פסק דין
א. התביעה, רקעה וההליכים שבעקבותיה
1. הנתבע 1 מכר פעמיים את הדירה שברחוב אור החיים 7 במודיעין עילית (הרשומה בחברה המשכנת). ב-10.1.13 מכר אותה לנתבעים 3-2 וב-20.10.13 מכר אותה לתובעים.
2. התביעה הוגשה ע"י הרוכשים בעסקה המאוחרת, אשר מציינים בפתיח לה כי הם עותרים "לאכיפת הסכם מכר דירה שנערך ונחתם ביום 20.10.13". כמו כן "לבטל את עסקת המכר בין הנתבעים לנתבע 1".
3. להשלמת התמונה בעניין הנפשות הפועלות יצוין כי הנתבע 1 הוא דוד של התובע 1 וכי עו"ד שמריה מלכה שייצג את הנתבע 1 בעסקה מול הנתבעים 3-2 (העסקה הראשונה) הוא אביו של התובע 1 ואחיו של הנתבע 1 ומי שייצג את שני הצדדים בעסקה השניה.
4. התובעים טוענים בתביעתם כי הנתבעים 3-2 (להלן: כהן) לא מילאו את התחייבויותיהם בקשר לעסקה הראשונה עם הנתבע 1 (להלן: נוריאל) וכי לכן האחרון ביטל את ההסכם כדין וכן כי ההסכם השני שכרת הנתבע 1 עם התובעים תקף ויש לאוכפו.
5. שלושת הנתבעים (נוריאל ובני הזוג כהן) התגוננו יחדיו נגד התביעה וטענו כי כהן קיימו כל שהיו מחויבים בו בנוגע לעסקה הראשונה וכי כפועל יוצא מכך היא בוטלה שלא כדין ואין תוקף לעסקה השניה.
6. להשלמת התמונה, יש להוסיף את הנתונים הבאים:
א. לאחר העסקה הראשונה (ב-4.6.13) הגיש נוריאל – באמצעות עו"ד שמריה מלכה (הנ"ל בסעיף 3) – תובענה נגד החברה המשכנת והפועלים מטעמה, שתכליתה לאפשר קיום העיסקה האמורה (ה"פ (שלום, י-ם) 61084-05-13). [פורסם בנבו] בסופו של דבר הופסקה התובענה האמורה בהסכמה (ב-4.2.18).
ב. לתביעה דנן קדם הליך בוררות בין נוריאל לבין כהן. בהליך זה נפסק כי כהן לא הפרו את ההסכם בנוגע לעסקה הראשונה, כי נוריאל לא היה רשאי לבטלו וכי האחרון פעל שלא כדין בכך שלא איפשר קיומו ומכר את הדירה לתובעים. בהמשך לכך ניתנו סעדים אופרטיביים ביחסים שביניהם. פסק זה אושר ע"י בית המשפט בהסכמה, תוך שהושגו הסכמות שונות לעניין הסעדים שהיו על הפרק (פסק דינו של כב' השופט ב"צ גרינברגר מ-25.9.15 בתיק הפ"ב (מח', י-ם) 17809-07-15).
ג. בעקבות פסק הבוררות הנ"ל הגישו שלושת הנתבעים דנן (ב-27.11.15) תובענה לבית משפט השלום בירושלים (ת.א. 59555-11-15) לסילוק ידם של התובעים דנן מן הדירה. בתחילה ניתן פסק דין במעמד צד אחד, אשר קיבל תובענה זו. בהמשך בוטל אותו פסק דין ונקבע כי אין לתת את הסעד האמור על יסוד פסק הבוררות, שכן התובעים דידן לא היו צד להליך הבוררות. מאוחר יותר הוקפאו ההליכים בתביעה האמורה בהמתנה לתיק שלנו.
ד. בשלב מסוים של ההליכים בתיק דנן עתרו כהן לסילוק התביעה נגדם על הסף, בהינתן הליך הבוררות האמור וטענות נוספות. בקשה זו נדחתה ונקבע כי יש להביא ראיות ולברר את מה שעל הפרק (ראו ההחלטה מ-24.1.17).
ה. לאחר שהוגשה התביעה דנן, התקיים הליך גישור שתכליתו להביא לסיום מכלול המחלוקות בין הצדדים. דא עקא, שהליך זה לא צלח (ראו בקשר לכך ההודעה שהוגשה ב-19.9.16 וההחלטה שניתנה באותו יום בעקבותיה וכן פרוטוקול הדיון מ-1.12.16).
7. הצדדים הגישו ראיות כדלקמן:
התובעים הגישו תצהירים של שניהם, של עו"ד שמריה מלכה (הנ"ל בסעיף 3) ושל יהושע אבוהב (שהוא אביה של התובעת 2). בנוסף לכך עתרו לכך שיוזמנו לעדות מטעמם עו"ד שאול פכטהלט (שהוא ב"כ הנתבעים), אלחנן כהן (אביו של הנתבע 2) ושושנה ורשנר (אמה של הנתבעת 3).
הנתבעים הגישו תצהירים של כל אחד מהם וכן של אלחנן כהן הנ"ל.
8. בקדם המשפט המסכם (שהתקיים ב-23.3.17) גובשה הסכמה – שניתן לה תוקף של החלטה – כדלקמן:
"מוסכם שמבין המצהירים הנוכחיים ייחקרו עו"ד שמריה מלכה, הנתבע 1, הנתבע 2 ומר אלחנן כהן, תוך שהוויתור ההדדי על חקירת יתר המצהירים לא יוסיף על זכויות מי מן הצדדים ולא יגרע מהן. עוד מוסכם כי לגבי האפשרות שיעידו גם עו"ד פכטהלט וגב' ורשנר יוכל ב"כ התובעים לעתור לכך לאחר החקירות של הנ"ל ולאחר מתן הזדמנות לתשובה ולתשובה לתשובה תינתן החלטה בעניין זה".
9. בדיוני ההוכחות נחקרו עו"ד שמריה מלכה, נוריאל, יעקב כהן ואלחנן כהן.
10. בסיום שמיעת ההוכחות הוסכם כי התובעים רשאים לעתור להעדתם של עו"ד שאול פכטהלט ו/או שושנה ורשנר וכי אם לא יעשו כן – יוגשו סיכומים בכתב, במתכונת תלת-שלבית, שתאפשר לכל בעל דין להעלות כל טענותיו ולהשיב לטענות שמנגד.
11. התובעים לא עתרו להעדת עדים נוספים. ב-10.9.17 הם הגישו סיכומיהם ולצדם "בקשה לצירוף ראיה", המתייחסת לתשלומים ששילמו כהן בקשר להסכם עמם (ההסכם הראשון). למרות התנגדות הנתבעים והשלב המאוחר שבו הוגשה הבקשה, הוחלט (ב-28.9.17) להתיר הגשתה של הראיה הנוספת הנ"ל ונקבע לוח זמנים עדכני להגשת סיכומים, אשר יכללו התייחסות גם לראיה האמורה.
12. משנשלמה הגשת הסיכומים (ב-31.12.17) ובמהלך השקידה על פסק הדין, מצאתי לנכון לקבוע דיון (ראו ההחלטה מ-18.1.18). היה זה במגמה להביא את הצדדים לפשרה, אשר תכלול הסכמה לגבי מכלול המחלוקות ביניהם (לרבות עניינים החורגים ממה שעומד להכרעה בפסק דין זה).
13. בפרוטוקול הדיון האמור (שהתקיים ב-28.1.18) נכתב כדלקמן:
"שמענו את הערות בית המשפט לגבי המצב הלכאורי בשלב המתקדם מאוד שבו מצוי ההליך. שמענו גם את ההמלצה להגיע להסכמה כוללת או לפחות להסכמה בהיקף גדול ככל שניתן ולהשאיר לבית המשפט לפסוק לפי סעיף 79א או בפסיקה שתכלול הנמקה לגבי מה שיישאר על הפרק (כנראה עניין כספי מסוים). נבחן כל מה שנחוץ ונבוא בדברים. מכל מקום, תוגש הודעה משותפת לכאן או לכאן".
14. ביום 5.2.18 הוגשו הודעות נפרדות מטעם הצדדים היריבים, אשר עולה מהן כי אין מנוס ממתן פסק דין.
ב. התוצאה הסופית בקליפת אגוז
15. לאחר שקילת המכלול הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות מכל וכל.
16. לדעתי, כהן קיימו את מה שהיו מחויבים בו מכח ההסכם הראשון. בהמשך לכך ומכל מקום, נוריאל והתובעים פעלו שלא כדין ובאורח בעייתי ביותר. זאת בתחילה במכתב הביטול, שנשלח ביום שישי 19.10.13. נוריאל והתובעים (שהם אחיינו ואשת האחיין) הוסיפו חטא על פשע בכך שיום לאחר מכתב הביטול – במוצאי שבת, 20.10.13 – אצו להתקשר בעסקה השניה. המהלכים הפסולים האמורים נעשו באמצעות עו"ד שמריה מלכה והם מנעו מכהן להשלים את שנדרש למימוש ההסכם הראשון.
כפועל יוצא מכל האמור, אין כל תוקף לעסקה השניה בין נוריאל לבין התובעים.
17. בהמשך לכל שנאמר, יש לדחות את התביעה.
18. אסביר להלן מה עומד ביסוד התוצאה דלעיל.
ג. הבסיס לתוצאה
19. בראש ובראשונה יש לומר כי מבט על התמונה בכללותה מוביל למסקנה כי בשלב מסוים הגיעו המעורבים בהליכים דנן ממשפחת מלכה (התובעים, נוריאל ועו"ד שמריה מלכה, הנ"ל בסעיף 3) למסקנה כי כדאי לטרפד את העסקה עם כהן ולהביא לכך שהדירה תגיע לידי התובעים. בהמשך לכך – ותוך ניצול הקשרים המשפחתיים – נעשו פעולות החורגות מכל מהלך עניינים תקין, כדי ליצור מצג של ביטול העסקה הראשונה וביצוע העסקה השניה, לרבות תפיסת החזקה בדירה.
20. בנוסף למצוין לעיל, העובדה שמכתב הביטול נשלח מאת עו"ד מלכה אל עו"ד פכטהלט ביום שישי, 19.10.13, וכבר במוצאי שבת, 20.10.13, בוצעה העסקה השניה, היא מרכיב מרכזי בפסיפס האמור. עם זאת, מצטרפים אליה רכיבים נוספים.
21. בהמשך למצוין לעיל ובהינתנו, אתייחס גם לפרטים רלבנטיים נוספים. עם זאת, לא תידרש אריכות דברים.
22. מכתב הביטול האמור – שנשלח מאת עו"ד שמריה מלכה אל עו"ד פכטהלט – הוא לקוני וסתמי והוא קיבל מענה מיידי במכתב של האחרון מ-21.10.13, אשר משקף את מצב הדברים לאשורו.
כדי להמחיש את הדברים יובא נוסח מכתב הביטול במלואו כהאי לישנא:
"הנדון: הסכם מלכה-כהן ורשנר
מאחר והודעה של הארכה של החוזה בין הצדדים נשלחה באיחור רב לאחר הארכה הקודמת ומכיוון שהקונים לא שלמו את התמורה כאמור בחוזה.
לאור האמור לעיל הריני להודיעך כי החוזה מבוטל ומשכך אבקשך להודיע על ביטול החוזה לקונים ולמיסוי מקרקעין.
תודה מראש".
במענה האמור מציין עו"ד פכטהלט כי כהן לא שילמו את מלוא התמורה, שכן טרם התקיימו התנאים שרק בהתקיימם חלה עליהם חובת התשלום. עוד מוסבר שם כי הארכות שהמכתב נתלה בהן נועדו רק לטובת כהן (למקרה שנוריאל יתעכב במה שנוגע לרישום הזכויות בדירה) ואין בכוחן להצדיק את הביטול שנעשה.
23. בסופו של יום, אין מחלוקת כי נוריאל לא השלים את כל שהתחייב בו לעניין הרישום. די בכך כדי שלא תחול על כהן חובה לבצע תשלום נוסף וממילא לא קמה בקשר לכך עילת ביטול.
24. מכל מקום, אפילו היה ממש בטענות כלפי כהן, לא ניתן להגיע לתוצאה לגיטימית של ביטול העסקה הראשונה וביצוע עסקה שניה בת-תוקף על יסוד המהלכים שנעשו בענייננו.
לא בכדי נוריאל לא נתן התראות מוקדמות בדבר הימנעותם של כהן מתשלום נוסף. היה זה, אל נכון, משום שהוא הכיר וידע כי כלל לא בשלו התנאים לכך שכהן יהיו חייבים בתשלום כזה. על כל פנים, ככל שנוריאל סבר שכהן אכן הפרו את ההסכם, היה עליו לתת התראה בכתב ורק אם זו לא תיענה כעבור 15 יום, היה רשאי לבטל את ההסכם. כך קובע במפורש סעיף 10(ד) להסכם.
על כל האמור אוסיף, כי משהשתלשלות העניינים הייתה כמפורט לעיל והביטול נעשה באמצעות המכתב האמור, הרי שהביטול יכול היה להיכנס לתוקפו לא לפני 3.11.13 (בחלוף 15 יום ממשלוח המכתב) וממילא אין תוקף לעסקה השניה עם התובעים, שבוצעה כבר ב-20.10.13.
25. בהמשך לכל שנאמר, טענותיהם של התובעים הן טענות סרק, אשר אין בהן להצדיק תוצאה שונה מזו שנקבעה. גם הראיה הנוספת – שניתן לתובעים היתר מיוחד להגשתה (כנ"ל בסעיף 11) – אינה משנה את התמונה המתקבלת בכללותה ואין בכוחה להביא לקבלת התביעה המופרכת שבה עסקינן.
26. על כל שנאמר עד כה אוסיף, כי טענות דומות לאלה שמעלים התובעים עתה עלו ונדחו במסגרת הליך הבוררות. אכן, התובעים עצמם לא היו צד להליך האמור. לכן לא הוטלה עליהם חבות מכוחו בהזדמנויות שונות בעבר ותביעתם לא סולקה על הסף (כמצוין בסעיף 6(ג) ו-(ד) דלעיל). גם עתה לא נגזרה התוצאה ממה שנפסק בהליך הבוררות. עם זאת, בהינתן הפסק האמור והעובדה שהוא ניתן לאחר שבאותו שלב העלה נוריאל טענות ברוח אלה שמעלים עתה התובעים, יש בכך חיזוק נוסף לתוצאה שנקבעה עתה.
27. בשולי פסק הדין אוסיף, כי פסק דין זה אינו נגזר מראיה פלונית או אלמונית וגם לא מההתרשמות הספציפית מן העדים, אלא מהתמונה בכללותה ומכל שנאמר עד כה. עם זאת, ההתרשמות מן העדויות מוסיפה חיזוקים נוספים לתוצאה שנקבעה. בשל כך וכעניין בפני עצמו אוסיף את שלהלן.
עדותו של עו"ד שמריה מלכה הותירה רושם שלילי מאד. ניכר בה כי הוא מנסה לתת הסברים דחוקים להתנהלותו בכל מהלך העניינים, במיוחד בהיותו עורך דין ובהינתן מעמדו הספציפי בשלבים השונים (כנ"ל בסעיף 3).
עדותו של נוריאל הייתה גם כן בעייתית. אין זאת אלא שהוא נגרר אחרי אחיו ובכך תרם לבעייתיות שהובילה להליך דנן, אשר במסגרתו הוא נדרש להצטדק ולהסביר מדוע פעל כפי שפעל ושינה עורו פעם אחר פעם.
לעומת העדויות האמורות, הנתבע 2 ואביו הותירו רושם של אנשים תמימים ומהימנים, אשר שלא בטובתם נקלעו לסבך שבו עסקינן. גם אם ניתן למצוא קשיים מסוימים בעדויותיהם (כגון בהינתן הראיה הנוספת, הנ"ל בסעיף 11), הרי שהדבר מעיד דווקא על העדר תכנון מדוקדק של העדות ועל אמירת הדברים הזכורים כהווייתם. מכל מקום, אין בכך להביא לתוצאה שונה, בהינתן הפסיפס בכללותו.
ד. הערות בטרם חיתום
28. לפני סיומו של פסק דין זה, אני מוצא לנכון להוסיף את שייאמר להלן.
29. במסגרת פסק דין זה יש לבחון האם להיעתר לתביעת התובעים לאכיפת ההסכם עמם (ההסכם השני) ולביטול העסקה הראשונה (כנ"ל בסעיף 2). על כך התשובה שלילית בתכלית. כפועל יוצא מכך, ההסכם הראשון עומד בתוקפו והעסקה הראשונה נותרת בעינה.
כפי שצוין, בשלבים שונים נעשו מאמצים להביא לפתרון כולל ולחסוך הליכים נוספים. כך, בין היתר, בהליך הגישור (הנזכר בסעיף 6(ה) דלעיל) ולאחר הגשת הסיכומים (כנ"ל בסעיף 12). דא עקא, שהמאמצים בקשר לכך לא נשאו פרי.
במצב הדברים האמור, לא ניתן לחרוג במסגרת פסק דין זה מבחינת הסעדים שנתבקשו ומהכרעה לגביהם ואין לתת הוראות ספציפיות לגבי סעדים שלא נתבעו (כגון פינוי התובעים ומערכת החיובים הספציפית בין כל הצלעות להליך דנן ומה שנתבקש בהודעה שהגישו הנתבעים ב-5.2.18).
אכן, להכרעה שבפסק דין זה עשויות להיות השלכות שונות, גם מעבר למה שנקבע בו במפורש. כך במיוחד כשהיא עולה בקנה אחד עם הליך הבוררות ומה שבעקבותיו (כנזכר בסעיף 6 דלעיל) וכשתביעת סילוק היד (הנזכרת בסעיף 6(ג) דלעיל) הוקפאה בהמתנה להכרעה דידן. עם זאת, פרט להמלצה להגיע להסכמות בהינתן מצב הדברים הנוכחי, אין מקום להוראות נוספות במסגרת פסק דין זה.
ה. סוף דבר
30. כאמור, התביעה נדחית.
31. על התובעים, יחד ולחוד, לשלם לכהן (הנתבעים 3-2 יחדיו) – עבור הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד גם יחד – סכום כולל של 50,000 ש"ח.
32. בהינתן המכלול, אין צו להוצאות ביחסים שבין התובעים לבין נוריאל (הנתבע 1).
ניתן בהעדר הצדדים היום, ז' באדר תשע"ח, 22 בפברואר 2018.
רפאל יעקובי