החלטה
1. לפני בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בימ"ש לתביעות קטנות (כב' השופט אריה ביטון) מיום 10.2.19 בת"ק 36389-12-17. לפיו התקבלה במלואה תביעת המשיב.
2. ענייננו בתביעה קטנה על סך 33,400 ₪ שהגיש המשיב נגד המבקשת, אשר ממנה שכר חנות לצורך ממכר מיצים טבעיים המצויה בשוק הפשפשים ביפו.
הסכם השכירות נחתם בין הצדדים ביום 1.5.12 והוארך עד ליום 1.5.17, בתוספת אופציה להארכת תקופת השכירות לשנה נוספת שהייתה נתונה למשיב.
דמי השכירות החודשיים הועמדו על סך של 6500 ₪ והפיקדון הועלה לסך של 13,000 ₪.
התובע ביקש להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת לפי זכות האופציה שהייתה נתונה לו, וזאת עד ליום 30.4.18.
3. בכתב התביעה טען המשיב כי במהלך חודש מרץ 2017 (כחודשיים טרם מועד סיומו של הסכם השכירות ובטרם תחל תקופת האופציה) נקלע למשבר אישי שבעטיו נאלץ להודיע למבקשת על רצונו להשתחרר מהסכם השכירות.
לפיכך, פנה למבקשת בבקשה לאתר שוכר חלופי לחנות וזה הופנה על ידה לפרקליטה, עו"ד הדיה, אשר הודיע כי אין הוא צופה קושי מיוחד ובלבד שהשוכר "יכנס לנעליו" של המשיב.
מאמצי התובע נשאו פרי עת הצליח לאתר שוכר חלופי טוב אשר מוכן היה "להיכנס לנעליו".
דא עקא, לאחר הודעתו למבקשת על מציאת שוכר חלופי, התבקש הוא להקשיח את תנאי השכירות תוך העלאת דמי השכירות ב- 15% לעומת השנה הקודמת והכפלת גובה הערבויות. למרות האמור, הסכים השוכר החלופי למלוא התנאים החדשים. אלא, שהמבקשת הציבה אולטימטום לפיו על המשיב לשלם לה סך של 40,000 ₪ לצורך מתן הסכמתה להחלפתו בשוכר חלופי.
לאחר שקילת אפשרויותיו, ולנוכח הנזק שהיה עלול להיגרם לו כתוצאה מאי קבלת תנאי המבקשת, הסכים המבקש לשלם את הסכום האמור כנגד קבלת השיקים שהפקיד בידי המבקשת.
בגין סכום זה אף לא הונפקה לו חשבונית, והוא נדרש להעביר את הסך האמור במזומן לידי אחי בעלה של הנתבעת, מר דוד זכאיים, ללא שיתוף בא כוחה. אף על פי כן, שיתף התובע את עו"ד הדיה בעניין.
עילות התביעה הן:
התנהגות בלתי מקובלת ושלא בתום לב (סעיפים 12 ו – 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשמ"ג-1973), עושק (סעיף 18 לחוק החוזים) ועשיית עושר ולא במשפט.
הסעד המבוקש:
לחייב את המבקשת להשיב למשיב את "דמי ההסכמה" ששולמו כתנאי להחלפתו בשוכר חילופי בסך של 33,400 ₪ לפי תקרת המקסימום בבימ"ש לתביעות קטנות, בצירוף הצמדה וריבית מיום התשלום ע"י המשיב ועד להשבת הסכום.
4. כתב הגנה מטעם המבקשת הוגש ביום 18.11.18, לאחר שבוטל פס"ד שניתן בהעדר הגנה ביום 29.7.18 (ראה החלטה מיום 8.11.18).
בכתב ההגנה טענה המבקשת כי בהסכם השכירות יש תניה לפיה חל איסור על השוכרים להעביר את זכויותיהם במושכר ונאסר עליהם להרשות לאדם אחר להשתמש בו.
המשיב מימש את זכות האופציה להארכת הסכם השכירות לשנה נוספת עד ליום 30.4.18, ואולם, מטעמים השמורים עמו, ביקש להשתחרר ממנו טרם מועד סיומו ומבלי שההסכם כלל אופציה לביטול מוקדם.
למבקשת התברר כי המשיב ביקש לנצל הזדמנות עסקית למכירת עסקו והמוניטין שלו לשוכרים חלופיים תמורת סך של 120,000 ₪. לפיכך, התנתה היא את הסכמתה לשחרור המשיב מההסכם תמורת תשלום סך של 40,000 ₪, סכום אשר שיקף יציאה מוקדמת וסיכון בהכנסת שוכרים חלופיים.
המשיב שקל את דרישתה, והגם שלא נשאה חן בעיניו, הסכים משיקוליו הכלכליים לשלם את הסכום.
לטענתה, לא קמה למשיב עילה להשבת הכספים, שכן אילו סבר כי אינו נזקק להסכמתה להעברת השכירות, כי אז לא היה מסכים לשלם לה את הסכום תמורת יציאה מההסכם. לגרסתה, יש ומשכיר פלוני יאפשר לשוכר אלמוני להשתחרר מהסכם שכירות בתנאים כאלו ואחרים ורשאי הוא לדרוש מהשוכר סכום כסף כפיצוי בגין עזיבתו המוקדמת, בין אם סיפק שוכרים חלופיים ובין אם לאו. המדובר בהחלטה מושכלת וכלכלית של השוכר, ועל כן, אין המדובר בחוסר תום לב, ניצול או סחיטה מצדה.
5. בדיון שהתקיים ביום 27.1.19 המבקשת לא התייצבה והותר לה ייצוג באמצעות בא כוחה נוכח היותה תושבת לוס אנג'לס ואישורי מחלה שהוצגו.
במסגרת הדיון נשמעו בא כוחה של המבקשת והמשיב עצמו.
6. פסק דינו של בימ"ש קמא:
א. בסעיף 8.2 להסכם השכירות משנת 2012 (נספח א' לכתב התביעה) ובסעיף 4 להסכם הארכת תוקף להסכם השכירות מיום 2.5.16 (כנספח ב' לכתב התביעה), הוגבלה זכות השוכר להעברת השימוש בחנות וזכויותיו לפי ההסכם לכל צד אחר.
ב. הוראת סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א – 1971 בנוסח שקדם לתיקון מיום 19.7.17 (להלן: "סעיף 22"), חלה על הסכם השכירות בענייננו, וזאת בהתאם להוראת סעיף 16 לחוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע"ז - 2017.
נקבע כי סעיף 22 בנוסחו לפני התיקון אינו מתיר אף הוא לשוכר להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר, כפי דרישת הסכם השכירות שבין הצדדים, אלא בהסכמת המשכיר. אולם, סירובו של המשכיר מוגבל לטעמים ולתנאים סבירים, שאחרת רשאי בימ"ש להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו ועל אף האמור בחוזה השכירות.
ג. בימ"ש קמא ציין כי אין מחלוקת שהמבקשת התנתה את הסכמתה לאפשר למשיב להשתחרר מההסכם כנגד תשלום סך של 40,000 ₪ כפיצוי בגין עזיבתו המוקדמת והסיכון בהכנסת שוכרים חלופיים, מעבר לדרישת התשלום החודשי והערבויות להסכם שנדרשו מהשוכר החלופי.
בימ"ש קמא בחן האם התניה זו של המבקשת הינה בבחינת תנאי סביר.
ד. נקבע כי אין מחלוקת כי השוכר החלופי שהוצע ע"י המשיב סיפק את דרישות המבקשת בהתאם להסכם השכירות, ואף מעבר לכך, שכן זו החליטה על העלאת דמי השכירות ב- 15% והכפלת גובה הערבויות לסך של 26,000 ₪. בין אם תנאים אלו היו מופרזים ובלתי סבירים, כטענת המשיב, ובין אם לאו, הרי שאלו מולאו ע"י השוכר החלופי, ונראה אף כי יש בהם טעם הוגן וממשי המבטיח את זכויות המבקשת כמשכירה ואת הסיכונים הנטענים בדבר יכולת הפירעון של השוכר החלופי, ולרבות שמירה על המושכר והאינטרסים הכלכליים שלה.
בימ"ש קמא סבר כי דרישות אלו, הינן כשלעצמן טעם הוגן, מוצק וממשי ותנאים סבירים הנובעים מתכלית החוזה.
ה. נקבע כי התנית המבקשת למתן הסכמתה להעברת החנות לשוכר החלופי בתשלום סך של 40,000 ₪ הינה תנאי בלתי סביר.
טענת המבקשת לפיה רשאי משכיר לדרוש מהשוכר פיצוי בגין עזיבתו הקודמת, נדחתה.
נקבע כי למבקשת כמשכירה אין כל זכות לקבלת פיצוי כלשהוא מאת השוכר בגין יציאתו המוקדמת, לא לפי הסכם השכירות ולא לפי הדין; משאין דרישה זו מבין התכליות של החוזה שכל כולו השכרת החונות לתובע בתמורה לקבלת דמי שכירות חודשיים וערבויות להבטחת התחייבויותיו וציפיותיהם הלגיטימיות של הצדדים לו.
טענת המבקשת כי דרשה פיצוי לאחר שהתברר לה כי המשיב בחר לנצל הזדמנות כלכלית למכירת עסקו אינה טענה לגיטימית כלל הואיל ואין זה מעניינה מה סיבת עזיבת המשכיר כל אימת שתכלית ההסכם ממשיכה להתקיים ע"י השוכר החלופי והאינטרס הכלכלי שלה מתמלא.
על כן, התניה זו אינה מהווה טעם הוגן ואינה סבירה כלל בנסיבות העניין.
בימ"ש קמא הוסיף כי גם הסכמת המשיב לתשלום אינה מהווה החלטה כלכלית ומושכלת כפי שטענה המבקשת כי אם ביטוי ללחץ מוסרי וכלכלי שהפעילה המבקשת על המשיבה ואין לתת לכך יד.
ו. נקבע כי התנאים שנקבעו לעניין דמי השכירות החודשיים והערבויות שנקבעו בין הצדדים, למעט הדרישה לתשלום סך של 40,000 ₪, הם התנאים שבהן מורשית העסקה להעברת זכויות המבקשת במושכר לשוכר החלופי.
משכך, על המבקשת להשיב למשיב את הסך הנתבע על ידו – 33,400 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה עד לתשלום בפועל.
בימ"ש קמא ציין כי לאותה תוצאה מגיעים גם לפי חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט – 1979.
בנוסף חויבה המבקשת לשאת באגרת בימ"ש והוצאות המשיב בסך 2,500 ₪.
7. בבקשת רשות ערעור טוענת המבקשת כי בפסק דינו של בימ"ש קמא נפלה טעות משפטית של ממש. נטען כי ערכאת הערעור צריכה להתערב ולקבוע כי תביעת המשיב להחזר הכסף ששולם על ידו מרצונו הטוב ומשיקולים עסקיים טהורים, אינה מוצדקת וזאת מבלי להידרש לבירור העובדות שאינן שנויות במחלוקת.
המבקשת טוענת כי אין מדובר בהעברת הסכם שכירות של המשיב לשוכר חלופי כי אם ב"מכירת זכותו" של המשיב להשכרת הנכס, כאשר מדובר בהסכם חדש ובו תנאים חדשים לשוכר חדש. נטען כי בימ"ש קמא שגה כשראה בתנאי שהציבה בפני המשיב כתנאי ליציאה מההסכם, תנאי בלתי סביר ובלתי הוגן ובימ"ש קמא התערב שלא בצדק בשיקולים עסקיים של הצדדים ובהסכמות ביניהם.
8. לאחר עיון בבקשת רשות הערעור, הגעתי למסקנה ולפיה דין בקשת רשות הערעור להידחות אף ללא צורך בתגובה, מהנימוקים כדלקמן:
9. בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית משפט לתביעות קטנות ניתנת רק במקרים חריגים, עת נעשה לאחד הצדדים עוול קשה או כאשר הבקשה מעוררת שאלה משפטית בדרגת חשיבות גבוהה ביותר, זאת בשל טבעם זה של הליכי תביעות קטנות, שתכליתם בירור יעיל, מהיר ופשוט של הסכסוכים.
וראה לעניין זה: רע"א 5623/18 עיריית ירושלים נ' מור (9.8.18) סעיף 6, רע"א 1196/15 צח בר נ' פורטל (18.3.15) ורע"א 7535/16 דהרי נ' לדרמן (26.12.16).
המקרה שלפני אינו נכנס לגדר החריגים המצדיקים בקשת רשות ערעור.
מסקנות בימ"ש קמא תחומות לגדר המחלוקת בין הצדדים, לא מצאתי כי נגרם עיוות דין למבקשת ואף לא מצאתי טעות ממשית המצריכה התערבות.
10. הטענה שמעלה המבקשת בבקשת רשות ערעור לפיה לא מדובר בהעברת הסכם שכירות של המשיב לשוכר חילופי כי אם במכירת זכות, הסכם חדש ובו תנאים חדשים היא טענה חדשה שלא הועלתה בכתב ההגנה ולא בדיון בבימ"ש קמא. נהפוך הוא – בכתב ההגנה טענה המבקשת כי המשיב ביקש להשתחרר מהסכם השכירות טרם מועד סיומו ונוקט לכל אורכו במונח של "שוכר חלופי". גם בדיון טען ב"כ המבקשת כי המשיב כפה על המבקשת שוכר חלופי (שורה 25 בעמ' 1 לפרוטוקול הדיון).
בנסיבות אלה, אין זה מפליא שבימ"ש קמא לא דן בטענה דלעיל ולא מצאתי כל פגם בכך.
זאת ועוד; אין זה מדרכה של ערכאת הערעור לדון בטענות חדשות, שלא הועלו ולא נשמעו בערכאה הדיונית. לפיכך, לא אדרש לטענה זו.
11. הכרעת בימ"ש קמא נעשתה במקרה דנן על בסיס חומר הראיות (הסכם השכירות), הוראת הדין (סעיף 22) והפסיקה (ע"א 15/87 מדינת ישראל נ' וייס, פ"ד מה (1) 342).
בימ"ש קמא נימק מדוע בנסיבות העניין תנאי בדבר תשלום בסך של 40,000 ₪ כדי לאפשר למשיב להשתחרר מהסכם השכירות, אינו בגדר תנאי סביר.
בימ"ש קמא בחן את מכלול הטענות, לקח בחשבון את השיקולים הרלוונטיים והגיע למסקנה ולפיה אין מדובר בתנאי סביר ויש לקבל את תביעת המשיב ולהורות על השבת תשלום "הפיצוי" בגין העזיבה המוקדמת לידי המשיב.
בימ"ש קמא נימק הכרעתו ולא מצאתי כל טעם המצדיק התערבות במסקנתו.
12. לסיכום:
א. לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות.
ב. לאור התוצאה אליה הגעתי, מתייתרת הבקשה לעיכוב ביצוע.
ג. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.
ד. המזכירות תשלח החלטה זו לצדדים.
ניתנה היום, כ"א אדר א' תשע"ט, 26 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.
אביגיל כהן