה מאוחר יותר.
155. העולה מן האמור הוא כי לא הוצגה תשתית ראייתית לקיומה במועד הדרישה של זיקת הנאה בענין מכון טיהור לגבי מתחם הר יונה ג' באופן שיש בו כדי לגבש חיוב בהיטל הרלוונטי.
הכרמים (ציבורי; מאסף; מכון טיהור)
156. רמ"י טוענת כי המהנדסת דורית בר הצהירה שביקרה בשטח מתחם הכרמים וראתה שהעירייה לא ביצעה כל עבודה במתחם זה. נטען שהעירייה לא ניסתה לסתור עדות זו ולא הביאה ראייה בדבר עבודות פיתוח שבוצעו במתחם, מועדן, זהות המבצע וכו'.
157. הראייה הדרושה לענייננו אינה בהכרח לביצוען של עבודות במתחם עצמו. לצורך קיומה של זיקת הנאה די בביצוע עבודות בנכס גובל שנועדו לשמש את הנכס. ניתן לפרש את המונח "גובל" בפרשנות פונקציונאלית וגמישה, גם אם אין מדובר בנכס הגובל באופן פיזי (שפיר, עמ' 281-280). יחד עם זאת, עדיין יש צורך בזיקה בין העבודות לבין הנכס הקונקרטי. אין די בעצם קיום עבודות של תשתיות ביוב עירוניות כדי לחייב כל מתחם אשר בתחומי הרשות המקומית בהיטל ביוב. יש צורך לבסס ביצוע, ולו ברמת השלמת תכנון ביצוע (שלא לומר, תחילת עבודות בפועל), של תשתית פיתוח רלוונטית, ולגבי ביוב – של תשתית הרלוונטית לשלב הביוב אליו מתייחס ההיטל (ציבורי, מאסף, מט"ש).
158. לענין הביוב במתחם הכרמים מפנה העירייה בהיבט הראיות לאותן הפניות כמו לענין הביוב בהר יונה ג', בשינוי אחד – במקום הפנייה לסעיף 18ו' לתצהיר קורן ההפנייה היא לסיפא סעיף 18 לתצהיר.
159. מהסקירה שבוצעה לעיל עולה כי בכל הנוגע לסעיף 10 לתצהירו של מר קורן ומקבילו סעיף 5 לתצהיר לוי, יש רלוונטיות לסעיפי משנה 10ו' ו- 5ו'.
--- סוף עמוד 53 ---
מעיון בסעיפים אלה עולה כי כל שנאמר בהם הוא: ".... כך למשל ביצעה התובעת את עבודות תשתית הביוב הבאות:...... (ו) עבודות מערכת ביוב בשכונת הכרמים". הא ותו לא. אין פירוט של מהות העבודות ושל מועד העבודות (וכבר ראינו כי חלקים אחרים באותו סעיף מתייחסים למועדים המאוחרים למועד הדרישה). אין גם הפנייה לנספחים מהם ניתן היה אולי לשאוב מידע נוסף. לא צורפו אסמכתאות (עמ' 73 ש' 8-6).
160. ההפנייה הבאה היא לסיפא סעיף 18 לתצהיר קורן, שם נכתב:
"בתב"ע 2478[14], נכללו הוראות כלליות לעניין הניקוז והביוב, אך אין כל מחלוקת כי תחומה של תב"ע 2478 מצוי בתוך המרקם העירוני של התובעת, והמקרקעין המצויים בתחומי תב"ע 2478 נשענים במלואם על התשתיות העירונית של התובעת".
אמירה כי נכללו בתב"ע הוראות כלליות לענין ביוב או כי מקרקעין שבתחומי התב"ע נשענים על התשתיות העירוניות, אינה מבססת ראייה לקיומה של 'נקודת אל חזור' לגבי קטע תשתית רלוונטי, נקודה בה ביצוע העבודות להתקנת התשתית כבר אינו אך שאיפה או תכנון עתידיים. הדבר אינו מהווה ראייה ל"...ביצועה של עבודת תשתית מסוימת, ולחילופין .... חיבורו של הנכס מושא החיוב למערכת התשתית המוניציפלית" שהם הנסיבה המגבשת את החיוב בהיטל ותנאי לכך (ענין ברק עדני).
161. בסעיף 19 לתצהיר קורן, אשר גם אליו מפנה העירייה בענין מתחם הכרמים, לא אותרה התייחסות למתחם זה, כי אם למתחם הר יונה ג'.
162. בתצהירים מטעם רמ"י הוצהר כי העירייה לא ביצעה עבודות פיתוח בשטח שהוגדר לעיל כמתחם הכרמים (סע' 43 לתצהיר ברקין; סע' 34 לתצהיר בר). ממכתב מיום 21.3.2006 של יועמ"ש העירייה המתייחס לחלק ממתחם זה עולה כי נכון למועד המכתב (שנת 2006) לא אותרה כל עבודה על תכנית לחלק זה ויש חשש לביטול ההפקעה של השטח מהגורמים הפרטיים בשל אי מימושה (נספח 26 לתצהיר ברקין). בחקירות העדים לא עלתה ראייה קונקרטית לגבי עבודות של ביב מאסף או ביב ציבורי אותה עת בחלק הרלוונטי במתחם הכרמים (עמ' 37 ש' 21-19, עמ' 38 ש' 21-18; עמ' 63 15-12).
--- סוף עמוד 54 ---
163. העולה מן האמור הוא כי לא הובאו ראיות לבסס מעבר של נקודת האל חזור, ולו על דרך השלמת תכנון ביצוע, לגבי עבודות ביב מאסף וביב ציבורי במתחם הכרמים במועד דרישת התשלום. בהתאם – לא בוססה זיקת הנאה שהיה בה אותה עת כדי לגבש את עילת החיוב.
164. אשר למט"ש – לא אותרה בסיכומים התייחסות ישירה לענין המט"ש המשרת את מתחם הכרמים. יחד עם זאת, מתכתובות שצורפו כנספחים עולה שהעיר כולה שורתה על ידי שני מט"שים – תל עדשים ורנ"י סוללים. מהחקירות עלה שהשכונה אינה משורתת על ידי מט"ש תל עדשים (עמ' 76 ש' 6-4). משכך, המט"ש הרלוונטי הוא רנ"י סוללים. בדיון לעיל (לגבי הר יונה ג') נבחנו ראיות אליהן הפנתה העירייה ונמצא כי הן מבססות עבודות הקמה ופיתוח של מט"ש רנ"י סוללים עובר לדרישת התשלום ובהתאם – קיומה של זיקת הנאה.
165. התחושה אינה נוחה מהמסקנה דלעיל לגבי ביב ציבורי וביב מאסף. העירייה טוענת כי מתחם הכרמים הוא שכונה בטבורה של העיר וכי – בניגוד לשני המתחמים האחרים – עיקר הפיתוח בשכונה נעשה על ידי העירייה או גורמים פרטיים בהסכמת העירייה ובכל מקרה לא על ידי גורמי פיתוח מטעם המדינה (ור' גם עדות קורן עמ' 70 ש' 5-1). בטיעוני רמ"י לא נמצא כי זו חולקת על האמור (ושאלות החוקר בענין ביצוע העבודות התייחסו בעיקרן לשני המתחמים האחרים, ר' למשל עמ' 66 ש' 20-18; ור' גם אייזנברג בעמ' 80 ש' 20). כמו כן, בניגוד לטענות הרבות שהועלו ע"י רמ"י לגבי העדר זיקת הנאה ופוטנציאל שימוש בענין הביוב בהר יונה ג', לא אותרו טענות דומות לגבי הביוב במתחם הכרמים.
ברם, אין לבית המשפט אלא את הראיות שלפניו והן אשר מובילות למסקנה דלעיל (מן הסתם על רקע המידע המוגבל שבידי בית המשפט לגבי העיר נצרת עילית ופרטיה של מערכת ביוב). יחד עם זאת ככל שהצדדים יודעים לקשר בין ראיות שהובאו או מסמכים שבידיהם אף אם לא הובאו, לעבודות (כפי שפורשו לעיל) בענין ביב ציבורי או ביב מאסף הקשורים למתחם, יש לצפות כי המדינה תפעל ליישום מסקנות פסק דין זה בהתאם לנתונים בפועל. כמו כן ניתן לשוב ולציין כי התובענה דנן מתייחסת למצב הדברים נכון למועד דרישת התשלום (2002). אין בדברים אלה כדי לגרוע מהאפשרויות, הזכויות והחיובים האחרים. וד"ל.
סיכום פרק זה
166. תוצאת הדיון בפרק זה לעיל היא: לגבי מתחם הר יונה ג' – לא בוססה זיקת הנאה במועד הדרישה ומשכך התגבשות חיוב בהיטל ביוב (בענין ביב מאסף ומכון טיהור אשר עמדו על
--- סוף עמוד 55 ---
הפרק); לגבי מתחם הכרמים – בוססה זיקת הנאה במועד הדרישה ובהתאם - התגבשות חיוב בהיטל, בנוגע למכון טיהור.
שונות
ענין כרדוש
167. בטיעוניהם מתייחסים הצדדים לפסק הדין שניתן בשנת 2016 בענין כרדוש. ראשיתו של אותו מקרה בתביעה של בעל זכויות במקרקעין באזור התעשייה בהר יונה להשבת תשלומי היטלי פיתוח ששולמו כתנאי להיתר בנייה, על רקע תשלומי פיתוח ששולמו (על ידי בעל הזכויות הקודם במגרש) לחברה מטעמה של המדינה אשר פיתחה את המתחם.
168. אין צורך להכנס לפרטיו של המקרה בענין כרדוש (את תמצית הפרטים ניתן למצוא בהחלטה בה דחה בית המשפט העליון בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי (רע"א 4489/16 [פורסם בנבו] מיום 6.7.2016)). לענייננו די לציין כי היבטים שונים של פסק הדין בענין כרדוש תומכים בטיעוני שני הצדדים.
169. כך, עומד בית המשפט בענין כרדוש על העובדה שיש הבדל בין פיתוח תשתיות מתחם ותשלום תשלומי פיתוח למדינה (או מי מטעמה) לבין היטלי פיתוח של הרשות המקומית. במקביל עומד שם בית המשפט על כך שההבדל בין סוגי התשלומים אינו מונע אפשרות חפיפה ביניהם וכי חל איסור על חיוב בכפל (ובוצע דיון בשאלות של נטל ראייה).
170. בענין כרדוש נקבעה חובת השבת היטלים לגבי היטלי מים ותיעול. אין כן לגבי רכיבי ביב מאסף ומכון טיהור (שהם חלק מהיטל הביוב). לגבי ביב ציבורי צוין כי דרישה בענין זה נכללה בדרישה המקורית אך בהמשך הופחת הסכום משהביב הציבורי הותקן במימון המדינה.
171. ענין כרדוש עסק באזור התעשייה הר יונה (ור' לעיל הגדרת מתחם ציפורית). לאור המסקנות לעיל לגבי מתחם ציפורית (פטור מהיטלים), שאלת הביב הציבורי לגבי מתחם ציפורית בתיק הנוכחי מתייתרת. כמו כן, גם בענין מתחם הר יונה ג' כבר נמצא כי לאור הסכמות עבר אין מקום לדרישת ביב ציבורי. ניתן להעריך כי הדבר התרחש על רקע הכרה של העירייה בכפל חיוב בענין זה, כפי שזו באה לידי ביטוי בהסכמות העבר. לאור הדיון לעיל בענין זיקת ההנאה, נשמטה שאלת הביב הציבורי בענין מתחם הכרמים.
--- סוף עמוד 56 ---
באורח כללי ולמעלה מהצורך יוער כי המסקנות בענין כרדוש באו על תשתית ראייתית קונקרטית בענין האזור שנדון בו ולא מצאתי להסיק מהן לגבי מתחמים אחרים מבלי שיש לכך תשתית ראייתית.
כרמים – מגרשים שאינם בבעלות המדינה או שהם בבעלות משותפת עם פרטיים
172. רמ"י טוענת כי חלק מהמגרשים במתחם הכרמים הוקצו והוחכרו לגורמים פרטיים ועל מרבית השטחים אף הוקמו מבני קבע לפני שנים רבות.
העירייה משיבה כי הרוב המכריע של המגרשים במתחם הכרמים הוא בבעלות המדינה. אין מענה לגופו של ענין בסוגיית מגרשים שהוחכרו לגורמים פרטיים והוקמו עליהם מבנים.
173. בטבלה שצרפה העירייה לסיכומיה צוין כי בהשוואה לטבלה שצורפה לכתב התביעה הושמטו מגרשים ששווקו לאחר הוצאת דרישת התשלום והוצאו לגביהם היתרי בנייה "ומכאן ששולמו היטלי הפיתוח". באותה טבלה אין ייחוס של מספרי המגרשים הנ"ל אל מתחם מסוים.
למען הסר ספק מובהר כי ככל שמגרשים נוספים מתוך המתחם, או מאיזה מהמתחמים האחרים, הוחכרו לגורמים שלישיים וניתנו היתרי בנייה לאחר תשלומי היטלי פיתוח, יש להשמיט מגרשים אלה (כפי שציין גם ב"כ העירייה, עמ' 48 ש' 25-23).
174. עוד טוענת רמ"י, כי לגבי חלק מהחלקות במתחם הכרמים, עסקינן בחלקות בבעלות משותפת של המדינה ושל אנשים פרטיים, כי דרישת התשלום (בגין רכיב הקרקע, קודם לבקשת היתר בנייה) נמסרה למדינה בלבד, מבלי לדרוש אותה מהבעלים הפרטיים כל זמן שאלה לא עתרו להיתר בנייה וכי הדבר מהווה אפליה פסולה (סעיף 17 לסיכומי רמ"י). לא אותר בסיכומי העירייה מענה לענין זה, פרט לטענה כי הפניות לחקירות בוצעו תוך הוצאת דברים מהקשרם (סעיף 10 לסיכומי התשובה).
175. עיון בחלק אליו הפנתה רמ"י בסוגיה זו בסיכומיה מעלה כי השאלה אליה התייחס המהנדס קורן נגעה ל"אנשים פרטיים שהבעלות היא רק שלהם" (עמ' 65 ש' 8-7) ולא לבעלות משותפת (הגם שבסמוך קודם לכן יש התייחסות לחלקות בהן קיימת בעלות משותפת). לא אותרה אם כך ראייה למסירת דרישה למדינה בלבד בענין חלקות בהן הבעלות משותפת. להשלמת התמונה יצוין כי כאשר נכס נמצא בבעלות משותפת של כמה גורמים, חב כל אחד מהבעלים בחיובי הנכס כפי חלקו (סעיף 32 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969). לגבי היטל ביוב, שהוא היחיד שנותר לדיון, הדין (סעיף 52 לחוק הביוב) מאפשר לכאורה לרשות המקומית לדרוש את מלוא התשלום רק מאחד הבעלים כך שאותו שותף במקרקעין הוא
--- סוף עמוד 57 ---
שיאלץ לפנות לשותפיו ולנסות לגבות מהם את חלקם. בהעדר ראייה שכך נעשה, אין צורך להדרש לסבירות מהלך כזה (ור' שפיר 111-110).
176. אם וככל שטענת רמ"י הינה כי נשלחה אליה דרישה בענין חלקות שהן בבעלותה (בלבד) בעוד לגבי חלקות שהן בבעלות גורמים פרטיים (בלבד) הדרישה נשלחת רק בשלב מאוחר יותר (שלב הבנייה) - לא מוצה הדיון בטענת האפליה באופן שיאפשר לקבוע כי יש בכך פסול כאשר מובהר, כי הטענה אינה נחזית כמתייחסת לקיום הבדל בעצם דרישת התשלום או בהיקף התשלום הנדרש אלא רק לקיום הבדל לגבי העיתוי בו הוא נדרש.
אפשרות הפחתה היקף חיוב לאור עבודות שבוצעו/יבוצעו במימון המדינה?
177. בשלב מוקדם בדיון לעיל עלתה השאלה האם, בהנחה שיש לעירייה סמכות לחייב בהיטל פיתוח מסוים, יש מקום לזכות את רמ"י בסכומים כלשהם (או להפחית את דרישת התשלום בסכומים כלשהם) בשל ביצוע עבודות על ידי המדינה.
בתום הדיון נותר על הפרק חיוב בהיטל ביוב לגבי מכון טיהור בענין מתחם הכרמים. לא אותרה טענה של רמ"י כי המדינה ביצעה עבודות בענין זה ובכל מקרה לא אותרה הפנייה לנתונים כספיים קונקרטיים אותם מבוקש לבחון לענין הפחתה כאמור. בנסיבות אלה, אין צורך להרחיב בשאלה העקרונית של אפשרות הפחתה (כשיוער שמתוך המסמכים וחקירות העדים עלה, כי הפחתה או פטור לנוכח ביצוע עבודות שלא על ידי הרשות המקומית היו ענין שגרתי; ובפרק קודם נמצא כי בנסיבות הקונקרטיות, אין להלכה בענין דירות יוקרה כדי לשנות מהסכמות עבר שנדונו בהליך זה; ור' גם העמדה שהובעה בחוות הדעת שהוגשה מאת העירייה).
הצמדה וריבית
178. רמ"י טוענת כי ככל שימצא שיש לחייבה ברכיב כלשהוא של היטלי הפיתוח, לכל היותר יש לבצע חישוב ריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א - 1961 ולא לפי חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), תש"ם - 1980 (להלן: "חוק הרשויות המקומיות").
רמ"י סומכת טענה זו בפרט על עמדתה כי אין מדובר בתשלום "בפיגור" כהגדרתו בחוק הרשויות המקומיות, וזאת לטעמה משום שדרישת התשלום בטלה מעיקרה.
179. בעמדה וטיעון אלה של רמ"י יש משום מעגליות. שהרי, טענת רמ"י לגבי סוג הריבית מתייחסת למקרה בו – כמצוין לעיל – ימצא בית המשפט שיש לחייבה ברכיב של היטלי הפיתוח. פשיטא כי אם בית המשפט מוצא מקום לחיוב כאמור, הרי שלא התקבלה העמדה
--- סוף עמוד 58 ---
כי דרישת התשלום בטלה מעיקרה. לא שוכנעתי כי יש בטיעון זה (או בטעונים האחרים שהובאו, לרבות לגבי טעות שנפלה אצל הרשות המקומית) כדי להצדיק חריגה מכלל החיוב לפי חוק הרשויות המקומיות.
הערה וסיום
180. לא מצאתי בטעונים האחרים אשר הובאו מטעם מי מהצדדים או בשיקולים אחרים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של ענין (רע"א 1491/16 פלונית נ' פלוני [פורסם בנבו] (14.4.2016); בע"מ 2468/11 פלוני נ' פלונית [פורסם בנבו] (26.5.2011); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים [פורסם בנבו] (25.3.2010); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין [פורסם בנבו] (11.8.2008); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (15.6.1983)) ובכלל האמור, הטענות ההדדיות בענין חוסר תום לב; טענת רמ"י לגבי שטחי הציבור אשר מפנה לפסיקה בענין שטחי ציבור פתוחים ולגבי דרכים; טענת רמ"י בענין שימוש העירייה במגרשים מסוימים בציפורית; הטבלה שצורפה לסיכומי העירייה (וטענות הצדדים לגבי ההחלטה מיום 20.6.2016); טענות התיישנות; ועוד.
181. יש להצר על כך שהצדדים לא השכילו להגיע לעמק השווה ולהביא לפתרון כולל בענין היטלי הפיתוח במתחמים, לרבות למול תאגיד המים והביוב. בדרך בה התנהלו הדברים, לא זו בלבד שהושקעו מאמצים ומשאבים רבים של הצדדים מהלך שנים ללא שהדבר נשא פרי, אלא שנראה כי כל הגורמים הרלוונטיים עוד צפויים להשקיע משאבים בסוגיות אלה במקום לפתור אותן בהבנה לתועלת הציבור הרחב ותוך חסכון במשאבים. בפרט ניכר כי מצד העירייה הושקעו משאבים רבים וכי לאנשי העירייה תחושות קשות על הדרך בה התנהלה מולה רמ"י (להבדיל מבא כוחה של רמ"י) אשר, כך נטען, בכל עת שקרובים היו הצדדים להגיע להסכמות, העלתה דרישות נוספות. עוד עלה מההקשר כי לעירייה יש צורך של ממש בכסף שיאפשר השקעות בתשתיות המוניציפאליות, דבר שאינו משורת באופן ישיר על ידי תוצאת הדיון בפסק דין זה, גם אם הובהר כי הוא מתייחס לנקודת זמן מסוימת בעבר, על המשתמע מכך.
מובהר ומודגש כי בשונה מהאמור, יש לציין לחיוב את הופעתם של באי כח הצדדים בהליך.
182. כמו כן מבקש בית המשפט להביע תקווה כי למרות שההליך הנוכחי הסתיים בערכאה זו בפסק דין שאינו נסמך על הסדר, עדיין ישכילו הגורמים הרלוונטיים לעשות שימוש בתוצרי המאמצים שהושקעו מטעם הצדדים לאורך שנות המגעים וימצאו את הדרך להגיע להבנות. ויפה שעה אחת קודם.
--- סוף עמוד 59 ---
183. סוף דבר: רמ"י מחוייבת כלפי העירייה בתשלום היטל ביוב (מכון טיהור) לגבי מתחם הכרמים. השערוך יבוצע לפי חוק הרשויות המקומיות (כהגדרתו לעיל).
לאור פרטי הדיון, ישא כל צד בהוצאותיו.
המזכירות תמציא פסק הדין לצדדים.
ניתן היום, ט"ו אלול תשע"ז, 06 ספטמבר 2017, בהעדר.
תמר אברהמי