2. שאלה דומה – הגם שבהקשר אחר – התעוררה בעניין רוטמן (ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ – החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ [פורסם בנבו] (14.5.2012) (להלן: עניין רוטמן)). הלכת רוטמן עסקה בפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: פקודת הדרכים), שבדומה לחוק התכנון והבניה התירה לשר התחבורה להפקיע חלקת מקרקעין לצרכי ציבור בלא לשלם פיצוי עבור עד רבע (25%) משטח החלקה. בעניין רוטמן נפסק, במותב של חמישה שופטים, כי הפקעת חלק מחלקה מכוח פקודת הדרכים שאינה משביחה את יתרת החלקה מקימה, ככלל, פגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין של הפרט ובעקרון השוויון. נפסק כי פגיעה זו מחייבת את שר התחבורה להעניק לנפקע פיצויי "סבל" (לפי סעיף 7 לפקודת הדרכים). עם זאת, הובהר כי אין בנפסק בעניין רוטמן – שעסק כאמור בהפקעה שמקורה הנורמטיבי בפקודת הדרכים – כדי להכריע מה הדין החל בעניין הפיצוי עת עסקינן בהפקעה מכוח חוק התכנון והבניה שנסיבותיה דומות לאלו שנדונו בעניין רוטמן.
3. עניין הולצמן ועניין רוטמן לא הכריעו, אפוא, בשאלה מהו דין הפיצויים כאשר מופקע חלק מחלקה מכוח חוק התכנון והבניה, אולם ההפקעה אינה משביחה את יתרת החלקה הנותרת בידי הבעלים. זוהי השאלה העומדת להכרעה במסגרת הערעור והערעור שכנגד שלפנינו. בהליך זה ניתן פסק דין חלקי אשר הכריע בטענות מקדמיות שהעלו המערערות. בתום פסק הדין הורה המותב המקורי (השופטת (כתוארה אז) א' חיות והשופטים ע' פוגלמן וע' ברון) על הרחבת ההרכב. זהו פסק דיננו המשלים, לאחר שמיעת טענות לפני ההרכב המורחב בשאלה העקרונית העומדת להכרעה.
II. תמצית העובדות והליכים קודמים
א. רקע עובדתי
הרקע העובדתי הצריך לעניין פורט בפסק הדין החלקי בערעור ובערעור שכנגד שלפנינו, שניתן ביום 29.8.2016 (ע"א 6407/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל נ' מסרי [פורסם בנבו] (29.8.2016) (להלן: פסק הדין החלקי)). נחזור עתה על עיקרי הדברים הרלוונטיים לדיוננו.
4. ביום 10.4.1997 פורסמה למתן תוקף תכנית מספר ג/בת/199 (להלן: התכנית), שמטרתה פיתוח שטח בהיקף של 1,042 דונם באזור התעשייה של כרמיאל, לרבות סלילת כביש גישה לאזור. תוואי כביש זה תוכנן לעבור בחלקות מקרקעין נושא הערעור דנן, ולפיכך נדרשה הפקעה חלקית שלהן. הודעות ההפקעה פורסמו ביום 18.6.1997, וביום 17.7.1997 נרשמו הערות על אודות פרסום ההודעות בפנקס הזכויות.
5. על הרקע האמור הוגשו שתי תובענות, בדרך של המרצות פתיחה, לבית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטת ב' בר-זיו), בידי מי שטענו שהם בעלי זכויות בחלק מן המקרקעין שהופקעו לפי התכנית – הם המשיבים והמערערים שכנגד שלפנינו (להלן: המשיבים). בשתיהן נטען כי ההפקעות בוצעו מבלי שהמשיבים קיבלו הודעה בעניין, והתבקש לחייב את המערערות והמשיבות שכנגד שלפנינו (להלן: המערערות) – הוועדה המקומית לתכנון ולבניה כרמיאל ועיריית כרמיאל – להפקיע את החלקות בשלמותן מכוח סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה על ידי כך שתוחל בעניינן, כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, "הגנת היתרה". הגנה זו – אם חלה – מחייבת את הרשות המפקיעה לבחור בין הפקעת החלקה בשלמותה (ותשלום פיצויים מלאים בגין הפקעת החלקה כולה), לבין ויתור גורף על ההפקעה. בית משפט קמא הורה כי שתי התובענות יתנהלו במאוחד. שני הצדדים הגישו חוות דעת של שמאים מטעמם, ובהמשך מינה בית משפט קמא את השמאי יצחק סיון כמומחה מטעם בית המשפט (להלן: סיון או המומחה). נעמוד להלן על פירוט שתי התובענות נושא ההליך דנן, בהסתמך על חוות דעתו של סיון.