שיתופי פעולה עם גורמים עסקיים בינלאומיים ומקומיים.
44. התובעים טוענים כי במצגת הראשונה נכתב, במסגרת השקופית העוסקת באסטרטגיה של חברת לידר, כי החברה תיצור שיתופי פעולה עם גורמים עסקיים מקומיים ובינלאומיים בעלי ידע וקשרים בשוק, אך בפועל לא כך היה. התובעים מתייחסים לאמור במצגת הנוגע ל"יצירת שיתופי פעולה עם גורמים שונים, ביניהם גופי השקעה בינלאומיים הפועלים בשווקי פעילות החברה, כמו גם עם גורמים עסקיים מקומיים בעלי ידע וקשרים בשוק הנדל"ן המקומי." (ר' שקופית מס' 8 במצגת הראשונה).
גם השקופית האמורה עוסקת בהבטחה לגבי העתיד, שאין הוכחה שלא היתה כוונה לקיימה במועד בו הוצגה המצגת. נהפוך הוא - חומר הראיות מעלה כי היתה ללמקין כוונה לקיים את ההתחייבות הזו, שאף קוימה בחלקה.
מסקנה זו עולה מעדותו של מר למקין –
"אם אני זוכר נכון, עוד פעם זה מזיכרון מאוד מעורפל של 10 שנים אחורה, העסקה הזאת במקור היינו אמורים לקנות אותה עם שותף ביחד, נחתם זיכרון דברים ובסופו של דבר בקנייה הסופית של ההסכם, אנחנו קנינו את הפרויקט הזה לבד, ללא שותפים" (פ' 29.6.17 עמ' 140 ש' 21 עד עמ' 141 ש' 5).
45. עוד טענו התובעים בהקשר זה כי במצגת הובטח כי השותפים שהחברה תחבור אליהם יהיו שותפים מקומיים. בפועל – כך נטען - היו השותפים, ככל שהיו כאלה, ישראלים. אינני מקבלת את הטענה. ראשית, חברת לידר התכוונה מלכתחילה להתקשר עם חברה קפריסאית (שהבעלים שלה היו ישראלים) לצורך רכישת המיזם, וזאת כפי שעולה מזיכרון הדברים ביום 8.3.2007 שנחתם בין חברת לידר והשותפה לבין הבעלים של המיזם (נספח 3 לתצהירו של למקין). מעבר לכך, לא נטען וודאי שלא הוכח כי החברה הקפריסאית לא היתה בעלת קשרים בשוק הנדל"ן המקומי כפי שהוצג במצגת.
זאת ועוד, מעדותו של למקין בתביעת ניר עולה כי במסגרת הפרויקט בבולגריה, הוא אכן פעל יחד עם שותף שהיה בעל ניסיון רב בשוק הבולגרי (ר' פ' 29.6.17 עמ' 149 ש' 1-14). מעבר לכל אלה, גם בהקשר זה מדובר בהתחייבות עתידית שלא הוכח שלא היתה כוונה לקיימה. לכן, דין הטענה הזו להידחות.
מצג מינוף פרויקטים בהיקף של 80%
46. התובעים טוענים כי המצגת כללה התחייבות לפיה מינוף כלל הפרויקטים של חברת לידר יהיה בהיקף של כ- 80% עם הגבלה לרמת החשיפה (הלוואת non-recourse). הם מפנים בהקשר זה לשקופית מספר 8 שעסקה ב"אסטרטגיה של לידר יזמות נדל"ן" וכך צוין בה. בפועל טוענים התובעים כי חברת לידר לקחה הלוואות ללא הגבלה לרמת החשיפה (הלוואת recourse). לגישתם מסקנה זו עולה מדו"ח של חברת לידר המציג את מצבה הפיננסי נכון ליום 31.12.2008.
אני סבורה כי גם דינה של טענה זו להידחות. ראשית, ספק אם המצג המדובר מתייחס להלוואות מבנקים – וסביר יותר להניח כי מדובר בהשקעות והלוואות של הבעלים ולא של גופים מוסדיים כמו בנקים. מעבר לכך, התובעים לא הוכיחו קיומו של קשר סיבתי בין המצג האמור לבין ההתקשרות בהסכמי ההשקעה, קרי לא נטען וודאי שלא הוכח כי לו היו התובעים (לא אחיעז וודאי שלא התובעים 2-5) מודעים לכך שהגבלת החשיפה אינה כוללת הלוואות מבנקים, הם לא היו מתקשרים בהסכם השותפות הראשונה. מעבר לכל אלה, גם בהקשר זה מדובר בהתחייבות עתידית שאין הוכחה שככל שניתנה – ניתנה ללא כוונה לקיימה.
מצגי השווא הנטענים במצגת השנייה
47. בעוד במצגת הראשונה התמקדו רוב טענות התובעים – כפי שפורט לעיל – במצגים שנגעו להבטחות עתידיות, הרי עיקר הטענות הנוגעות למצגת השנייה מתייחסות למחדלים נטענים ביחס לגילוי מידע. במילים אחרות, התובעים טוענים כי הנתבע הסתיר מהם במסגרת המצגת מידע מהותי שחלה עליו חובה לגלותו.
ואכן, מצג שווא יכול להיעשות באופן אקטיבי אך גם באופן פסיבי, במחדל. ואולם ככל שמדובר במצג שווא במחדל, תוטל אחריות רק מקום בו ישנה חובה לגלות את המידע - מכוח הדין, הנוהג או הנסיבות (פרידמן וכהן, 784, 787, 810-811.) חובת גילוי קיימת כאשר מידע מהותי מצוי אצל צד אחד לעסקה בעוד שהצד השני יצליח לגלות אותו רק בעזרת מאמץ והוצאה כספית ניכרים ( ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי פ"ד לב(1) 231 (1975); ע"א 240/77 שלמה כרמל בע"מ נ' פרפורי פ"ד לד (1) 701 (1977) ). לכן, כדי להרים את הנטל שהוטל עליהם, על התובעים להוכיח כי למקין הסתיר מהם מידע, כי חלה עליו חובה לגלות מידע זה וכן כי מדובר במידע מהותי (ע"א 494/74 חברת בית החשמונאים מס' 97-96 בע"מ נ' דוד אהרוני, ואח', ל (2) 141 (1976), פס' 3 לדברי כב' השופט בייסקי. אני סבורה כי התובעים לא הרימו את הנטל, שכן לא הוכח שהמידע שהוסתר היה מידע מהותי שחלה חובה לגלותו.
התובעים מתייחסים בהקשר זה לחמישה מצגים: עצירת המכירות במיזם, ביטול עסקאות קיימות לרכישת דירות במיזם, הקשחת התנאים לקבלת משכנתא בלטביה, קשיים במימוש התכנית העסקית ובעיות ביצוע, וייעוד כספי ההלוואה למטרות שלא לשמן גויס הכסף.
עצירת המכירות
48. לגישת התובעים היה על למקין לגלות להם במצגת השנייה כי המיזם נרכש לאחר ש-131 דירות בו כבר נמכרו, וכי במהלך חצי שנה של ניהול הפרויקט, מספר הדירות שנמכרו במיזם עמד על 132. כלומר, רק דירה אחת נמכרה במהלך חצי שנה של ניהול הפרויקט. זאת לעומת קצב מכירות נטען של כ-40 דירות בחודש בטרם נרכש המיזם על ידי חברת לידר.
49. אני סבורה כי אין לקבל את הטענה.
במועד המצגת נמכרו רוב הדירות בבניינים שנבנו במיזם באותה עת, בניינים 2-4. הדירות שטרם נמכרו ושנותרו היו הדירות האחרונות בבניינים אלה. התובעים לא הוכיחו כי עיכוב במכירה של דירות אלה במצב זה מהווה מידע מהותי שיש בו כדי להצביע על קושי מיוחד או יוצא דופן. טענת הנתבעים בהקשר זה לפיה אין מדובר במידע מהותי או בעל חשיבות – לא נסתרה.
מעבר לכך, לא הוכח כי לנושא זה היתה משמעות מבחינת התובעים: התובעים לא העלו שאלות ביחס לקצב מכירת הדירות במיזם. אין לתמוה על כך, משום שהרווח העיקרי שהיה צפוי למשקיעים נבע ממכירת הדירות בבניינים 5-7 ולא ממכירת הדירות המעטות שטרם נמכרו בבניינים 2-4.
ביטול עסקאות לרכישת הדירות במיזם
50. התובעים הוסיפו וטענו כי בעת הצגת המצגת בוטלו 47 הסכמים לרכישת דירות במיזם. לשיטת התובעים מידע זה עולה לכדי מידע מהותי שלמקין היה חייב לגלותו בשעת המצגת.
אני סבורה כי אין לקבל אף טענה זו. התובעים לא הוכיחו כי אכן בוטלו 47 הסכמים לרכישת דירות במיזם במועד הצגת המצגת. בהקשר זה יש לציין כי התובעים לא הוכיחו באיזה מועד הוצגה המצגת השנייה. כל שהוכח הוא כי הצגת המצגת קדמה למועד החתימה על הסכם השותפות השנייה – שנחתם ביום 23.1.2008. מר למקין ציין בעדותו כי הוא אינו זוכר את התאריכים המדויקים, אולם "זה היה מצגות שנעשו לפני ההשקעה של משקיעי רוזמן בפרויקט" (ר' פ' 29.6.17 עמ' 64 ש' 9-10). במצגת עצמה מצוין התאריך של אוקטובר 2007.
51. התובעים הפנו לדו"ח לידר להוכחת טענתם בהקשר זה. מדו"ח לידר (שלצורך הדיון להלן נניח שהוא קביל להוכחת אמיתות תוכנו) עולה כי אכן הוגשה בקשה על ידי 47 דיירים לבטל את ההסכמים. אולם הדו"ח אינו מציין מתי הוגשה בקשה זו. כל שנאמר בו הוא שהרשות להגנת הצרכן בלטביה אישרה את הבקשה מצד הדיירים בתאריך 26.9.2008. לכן, אין זה מן הנמנע כי בקשות הביטול הוגשו לאחר הצגת המצגת (יתכן כי הן הוגשו לאחר פיטוריו של הקבלן המבצע שהיו לאחר הצגת המצגת למשקיעים).
לכן, התובעים לא הרימו את הנטל שהוטל עליהם ולא הוכיחו כי בעת הצגת המצגת ידע למקין אודות הבקשה לביטול עסקאות, וודאי שלא הוכח כי הוא ידע אודות אישורה של בקשה זו.
הקשחת התנאים לקבלת משכנתה בלטביה.
52. כזכור, התובעים טוענים במועד הצגת המצגת השנייה, חל שינוי חוקי במדינת לטביה שהביא להקשחת התנאים לקבלת משכנתא שם. התובעים טענו כי למקין ידע על כך, כי היה עליו לגלות זאת במסגרת המצגת השנייה וכי הוא לא עשה כן.
לגישת התובעים, השינוי חייב רוכשי דירות בלטביה לאמת את הכנסתם כתנאי לקבלת משכנתא. לגישתם, כתוצאה משינוי זה נעצרה מכירת הדירות במיזם. התובעים הפנו בהקשר זה למסמך של Bank of Latvia (נספח יב לתביעת רייס ונספח ה' לתביעת אחיעז, שאינני מתייחסת לשאלת קבילותו או משקלו), בו תוארה הרפורמה כך –
"….Essential changes mainly affected consumption and mortgage loans. As of 10 July 2007, in order to receive a loan borrowers shall have to prove their income by a statement of income issued by the state revenue service".
53. ואולם, התובעים לא הרימו את הנטל שהוטל עליהם ולא הוכיחו (לא באמצעות חוות דעת ולא בדרך אחרת), כי הרפורמה המתוארת בלטביה (ככל שקיומה אכן הוכח), הביאה לעצירת המכירות במיזם.
זאת ועוד – מחומר הראיות שהוצג, ניתן להסיק כי בפועל לא היתה לרפורמה השלכה על המכירות או על שווי המיזם. מסקנה זו עולה בין היתר מדו"ח חברת השמאות COLLIERS INTERNATIONAL שהוגש על ידי התובעים. בדו"ח זה אין כל איזכור של הרפורמה החוקית או של השפעה אפשרית שלה על שווי המיזם. זאת למרות שהדו"ח נערך לאחר הרפורמה (שככל הנראה וכעולה מהדו"ח של הבנק הלטבי, חוקקה בחודש ינואר 2007 ונכנסה לתוקף בחודש יולי 2007). מאחר שהרפורמה לא השפיעה על שווי המיזם, הרי שלא הוכח כי מדובר במידע שהיה על למקין לגלותו לתובעים במסגרת המצגת השנייה.
קשיים במימוש התכנית העסקית ובעיות ביצוע
54. לטענת התובעים, ידע למקין במועד הצגת המצגת השנייה כי מימוש התכנית העסקית של המיזם אינו מתבצע כמתוכנן. הטענה מתייחסת בעיקרה לבניית הבניינים 5-7, שהוצג שבנייתם תחל בסוף שנת 2007. בפועל כך טוענים התובעים, בניית הבניינים הללו לא החלה מעולם.
55. אינני מקבלת את הטענה.
כפי שהובהר לעיל, המועד בו הוצגה המצגת השנייה לא הוכח, למעט העובדה שמועד זה קדם למועד החתימה על הסכם השותפות השנייה – שנחתם ביום 23.1.2008. התובעים לא הוכיחו מה היה מצב המיזם במועד המצגת. ככל שהיא אכן נערכה בחודש אוקטובר 2007, לא הוכח כי במועד זה היה ידוע כי ישנה בעיה במימוש התכנית העסקית של המיזם, או כי היה ידוע אז כי לא ניתן יהיה לממש את התכנית ולהתחיל בבניית בניינים 5-7 בסוף שנת 2007.
56. מחקירתו של מר למקין עולה כי הצפי במועד המצגת היה כי בניית הבניינים 5-7 אכן צפויה להתחיל במחצית השנייה של שנת 2007:
"עו"ד יניב יובל: מדוע רשום בעמוד זה שבניית בניינים 5 עד 7, תחל במחצית השנייה של 2007 כשהיא לא החלה מעולם?
מר שחר למקין: גם במצגת כתוב שהיא תתחיל, היא עוד לא התחילה.
עו"ד יניב יובל: אבל זה רשום שהיא תתחיל במחצית השנייה של 2007, כשאת המצגת הצגתם בסוף שנת 2007?
מר שחר למקין: אני אמרתי, שוב אני לא זוכר את התאריכים של המצגת, זה היה לפני הזמן שהמשקיעים השקיעו את הכסף.
עו"ד יניב יובל: הם השקיעו בינואר 2008.
מר שחר למקין: זה הזמן שנחתם ההסכם והועבר הכסף.
עו"ד יניב יובל: נכון.
מר שחר למקין: התהליך התחיל הרבה קודם, הדברים לא קורים ביום אחד".
(פ' 29.6.17 עמ' 71 ש' 18 עד עמ' 72 ש' 6).
ובהמשך –
"כבוד השופטת: השאלה אם אתה יכול להגיד מתי הוצג המידע הזה שהבנייה תתחיל במחצית השנייה של 2007, האם זה היה לני או אחרי?
מר שחר למקין: אני לא יכול לזכור בוודאות, אבל אני מניח שאם
המצגת, אם זה מופיע במצגת אז זה היה רלוונטי לזמנים אז".
(פ' 29.6.17 עמ' 72 ש' 22 עד עמ' 73 ש' 3).
57. התובעים מוסיפים בהקשר זה וטוענים כי למקין ביטל את החוזה עם קבלן הביצוע ולא גילה זאת לתובעים במצגת. אינני מקבלת טענה זו. מעיון בדו"ח של חברת לידר אליו הפנו התובעים (ת/1 עמ' 24), עולה כי החוזה עם הקבלן בוטל בינואר 2008. מאחר שכפי שצוין לעיל מועד המצגת לא הוכח, לא ניתן לקבוע כי במועד בו המצגת הוצגה, החוזה עם קבלת המשנה כבר בוטל. אם כטענת התובעים הוצגה המצגת בחודש אוקטובר 2007, הרי שמועד זה קדם לביטול – וודאי שלא ניתן לקבוע כי למקין ידע אודותיו בעת הצגת הדברים לתובעים.
ייעוד כספי ההלוואה שלא למטרות לשמן גויס הכסף
58. התובעים טוענים כי הוצג להם מצג שווא לפיו מטרת מתן ההלוואה הינה לבצע "מימון מחדש"(refinance) של ההלוואה הקיימת. לשיטתם כספי ההשקעה של התובעים הופנו למטרות אחרות.
59. אינני מקבלת את הטענה. התובעים לא ציינו בסיכומיהם מהו מקורו הנטען של המצג. עיון במצגת השנייה מעלה כי לא צוין בה כי מטרת ההשקעה היא ביצוע של מימון מחדש של השקעה קיימת. מעבר לכך, אף אם היה ממש בטענות התובעים, היה מדובר לכל היותר בהבטחה לעתיד ולא במצג, הבטחה שהתובעים לא הוכיחו כי לא היתה כוונה לקיימה במועד בו היא ניתנה. מעבר לכל אלה, התובעים לא הוכיחו כי המצג האמור גרם להם לנזק הקשור בקשר סיבתי למצג. הם לא הוכיחו כי העברת הכספים למטרה שונה מזו שהובטחה להם לגישתם מלכתחילה גרמה לנזק לחברת לידר, והם לא טענו ולא הוכיחו כי לו היה להם מידע נוסף ביחס למטרת ההשקעה – הם לא היו מתקשרים בהסכם השותפות.
60. עוד ניתן להסיק מסיכומי התובעים (מה שלא נטען בהם מפורשות) כי לגישתם קבע הסכם ההלוואה השנייה כי מטרת ההלוואה תהיה "מימון מחדש" קרי, החזרת השקעת כנף 2000. למרות זאת – כך נטען – כספי ההשקעה כלל לא עברו לכנף 2000.
אינני מקבלת גם את הטענה הזו.
התובעים לא ביססו את תביעתם על עילה של הפרת הסכם. מעבר לכך, בהסכם ההלוואה לא נקבע מפורשות כי מטרתה היא להחזיר למשקיעי כנף 2000 את השקעתם, אלא רק כי מטרת ההלוואה היא לבצע מימון מחדש של הפרויקט. מעבר לכל אלה, התובעים לא הוכיחו מה היה השימוש בפועל של כספי ההשקעה. לא נשללה האפשרות כי השקעת התובעים שימשה להחזר של הלוואה ישנה קודמת. מכאן כי לא הוכח כי הכספים לא שימשו למימון מחדש של המיזם.