פסק דין
בפני תביעה שעניינה הסכם שכירות של נכס במרכז מסחרי ביישוב שוהם בו נוהל עסק לממכר מזון מהיר בשם אלדוראדו.
רקע עובדתי
1. ביום 27.11.06 התקשרה בעלת זכות החכירה במרכז המסחרי, חברת הריבוע הכחול נדל"ן, עם חברת ס.א.ל. חתך ייזום והשקעות בע"מ בהסכם שכירות ומכוח הסכם זה ביקשה חברת ס.א.ל. להשכיר בו חלקים בשכירות משנה לצדדים שלישיים.
ביום 18.1.07 הסבה חברת ס.א.ל את זכות השכירות במרכז המסחרי לחברת מול שוהם בע"מ.
2. ביום 21.9.11 שכרה התובעת את הנכס במרכז המסחרי בו ניהלה את העסק אלדוראדו לממכר המבורגרים סטייקים חזה עוף ופרגיות בהתאם להסכם שכירות שנחתם בין התובעת לנתבעת 1 (להלן: הסכם השכירות) (נספח 1).
ביום 22.7.12 התקשרה חברת מול שוהם עם קבוצות משקיעים בהסכם להעברת זכות השכירות לחברה חדשה שהוקמה לצורך כך, היא הנתבעת 1.
הנתבעת 1 שכרה את שירותי הנתבעת 2 לניהול המרכז המסחרי לרבות המגעים עם השוכרים במכרז, גביית כלל התשלומים ותפעול השטחים הציבוריים.
ביום 1.1.13 הודיעה חברת מול שוהם לתובעת כי הסכם השכירות על תנאיו הוסב לנתבעת 1 (נספח 2).
בשלהי שנת 2013 פנתה התובעת בבקשה לנציגי הנתבעת להפחתה בדמי השכירות. נושא זה הובא לשולחן המשא ומתן בתחילת שנת 2014 אשר נוהל בין מנהל התובעת, מר עזרא חריטי, לבין הנתבעת 1 באמצעות מר חיים אביגל. בסופו של יום ביקש נציג הנתבעת 1 להעביר את הבקשה לבחינת הנושא מול מנהליה.
3. בסמוך ליום 6.4.14 הודיע מר אביגל לתובעת כי בקשת התובעת להפחתת דמי השכירות נדחתה על ידי מנהלי הנתבעות.
ביום 16.4.14 הסדירה התובעת את מלוא התשלומים עד לסוף תקופת השכירות ביום 31.7.14 לרבות דמי ניהול ואגרת השילוט.
4. ביום 30.4.14 הודיעה התובעת לנתבעות על מימוש זכותה לתקופת האופציה והארכת הסכם השכירות בעוד שלוש שנים, בהתאם לפי סעיף 4ג של ההסכם. בהודעה זו ציינה התובעת כי היא מצויה במשא ומתן עם מציעים לרכישת העסק ובשלב זה יש בידה שתי הצעות רציניות.
5. ביום 15.5.14 השיבה הנתבעת 1 באמצעות בא-כוחה כי הודעת המימוש אינה כדין ומשכך תקופת השכירות אינה מוארכת, ועל התובעת לפנות את המושכר בתום תקופת השכירות.
6. ביום 24.7.14 פינתה התובעת את המושכר.
טענות התובעת
7. התובעת טוענת כי הסדירה את מלוא התשלומים קדימה עד לתום תקופת השכירות ואף שילמה ביתר כך שנותר חוב של הנתבעת 1 כלפיה בסך כולל של כ- 34,909 ₪ עפ"י הכרטסת הנגדית שצורפה בין מוצגיה (נספח 10).
8. עוד לפי טענתה, הודעת מימוש האופציה נשלחה לנתבעת 1 ביום 30.4.14, טרם חלפו 90 הימים בהתאם לסעיף 4ג להסכם, ובתוך שכך יידעה את הנתבעת 1 בדבר שתי הצעות שניתנו עבור רכישת העסק הנעות בין 150,000 ₪ ל- 170,000 ₪ ולרכישת הציוד בסכומים שבין 110,000 ₪ ל- 120,000 ₪.
התובעת מוסיפה כי במועד בו נשלחה הודעתה על מימוש האופציה היא עמדה בכל התנאים להפעלתה בהינתן תשלום מלוא דמי השכירות והתשלומים הנלווים, או למצער יתרת חובה בסכום של אלפי שקלים בודדים שניתן היה להסדיר באמצעות פניה לתובעת.
9. אדרבה, לפי עמדתה, הנתבעות לא קיימו את חלקם על פי ההסכם משלא בדקו את איתנותם הפיננסית של המציעים וסירבו בכל תוקף למתן הארכה של הסכם השכירות. הימנעות זו נגועה בחוסר תום לב שעה שהנתבעת 1 בחרה שלא להאריך את הסכם השכירות על מנת שתוכל לחתום עם רשת "בורגרים" המתחרה בהיעדר תניית הבלעדיות הקבועה בהסכם מול התובעת.
טענות הנתבעות
10. הנתבעות חולקות על גרסת התובעת, ולפי עמדתן, הודעת מימוש האופציה שנשלחה ביום 30.4.14 – ביומה האחרון של התקופה במהלכה ניתן היה לבקש את הארכת ההסכם, אינה מהווה הודעת מימוש כדין מאחר והתובעת התנתה את זכות האופציה במתן הסכמה גורפת מצד הנתבעת 1 להעברת הזכויות על פי ההסכם לאחד המציעים ללא שינוי בהוראותיו באופן החורג מהתנאים הקבועים בסעיף 4ג להסכם.
11. מעבר לכך הנתבעות טוענות כי בעת משלוח הודעת המימוש לא התקיימו התנאים הקבועים בסעיף 13ד להסכם השכירות המסדיר את זכותה של התובעת להעברת זכויותיה לצד שלישי. התובעת לא קיבלה את אישור הנתבעות לזהות השוכרים החלופיים (המציעים) וטרם סוכמו עם הנתבעת 1 התנאים המסחריים והבטוחות של הסכם השכירות והסכם הניהול, כמו גם שהתובעת לא חתמה על וויתור זכויותיה.
זאת ועוד בתום תקופת השכירות עמדה לחובת התובעת יתרת חוב בסך של 3,970 ₪ בגין הפרשי הצמדה ושינוי שיעור מע"מ ובנוסף טרם נפרעו חובותיה בגין החודשים הקודמים.
דיון והכרעה
12. הסכם השכירות נשוא התביעה מעגן את זכותה של התובעת לתקופת אופציה בת 3 שנים מתום תקופת השכירות, כפי שמורה סעיף 4ג. להסכם:
"ניתנת בזאת לשוכר המשנה האופציה לשכור את המושכר לשתי תקופות נוספות, הראשונה בת שלוש שנים (להלן: תקופת האופציה הראשונה) והשניה 5 שנים (להלן: תקופת האופציה השניה), ובתנאי שהודיע על כך למשכיר בכתב 90 ימים לפחות לפני תום תקופת השכירות".
על פי המפורט בסעיף 4ב. להסכם תקופת השכירות הראשונה הינה מיום 1.8.11 ועד ליום 31.7.14.
13. ביום 30.4.14 הודיעה התובעת לנתבעת 1 כי היא מבקשת להפעיל את זכות האופציה שבהסכם השכירות אך בתוך שכך הוסיפה כי "הודעה זו בדבר הפעלת זכות האופציה כפופה לכך שתתנו הסכמה למי מהמציעים לבוא בנעלינו במסגרת הסכם השכירות וכי כל תנאי הסכם השכירות לרבות הבלעדיות יעמדו בתוקפם" (סעיף 5).
למען השלמת התמונה יצוין כי בהואיל השלישי של ההסכם נקבעה תניית בלעדיות לטובת התובעת שזו לשונה: "המשכיר מסכים לתת לשוכר המשנה בלעדיות במרכז המסחרי למכירת המבורגר סטייקים חזה עוף ופרגיות בלבד".
בתשובה להודעת התובעת השיבו הנתבעות, באמצעות ב"כ, כי הן דוחות את הודעת מימוש האופציה וזאת בהתבסס על הטעמים הבאים:
א. התובעת העבירה את תשלום דמי השכירות באיחור ניכר וללא תוספת הפרשי הצמדה וריבית כמתחייב מההסכם באופן המהווה הפרה יסודית של ההסכם
ב. הודעת המימוש הותנתה בתנאי מתלה בדבר הסכמת הנתבעות להסבת הזכויות אשר אינו מהווה חלק מתנאי ההסכם
ג. העברת הזכויות לשוכר חלופי כפופה לשני תנאים אשר לא התקיימו בנסיבות העניין: אישיותו והאייתנות הפיננסית מקובלים על המשכיר וחתימתו על הסכם שכירות בתנאים מסחריים כפי שיסוכמו בינו לבין המשכיר.
וברי כי מוקד המחלוקת הוא בשאלה האם ניתן לראות בהודעת התובעת הודעת מימוש כדין של האופציה לתקופת שכירות נוספת, ומנגד בסירובה של הנתבעת 1 משום הפרה של ההסכם, או שמא מדובר בסירוב העומד בתנאי ההסכם בהעדר קיום הוראותיו על ידי התובעת.
מעמד הודעת המימוש
14. אופציה בהסכם שכירות היא למעשה "הצעה בלתי חוזרת" שתוצאתה היא חוסר יכולתו של המשכיר נותן האופציה לחזור בו. אולם הפעלתה של אופציה ושכלולה לדרגת הסכם המחייב הן את המשכיר והן את השוכר, חייבת להיעשות על ידי מילוי קפדני של תנאי האופציה ושל הדרך שנקבעה להפעלתה (ע"א 163/84 מדינת ישראל נ' חברת העובדים העברית השיתופית הכללית בארץ ישראל בע"מ, פ"ד לח(4) 1 (1984)).
שאם לא כן יהיה במתן ההודעה משום "קיבול שיש בו תוספת, הגבלה או שינוי אחר" וכמוהו כ"הצעה חדשה" כמשמעותה בסעיף 11 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.
מנוסח הודעת המימוש ששלחה התובעת ביום 30.4.14 דומה כי מדובר בהצעה חדשה בהיעדר חפיפה מלאה בין ההצעה שבסעיף 4ג להסכם לבין הקיבול שבהודעה, בשל הוספת רכיבים נוספים להצעה; היינו: הסכמת הנתבעת 1 למי מהמציעים לבוא בנעלי התובעת במסגרת הסכם השכירות וכי כל תנאי הסכם השכירות לרבות תניית הבלעדיות יעמדו בתוקפם.
הצעה חדשה זו היתה טעונה קיבול נגדי מצד הנתבעות – אשר לא התקבל, ובהיעדר מפגש רצונות, הצעת התובעת נדחתה.
ביום 1.5.14 חלפה תקופת 90 הימים שהועמדו לרשות התובעת לקיבול הצעת הנתבעות לזכות אופציה להארכת תקופת השכירות שבסעיף 4ג להסכם, ועל כן, משלא נשלחה מטעם התובעת הודעה על מימוש האופציה כמתכונתה, ללא שינוי ההצעה עד למועד זה, אני סבור כי התובעת נחשבת כמי שלא מימשה את זכותה להארכת תקופת השכירות.
ודוק: כפי שעולה מן הראיות, התובעת ניהלה משא ומתן מול המציעים עוד מחודש פברואר 2014 ועל כן היה בידה לפנות כבר בסמוך למועד זה בהצעה לנתבעת 1 להעברת זכויותיה על פי ההסכם למציעים תוך הותרת התנאים על כנם; אלא שתחת זאת בחרה לשלוח את הודעת המימוש הכוללת כאמור "הצעה חדשה" יום אחד עובר לחלוף התקופה ועל כן ניתן לראותה כמי שישנה על זכויותיה ולעניין זה אין לה אלא להלין על עצמה.
ולא למותר לציין כי טענת הנתבעות כנגד הימנעות התובעת מהעברת ההצעות שקיבלה לרכישת העסק היא בבחינת "הפוסל - במומו פוסל" שכן גם בידי הנתבעת 1 היתה באותה העת טיוטת הסכם מגובשת מול רשת בורגרים אשר קיומה לא נחשף ולו ברמז בפני התובעת.
העברת הזכויות במושכר
15. סעיף 13ד להסכם השכירות מקנה לתובעת אפשרות להעביר לצד שלישי את זכויותיה על פי ההסכם בהסכמת הנתבעת 1 שתינתן בכפוף לכך שנתמלאו התנאים הבאים:
א. התובעת שילמה את כל חובות דמי השכירות, דמי הניהול וכל חוב אחר הקשור למושכר.
ב. אישיותו ואיתנותו הפיננסית של צד ג' יהיו מקובלים על המשכיר.
ג. צד ג' חתם על הסכם השכירות עם המשכיר בתנאים המסחריים כפי שיסוכמו בין המשכיר לצד ג' וכן חתם על הסכם ניהול עם חברת הניהול והפקיד את כל הביטחונות ביחס לשני ההסכמים בהתאם לקביעת המשכיר.
ד. התובעת חתמה על כתב ויתור על זכויותיה על פי ההסכם.
מהוראות סעיף 13ד להסכם ניתן להיווכח כי התובעת היתה רשאית להעביר את זכויותיה על פי הסכם זה לשוכר חליפי, אולם העברה זו כפופה לקיומם המצטבר של מספר תנאים המפורטים בסעיף.
הנתבעות טוענות כי תנאים אלו לא התקיימו בנסיבות שבדידן וכפועל יוצא סירובה להעברת הזכויות לאחד משני המציעים יסודה בדין.
תנאי ראשון – תשלום מלוא התשלומים על פי הסכם השכירות
16. לפי טענת הנתבעות, התובעת לא שילמה את דמי הניהול ואגרת השילוט בגין חודשים אוגוסט עד דצמבר 2013 ובסך כולל 14,630 ₪ וכי במועד משלוח הודעת המימוש עמדה לתובעת יתרת חוב בסך 3,970 ₪ בגין הפרשי הצמדה ושינוי מע"מ.
הנתבעות מפרטות כי שלחו לתובעת מספר דרישות ומכתבי התראה בגין אי התשלום המהווה הפרה של ההסכם בין התאריכים 30.12.13 ועד 9.4.14 (נ/10-נ/18), אולם התובעת התעלמה מהם.
התובעת מתנגדת לטענת הנתבעות, ולגרסתה, העיכוב בתשלום דמי הניהול והשילוט נסמך על הסיכום שהושג בין מר חריטי לנציג הנתבעת 1 מר חיים אביגל, לפיו בקשת התובעת להפחתת דמי שכירות תובא לבדיקת מנהלי הנתבעות ולאחר קבלת ההחלטה בעניין תיערך התחשבנות בין הצדדים. עוד עולה מגרסת התובעת כי במסגרת ההתחשבנות שנערכה בחודש מרץ 2014 שילמה התובעת את מלוא דמי השכירות עבור שנת 2014 לרבות הפרשי תשלומים בגין אגרת שילוט ודמי ניהול.
לכך מוסיפה התובעת כי בהתחשב בעובדה שהמשא ומתן בנוגע להפחתת דמי השכירות נוהל בתחילת שנת 2014 נמנעה ממסירת המחאות דחויות לאותה השנה עד לאחר קבלת ההחלטה בבקשה, בידיעתו ובהסכמתו של נציג הנתבעת 1 מר אביגל.
17. כפי שעולה מחומר הראיות החל מחודש אוגוסט 2013 החלה התובעת לצבור חוב בגין דמי הניהול ואגרת השילוט וכן בשל הפרשי הצמדה ושינוי מע"מ.
מעדותו של מר חריטי עולה כי בחודש אוגוסט 2013 נפגש עם הבעלים של הנתבעות וביקש הפחתה של דמי השכירות ובהתאם לסיכום בין הצדדים נקבע כי תיערך התחשבנות בסוף השנה.
לעניין זה מטעימות הנתבעות כי הסיבה לבקשת ההפחתה מקורה בירידה בהכנסות וברווחי העסק מדי שנה בשיעור של כ- 25% אשר לגישת מר חריטי נבעו ממצבו הכלכלי של המרכז המסחרי. לפי גרסתם מר חריטי הביע את טרונייתו כלפי הנתבעות ואיים כי אם לא יופחתו דמי השכירות במחציתם הוא ינטוש את המושכר.
בתחילת שנת 2014 התברר למר חריטי כי המנהלים והשותפים של המרכז המסחרי הוחלפו והזכויות הועברו לנתבעות (עמ' 23, שורות 18-20, עמ' 24, שורות 18-20 לפרוטוקול), ועל רקע נסיבות אלו התייצב במשרדי הנתבעת 1 ופגש את מר אביגל שהבטיח לו שיידבר עם הבעלים ויחזור אליו עם תשובה וכפי שהדברים מובאים כלשונו "אני פונה שוב למר אביגל והבן אדם פשוט אומר לי אני מחכה לתשובות מהבעלים כדי לסגור את הסכומים ולפרוס שיקים לכל השנה" (עמ' 24, שורות 26-27, עמ' 25 שורות 5-6 לפרוטוקול). אשר למכתבי הדרישה שנשלחו על ידי הנתבעת הבהיר מר חריטי בעדותו "אני שוב פונה לחיים הוא אומר לי אל תתייחס, הכל בסדר" (עמ' 25, שורה 10 לפרוטוקול).
18. ביום 31.1.14 וביום 23.2.14 פרעה התובעת חלק מחובותיה כלפי הנתבעת 1 הכוללים תשלום דמי שכירות עבור חודשים ינואר ופברואר 2014 ודמי ניהול ושילוט לחודשים אוגוסט עד דצמבר 2013 ועבור חודשים ינואר פברואר 2014 (נ/16 מיום 4.5.14).
יחד עם זאת, וכפי שעולה מהודעת הנתבעת 1 מיום 23.3.14 (נ/17), נותר לתובעת חוב בגין הפרשי הצמדה ושינוי מע"מ בסך כולל של 5,354 ₪.
כמו כן נוכחתי ממכתב הדרישה שנשלח לתובעת ביום 9.4.14 כי במועד זה עמדה לתובעת יתרת חוב בגין תשלומי דמי שכירות, דמי ניהול ואגרת שילוט ומשטרם הועברו המחאות דחויות עבור חודשים מאי עד יולי 2014 בהתאם להסכם השכירות (נ/18).
ויש לזכור כי ביום 16.4.14 נמסרו לנתבעת כל ההמחאות הדחויות עד חודש יולי 2014 כולל (נספח 3) וכפי שעולה מעדותו של מר אביגל, שיקים אלו הופקדו בחשבון הנתבעת ובתום תקופת השכירות עמד חובה של התובעת על סך 5,343 ₪ בגין הפרשי הצמדה ודמי הניהול אשר בגינם לא נשלחה כל דרישה לתובעת (עמ' 50, שורות 13-14 ועמ' 53, שורות 15-17 לפרוטוקול).
19. בין לבין, יצר מר חריטי קשר עם נציג הנתבעת 1 מר אביגל ביום 6.4.14 באמצעות שיחה טלפונית שהוקלטה על ידו (נ/33), וכפי שניכר מתמליל אותה שיחה, במועד זה נמסרה למר חריטי תשובתה הסופית של הנתבעת 1 לדחיית הבקשה להפחתת דמי השכירות.