--- סוף עמוד 48 ---
הפרשנית, שלפיה החלופה השנייה אינה חלה על התחלת שימוש הטעונה על-פי הדין קבלת היתר בנייה; זאת, כאמור, לאור "לשון הפשט" של החלופה, מבנה הגדרת "מימוש הזכויות על חלופותיו, תכלית החקיקה ודברי ההסבר להצעת החוק – שהיו ברורים ומפורשים לכל, גם לציבור וגם לרשויות. שינוי הגישה הפרשנית של הוועדה המקומית בירושלים, המערערת, לאחר שלושה עשורים, מחייב טעמים כבדי משקל המצביעים על כך שהפרשנות הקודמת שלפיה נקטה, הייתה שגויה לאור לשון החוק ותכליתו; וכאמור, טעמים כאלו אין בנמצא, והפרשנות הלשונית והתכליתית שונה. בנסיבות אלו, ניכר כי שינוי, ככל שהוא מתבקש, אמור להיעשות בדרך של חקיקה – הן בהיבט המהותי שלפיו פרשנות החוק אינה מתיישבת עם השינוי המתבקש, והן מעקרונות של שוויון בהחלת החוק ומניעת אפליה לאחר שנים ארוכות של יישומו.
70. לקראת סיום אשוב ואזכיר, כי גישה פרשנית זו, שלפיה החלופה השנייה אינה חלה על התחלת שימוש הטעונה על-פי הדין קבלת היתר בנייה, וכי כל אימת שהשימוש מכוח התכנית המשביחה טעון היתר, מועד המימוש יהיה מועד קבלת ההיתר בהתאם לחלופה הראשונה, אומצה על-ידי ועדות ערר – הן בהחלטת ועדת הערר של מחוז תל-אביב בערר רג/85062/14 בעניין דוד אילנה (לעיל), והן בהחלטת ועדת הערר של מחוז מרכז 8046/14 פיני כהן נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה זמורה (22.6.16)). כאמור, גם ועדת הערר של מחוז ירושלים, שהחלטותיה נדונות בערעורים המינהליים שלפניי, סברה לאחר מתן החלטותיה (במסגרת ההחלטה המאוחרת בעניין סבינר), כי ההחלטה בעניין דוד אילנה מהווה טעם נוסף לדחיית עמדת הוועדה המקומית בעניינו של סבינר, וכי יהיה עליה לשקול מחדש עמדתה בסוגיה הנדונה לאור ההחלטה האמורה.
71. סיכומם של דברים: החלופה השנייה של "מימוש זכויות", לצורך קביעת מועד תשלום היטל השבחה, שנקבעה בסעיף 1(א)(1) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבנייה, המתייחסת ל"התחלת השימוש" כפי "שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל ההשבחה", חלה רק על התחלת שימוש בפועל במקום שבו לא נדרש היתר על-פי הדין; ואינה
--- סוף עמוד 49 ---
חלה, אפוא, על שימוש הטעון היתר בנייה, שבעניינו חלה החלופה הראשונה. משכך, מקובלות עלי תוצאות החלטות ועדת הערר, שלפיהן בוטלו החיובים של המשיבים בהיטלי ההשבחה, אך לא מהטעמים שציינה ועדת הערר.
בנסיבות אלו מתייתר הצורך לדון, בגדרם של הערעורים הנדונים, בטענות החלופיות שהועלו – בסוגיות ריבית הפיגורים, ההתיישנות והשיהוי, וכן הפטורים לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק.