פסק דין
1. עסקינן בתביעה לסעד הצהרתי לפיו חוזה מכר הדירה שברחוב יגאל אלון 29 בבני ברק, הידועה כגוש 6790, חלקה 7, תת חלקה 10 (להלן: "הדירה"), אשר נחתם ביום 17.4.2009 בין התובעים (להלן: "בני הזוג ליבמן") לבין הנתבעים 1 ו- 2, בני הזוג דומב (להלן: "חוזה המכר"), בטל בהיותו חוזה למראית עין, כך שלנתבעים אין כל זכויות בדירה.
כפועל יוצא עותרים התובעים לתיקון הרישום בלשכת רישום המקרקעין, כך שזכויות הבעלות בדירה ירשמו על שמם בכפוף למשכנתא הרשומה לטובת בנק מזרחי טפחות (נתבע 4), תוך מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת הנתבעת 5, אס. אר. אקורד בע"מ (להלן: "אקורד"), כמו גם המשכון שנרשם לטובתה אצל רשם המשכונות.
2. ביום 3.3.16 נמחקה לבקשת התובעים התביעה כנגד נתבע 3, עו"ד רמי קוגן, מי שמונה על ידי בית משפט של פשיטת רגל כנאמן על נכסיו של הנתבע 1, מר יעקב דומב (להלן: "דומב") וביום 12.1.17 ניתן פסק דין המורה על סילוק התביעה כנגד נתבע 4 על הסף, תוך חיוב התובעים בהוצאות.
השתלשלות הדברים הצריכה להכרעה
3. בני הזוג ליבמן רכשו את הדירה בשנת 2002 סמוך לאחר נישואיהם.
לשם מימון הרכישה נטלו משכנתא מהבנק הבינלאומי, כאשר לימים התקשו בהחזרי התשלומים החודשיים וצברו חובות.
4. אלי ליבמן, התובע 1, (להלן: "ליבמן"), אשר היה ביחסי קרבה עם דומב ואף עבד בשרותו, השיח בפניו על אודות מצבו הכלכלי הקשה וקיווה, על פי טענתו, לעזרה.
5. ביום 17.4.2009 נחתם בין בני הזוג ליבמן לבני הזוג דומב חוזה המכר לפיו התחייבו בני הזוג ליבמן למכור לבני הזוג דומב "את הדירה ואת החזקה בה תמורת תשלום של 810,000 ₪", בשלושה תשלומים, כאשר החזקה תימסר ביום 1.7.2009, מועד התשלום האחרון.
עוד נקבע בחוזה המכר כי חלק מהתשלום השלישי "ישולם לבנק למשכנתאות למטרת הסרת המשכנתא (הקפאה או פרעון) כנגד מכתב כוונות".
בהתייחס לתשלום המיסים הכרוכים בעסקת המכר נקבע כי מס רכישה יחול על הקונים, בני הזוג דומב ומס שבח מקרקעין ומס מכירה אם יוטל יחול על המוכרים, בני הזוג ליבמן.
חוזה המכר כולל סעיפים נוספים המקובלים בהסכמי מכר דירות (ראה מוצג 10 למוצגי התובעים).
6. לאחר חתימת הסכם המכר נטל דומב משכנתא מבנק ירושלים. כספי המשכנתא הועברו בחלקם ישירות לבנק הבינלאומי לכיסוי המשכנתא, אשר רבצה על הדירה (סך של 190,600 ₪), וייתרתם (סך של 376,000 ₪) הועברה לליבמן.
על פי עדות ליבמן, אשר אקדים ואציין שלא נסתרה, הותיר בידו סך של כ- 30,000 ₪ ואת היתרה העביר לדומב (ראה עמ' 28-29 לפרוטוקול הדיון).
יוער ויודגש כי לא באה לפניי כל ראיה לפיה דומב, לאורך השנים, העלה טענה כלפי ליבמן ולפיה האחרון חב לו כספים.
7. בחודש אפריל 2010 יזם ליבמן הליך בוררות בפני הרב ישעיהו פרנקל, זאת נוכח סירובו של דומב לשלם את מס הרכישה בהתאם לחוזה המכר. דומב חויב בתשלום ובסופו של יום נשא בו.
8. ביום 5.6.2010 נחתם בין בני הזוג דומב לבני הזוג ליבמן חוזה נוסף (להלן: "החוזה הסודי"/"החוזה האמיתי") לפיו לצורך מימון רכישת הדירה על פי חוזה המכר ייטול דומב הלוואה –
"1] ההלוואה תהיה ע"ס 567,000 ₪, לתקופה של עשרים שנים עד לפירעונה המלא ע"י דומב בלבד {להלן=התקופה}, ודומב מתחייב לפרוע את ההלוואה במועדה ובאופן מדויק לפי תנאיה.
2] חלקה של ההלוואה ישמש לפירעון מלוא הלוואת המשכנתא של ליבמן הרובצת על הדירה.
3] סכום של 300,000 ₪ מכלל ההלוואה ישמש לפעילותו של דומב ולהשקעותיו לפי שיקול דעתו המוחלט. כל הרווחים מפעילותו זו יהיו לדומב בלבד.
מוסכם בין הצדדים כי בכל מקרה בו ח"ו הסכום הנ"ל או כולו או חלקו יופסד בהשקעה איזו שהיא {להלן=סכום ההפסד}, ישא ליבמן במחצית מסכום ההפסד.
4] יתרת ההלוואה תהיה לליבמן לשפם פירעון חובותיהם האחרים.
5] ליבמן בלבד ימשיכו להתגורר בדירה במשך כל התקופה, ולהם בלבד תהיה החזקה המלאה בדירה, ודמי השכירות בגין זאת יהיו 0 ₪ ולא ניתן יהיה לבצע כל פעולה משפטית וכל פעולה מעשית מכל סוג ומין שהוא, ללא הסכמתם של ליבמן בכתב ומראש.
6] מיד בתום התקופה, מתחייב דומב למחוק את המשכנתא ממרשם המקרקעין, ולהעביר את הזכויות בדירה לליבמן בחוזה מכר שיערך ביניהם, וזאת ללא כל תמורה של ליבמן לדומב בגין העברה זו.
7] להבטחת האמור בסעיף 6] יערוך דומב צוואה ולפיה הוא מוריש את הדירה לליבמן. את הצוואה לא ניתן יהיה לשנות בשום אופן, והצוואה שנחתמה ב 05/06/2010 היא הצוואה התקפה היחידה.
8] כל ההוצאות והמיסים הקשורים ברכישת הדירה ע"י דומב יחולו עליו בלבד, וישולמו על ידו במועד, וכל ההוצאות והמיסים הקשורים ברכישת הדירה ע"י ליבמן בסיומה של התקופה, יחולו על ליבמן בלבד וישולמו על ידיהם במועד. ....
9] מיד ובד בבד עם רישום הבעלות בדירה ע"ש דומב ורישום ההלוואה על הדירה תירשמנה במרשם המקרקעין 2 הערות אזהרה ולפיהן: האחת, לפיה לא יהיה ניתן לעשות עסקה בדירה ללא אישורם של ליבמן, והשנייה על התחייבות לרישום משכנתא לטובת ליבמן ללא כל הגבלה בסכום, וכן הערה על זכות מגורים בדירה לליבמן ללא הגבלת זמן.
10] ....
11] האמור בחוזה זה כוחו יפה על כל האמור בכל מסמך אחר שבין הצדדים, והאמור בו גובר על כל הוראת חוזה אחר הסותרת את חוזה זה ו/או את תוכנו ו/או את המשתמע ממנו במישרין או בעקיפין.
12] ..."
(מוצג 16 למוצגי התובעים)
כמו כן נחתמו באותו מועד הצוואות הנזכרות בסעיף 7 לחוזה הסודי (ראה מוצג 7 למוצגי התובעים).
9. ביום 7.2.2013 נרשמו זכויות הבעלות בדירה על שם בני הזוג דומב וכעבור שישה ימים בלבד (13.2.2013) נרשמה משכנתא לטובת בנק מזרחי טפחות, מיחזור המשכנתא שניטלה מבנק ירושלים (ראה מוצג 3 למוצגי אקורד).
10. ביום 24.6.2013 נרשמה הערת אזהרה לטובת ע.א. צים פיננסים בע"מ שעניינה הימנעות מעשיית עסקה (ראה מוצג 10 למוצגי הנאמן).
11. במחצית חודש נובמבר 2014, כמו גם בראשית חודש דצמבר 2014, פנה ליבמן לדומב על מנת שהאחרון יחתום על מסמכים הנדרשים לרישום הערת אזהרה בהתאם לחוזה הסודי (ראה מוצג 18 למוצגי התובעים) ומשדומב התמהמה/התחמק שב ליבמן ופנה בעניין זה בתביעה לבית הדין הרבני בבני ברק .
דומב הוזמן מספר פעמים לבית הדין אך לא התייצב ובהמשך הוזמנה רעייתו, אשר אף היא הדירה רגליה (ראה מוצג 19 למוצגי התובעים).
12. ביום 24.2.2015 נרשמה הערת אזהרה על הדירה לטובת אקורד שעניינה הימנעות מעשיית עסקה על פי הסכם מיום 10.2.2015 (ראה מוצג 3 למוצגי אוקרד) וכעבור יומיים (26.2.2015) נרשם משכון על זכויות בני הזוג דומב בדירה לתקופה של חמש שנים (ראה מוצג 7 למוצגי אקורד).
13. ביום 3.5.2015 התפרסם בתקשורת דבר הימלטותו של דומב מהארץ.
כעבור שלושה ימים (6.5.2015) נרשמה הערת אזהרה על הדירה לטובתם של בני הזוג ליבמן – הימנעות מעשיית עסקה בהתאם לחוזה מיום 5.6.2010, הוא החוזה הסודי (ראה מוצג 3 למוצגי אקורד).
14. לאחר יום 6.5.2015 נרשמו מספר עיקולים על הדירה בגין חובותיו של דומב (ראה מוצג 3 למוצגי אקורד).
תמצית טענות הצדדים
טענות התובעים, בני הזוג ליבמן
15. בבסיס התביעה מונחת טענת התובעים לפיה חוזה המכר הינו חוזה למראית עין, אשר אינו משקף את ההסכמה שבין הצדדים ותכליתו אחת היא - לאפשר לדומב ליטול הלוואה נוחה, המובטחת במשכנתא, והעברת חלק הימנה לידיהם לכיסוי חובותיהם (סילוק המשכנתא שרבצה על הדירה ופירעון חובות נוספים).
לטענתם במקביל לחוזה המכר נערך "ההסכם האמיתי", אשר נועד להבטיח את זכויותיהם – זכות החזקה הבלעדית בדירה ללא כל תשלום והשבת רישום הבעלות בה על שמם ללא תמורה.
15.1 על פי הנטען דומב הציג בפניהם מצג כוזב לפיו הסכם למראית עין יהווה פתרון קל למצוקתם הכלכלית, תוך שהתחייב לשמור על זכויותיהם בדירה, התחייבות בה לא עמד.
15.2 טענת חלופית שהועלתה היא שיש להורות על ביטולו של החוזה מטעמים של עושק או תרמית.
15.3 בהתייחס לאקורד נטען כי משלדומב לא היו כל זכויות בדירה ממילא "אין משכון", מה גם שלא נתקיים בה "רכיביה של תקנת השוק" - רכישת זכות בתמורה, בתום לב, תוך הסתמכות על הרישום "הבלתי נכון" והתנהלותה עולה כדי רשלנות.
טענות הנתבע 1, דומב (באמצעות עו"ד קוגן בתפקידו כנאמן לנכסי הנתבע 1)
16. דומב נמלט מהארץ, כשהוא מותיר אחריו נושים רבים.
בהליך זה, אשר הגשתו אושרה על ידי בית משפט של פשיטת רגל (ראה החלטת כב' השופט אורנשטיין מיום 7.1.2016 בתיק פש"ר 11040-05-15 – מוצג 1 למוצגי הנאמן), זכה הוא לייצוג על ידי עו"ד קוגן, מי שמונה כנאמן לנכסיו (להלן: "הנאמן").
בנסיבות אלה נשללה מעם הנאמן האפשרות לקבל גרסה עובדתית מלאה מכלי ראשון לאירועים מושא התביעה, באופן שטענות ההגנה נסמכות על מסמכים וכתבי טענות שנאספו על ידו.
16.1 בכתב ההגנה נטען כי על פי המידע המצוי ברשות הנאמן, ביצוע חוזה המכר הושלם על ידי הצדדים עם רישום הבעלות על שם דומב בפנקסי רישום המקרקעין ביום 7.2.2013 .
מיום חתימת חוזה המכר ועד לעזיבתו של דומב את הארץ לא טענו בני הזוג ליבמן כנגד תוקפו. נהפוך הוא - מילאו אחר הוראותיו ודאגו כי אף בני הזוג דומב יפעלו על פיו, תוך ששני הצדדים כאחד נהנים מפירותיו. רק לאחר בריחתו של דומב מהארץ ומשנפגע מאזן הנוחות שלהם פנו בני הזוג ליבמן בתביעה דנן.
16.2 עוד נטען כי בנסיבות כולן הטענה לבטלות חוזה המכר בהיותו חוזה למראית עין נגועה בחוסר תום לב, עולה כדי שימוש לרעה בהליכי משפט וראויה להידחות בהתאם לעיקרון היסוד לפיו "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה".
טענות נתבעת 5, אקורד
17. הגנת אקורד סומכת על הוראת סעיף 13 סיפא לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים").
לטענתה אין לפגוע בזכויותיה (הערת אזהרה + משכון) באשר היא באה בגדר צד שלישי אשר רכש זכות בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה -חוזה המכר מכוחו נרשמה זכות הבעלות בדירה על שם דומב.
17.1 עוד נטען כי בנסיבות עומדת לה "תקנת השוק" והוראות סעיפים 10 ו-125 לחוק המקרקעין, התשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק המקרקעין").
המסגרת הנורמטיבית
18. הוראת סעיף 13 לחוק החוזים עניינה בחוזה למראית עין – "חוזה שנכרת למראית עין בלבד – בטל; אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה" – ובה נדרש המחוקק רק לקביעת תוצאותיו של חוזה ממין זה ונמנע מלהגדירו.
מלאכה זו הונחה לפתחם של בתי המשפט ועל פי הפסיקה הנוהגת "נהוג לומר כי חוזה למראית עין הוא חוזה שבו "מסכימים ביניהם הצדדים, כלפי חוץ, על הסדר משפטי מסוים, בעוד שכוונתם האמיתית שונה ... בחוזה למראית עין מתקיימת אי-התאמה מכוונת בין הצהרת הרצון של הצדדים המשתקפת בחוזה שכרתו כלפי חוץ, לבין רצונם האמיתי... לפי רצונם אמיתי של הצדדים, לחוזה שכרתו למראית עין אין תוקף מחייב ..." (ע"א 4305/10 אילן נ' לוי (9.5.12)).
19. חוזה למראית עין "נועד להשגת תכלית מסוימת שהצדדים, או אחד מהם, ביקשו להגשים", כאשר "הניסיון מלמד כי תכלית זו עשויה להיות מטרה חוקית, ספק-חוקית או בלתי חוקית". תהא התכלית אשר תהא אין הצדדים "רוצים בקיומו של החוזה כפי שהוא משתקף כלפי חוץ... בין משום שהם אינם מעוניינים להוציא לפועל עסקה כלשהי ובין משום שהם מעוניינים בעסקה אחרת... המצב הראשון- שבו אין מאחורי החוזה למראית עין ולא כלום משום שהצדדים אינם מעוניינים לשנות את המצב – כונה בספרות ובפסיקה "סימולציה מלאה" (או מראית עין מוחלטת). המצב השני – שבו מאחורי החוזה למראית עין (הגלוי) עומד חוזה אחר (סמוי) השונה ממנו בכללותו או בפרטים אחדים, ובאמצעותו מבקשים הצדדים לשנות את המצב המשפטי ביניהם - כונה "סימולציה יחסית" (או מראית עין יחסית...). הבחנה זו שאובה מן המשפט הקונטיננטאלי, שההסדרים הקבועים בו כוללים לא רק הוראה בעניין בטלותו של החוזה הגלוי, אלא גם הוראה קונקרטית בדבר תוקפו של החוזה הנסתר ...ברי כי סעיף 13 לחוק החוזים קובע בטלותו של החוזה הגלוי, אשר נכרת למראית עין בלבד, אולם אין בו התייחסות מפורשת לתוקפו של החוזה הנסתר..." (ע"א 4305/10 אילן נ' לוי (9.5.12)). (ראה בנוסף: ע"א 630/78 ביטון נ' מזרחי, פ"ד לג(2) 576; ע"א 3642/11 כהן נ' גטאס (3.3.14))
20. תוצאתו של חוזה למראית עין - בטלות - "נובעת מהרצון להתחקות אחר הכוונה האמיתית של הצדדים לחוזה. המשפט לא ייתן תוקף לחוזה אשר הצדדים עצמם לא רצו לתת לו תוקף. כוחו של חוזה למראית עין היה תמיד אפס... ובלבד שלא תיפגע זכות שרכש צד שלישי בתום לב בהסתמכו על קיום החוזה" (ע"א 7497/07 רינגל נ' לינדאור (22.2.10)).
21. הנטל להוכחת הטענה לפיה חוזה הינו למראית עין מוטל על הטוען (ראו: ע"א 8567/02 גליק נ' מיוסט, פ"ד נז(6) 514; ע"א 7497/07 רינגל נ' לינדאור (22.2.10)) ורמת ההוכחה הנדרשת הינה גבוהה בדומה לטענת מרמה (ראו: ע"א 3725/08 חזן נ' חזן (3.2.11)).
לא למותר לציין כי במרבית המקרים נטענת הטענה בדבר היותו של חוזה למראית עין כטענת הגנה ("מגן"), זאת בשונה מבתביעה זו שלפניי, בה משמשת הטענה כ"חרב". לעניין זה אדרש עוד בהמשך.
דיון והכרעה
22. הכרעה בתביעה שלפניי דורשת "התחקות אחר כוונתם האמיתית של הצדדים בעת כריתת החוזה" - חוזה המכר – ובחינת השאלה "אם כוונה זו היא המשתקפת בחוזה המכר, או שמא החוזה משקף מצג שונה. שאלה זו היא שאלה שבעובדה, והתשובה לה נלמדת ממכלול נסיבות המקרה" (ע"א 3725/08 חזן נ' חזן (3.2.11)).
בהינתן העובדה כי בני הזוג דומב לא נטלו חלק בהליך לפניי והנאמן ביקש למשוך את תצהיר העדות הראשית שהגיש, באה לפניי גרסתו של ליבמן בלבד, עדותו שלו ועדויות עדים מטעמו, אשר בנסיבות ישמשו המסד העיקרי להכרעתי.