43. בא כח הנתבעת בסיכומיו דחה כל טענות טענת התובע באשר להפחתות שיש לבצע מסכום הרכישה המומלץ על ידי המומחה, ושב והבהיר כי הנתבעת מוכנה לרכוש המניות של התובע במחיר המומלץ על ידי המומחה. עוד הזכיר בא כח הנתבעת כי בהסכם השכירות נטל על עצמו התובע בעצמו או באמצעות חברת טבר את כל ההתחייבויות של החברה, למעט בגין הלוואות בעלים וכן התחייב לשפץ המלון על חשבונו ללא הגבלה כלשהי. עוד נטען שאין לאשר הפחתה בגין חובות לעובדים משום שמדובר בסכומים בלתי סבירים של בני משפחת התובע, שביקשו להעמיס הוצאותיהם האישיות על החברה גם בזמן שהמלון כלל לא היה פעיל. עוד נטען כי חובות החברה בגין תביעת עובדים הומחו לתובע ולחברת טבר. כן נטען בנוגע לחובות למס הכנסה כי מדובר בחובות שיתאפסו לאחר שהתובע יגיש דו"חות נדרשים, וכך גם קבע המומחה.
44. בסיכומי התשובה הוסיף וטען בא כח התובע כי בהיעדר התייחסות בא כח הנתבעת לטיעוניו בסיכומיו יש לקבל את טענותיו כי:
א. את שווי החברה יש להעריך לפי שווי נכסי;
ב. מסכום הרכישה יש להפחית יתרת הלוואת בעלים העומדת לטובתו על סך 1,126,000 ₪;
ג. יש להפחית מסכום הרכישה שווי החוב לאבי התובע מר ג'וזף טבר בסך 75,000 $ .
45. לאחר שעיינתי בכל החומר הרלוונטי, אני סבורה כי יש לקבל את קביעות המומחה ולקבוע שווי החברה לצורך קביעת מחיר הרכישה בממוצע שבין סך של 9.4 לבין 9.5 מליון ₪ על פי שיטת DcF, ואין להעריך שווי החברה על פי שווי נכסי בלבד.
לא מצאתי ממש בטענות התובע לעניין זה. המומחה בחוות הדעת מטעמו הבהיר באופן ברור, וכך גם עשה בחקירתו, כי לחברה הסכם שכירות מתמשך ואין כל אינדיקציה כי זה יופסק או כי רווחיה יקטנו או ייפסקו. הטענה כי לאחר הרכישה יוכל התובע שהוא או החברה בבעלותו לשנות יעוד הנכס או להפסיק הסכם השכירות אינה טענה. זאת משום שהבחירה בתובע כמי שזכאי לרכוש המניות נעשתה מתוך הנחה שהחברה הינה עסק חי אשר תמשיך להחזיק בבעלות נכס המשמש כמלון ומושכר ומנוהל על ידי התובע, וככזה וכמי שהוא בעל נסיון בתחום זכאי הוא לרכוש המניות בה. משכך לא יכול התובע בטענותיו לטעון מחד לזכאות לרכוש הנכס בשל הקשר המיוחד שלו למלון והמומחיות שלו בנושא, ומנגד לטעון להפחתת שווי החברה בשל זכותו, לאחר שיירכשו המניות של החברה לשנות ייעוד המלון, או לבטל חד צדדית הסכם שכירות (שהוא עצמו צד לו), המניב הכנסה לחברה, כאשר אין סיבה לבטלו.
46. כן לא מצאתי ממש גם בטענה כי עסקינן בחברה השקועה בחובות, חברה מפסידה, שבשל כך יש לשום שוויה רק לפי שווי נכסי. צודק בא כח הנתבעת בטיעוניו כי החוב למס הכנסה, כפי שקבע גם המומחה, יופחת לכשיוגשו הדו"חות המתאימים, ואם לא יקרה כך בשל אי שיתוף פעולה מצד הנתבעים, ניתן להפעיל מנגנון שיתיר לתובע לתבוע סכומים שיהיה חייב, אם בכלל, לשלם למס הכנסה לאחר שירכוש המניות בחברה, אם חוב זה למס הכנסה ייוותר בעינו רק בשל התנהלות הנתבעת.
אשר לשאר החובות הנטענים בגין חוב לבנק לאומי, חוב לעובדים, והפסדים, מדובר בחובות שהתובע באמצעות חברה בבעלותו התחייב בהסכם השכירות לשאת בהם מתוך ראייה לטווח ארוך כי המשך הפעלת המלון בניהולו כשהוא יהיה בעל מניות יחיד בחברה יניב לו רווחים. בשל כך ובשל נסיונו העשיר בתחום מבקש התובע לרכוש כל המניות בחברה ובקשה זו התקבלה. התובע אינו יכול באותה נשימה לבקש להסתמך על הסכם השכירות המעניק לו עדיפות ברכישת המניות ומנגד להתעלם מהאמור בו ולבקש להפחית מסכום הרכישה משום שמדובר בחברה מפסידה בעלת חובות, ולכן יש לשום אותה אחרת.
החובות שמייחס בא כח התובע בסיכומיו לחברה, לבנק לאומי ולעובדים, הינם חובות שהתובע התחייב בהסכם לשאת בהם, חובות למס הכנסה יוסדרו, וחובות בגין הלוואת בעלים יוסדרו במסגרת הרכישה. משכך, אין מקום שלא לשום את שווי החברה כפי שקבע המומחה.
47. לאור כל האמור לעיל, מהאמור בחוות דעת המומחה ומחקירתו, אני קובעת כי שווי החברה לצרכי רכישתה יהיה 9,450,000 ₪. יש לזכור עוד כי עסקינן בקביעת מומחה שמונה בהסכמה, שימש ידו הארוכה של בית המשפט, נתן חוות דעת מפורטות וברורות והעיד עליהן, ולא מצאתי סיבה כלשהי שלא לאמץ חוות דעתו.
48. יש לזכור עוד כי הנתבעות מוכנות לרכוש מניות התובע בסכום המלא שקבע המומחה בחוות דעתו, וגם מסיבה זו אין מקום לקבל טענות התובע לעניין קביעת שווי החברה. באם סובר התובע כי מדובר בקביעת שווי מופרכת, יתכבד ויתיר לנתבעת לרכוש מניותיו בסכום "מופרך" זה ויהנה מפירות תמורת הרכישה.
התמורה
49. המומחה בחוות דעתו הסכים כי יש להפחית מהסכום שיצטרך התובע לשלם לנתבעת עבור רכישת מניות הנתבעת את סכום הלוואת הבעלים של החברה. אין מחלוקת כי שווי הלוואת הבעלים שחייבת החברה לשני בעלי מניותיה הוא סך של 1,143,000 ₪ לנתבעת, וסך של 2,269,000 ₪ לתובע. משכך את המחיר שעל התובע לשלם בעבור רכישת מניות בחברה יש לגזור משווי החברה בסך 9,450,000 ₪. מסכום זה על התובע לשלם 66.7%, בסך של 6,303,150 ₪, וכן לשלם לנתבעת החזר הלוואת בעלים בסך 1,143,000 ₪ ובסך הכל לשלם 7,446,150 ₪.
50. לסכום האמור לעיל יש להוסיף דמי שכירות בסך 767,000 ₪, שאין מחלוקת כי לא שולמו כדמי שכירות על ידי חברת טבר לנתבעת ישירות על פי הסכם השכירות הרלוונטי, ומסכום זה יש להפחית סך של 141,000 ₪ שהיה על הנתבעת לשלם לאבי התובע וטרם שולם. ולפיכך סכום הרכישה שעל התובע לשלם לנתבעת עבור רכישת זכויותיה בחברה יעמוד על סך של 8,072,150 ₪, וחוב הנתבעת למר ג'וזף טבר יומחה לתובע, וזה יהיה חייב לשלמו.
51. עוד יש לדון בהפחתה שמבקש התובע להפחית מסכום זה בגין השקעות שביצעו במלון, ובגין חוב נטען של החברה לדעתו לעובדים. אשר לחובות לעובדים שהם בני משפחת התובע לא מצאתי ממש בטענת התובע, ויש לקבל לעניין זה עמדת המומחה. ויובהר, אין טענה כי לעובדים לא מגיעים הסכומים שנטען כי החברה חייבת להם בגין עבודתם. כן לא נטען או נקבע כי אלו לא הועסקו בחברה, וכי העמסת הוצאת שכרם על החברה מהווה התנהלות שלא בתום לב כפי שטען בא כח הנתבעת בסיכומיו. כל שנקבע על ידי המומחה ומצאתי ממש בקביעה זו, הוא שהוצאות שכר אלו על פי התחייבות מאוחרת בהסכמי השכירות שנחתמו בין החברה והתובע בעצמו, או באמצעות חברת טבר, הושתו על התובע ועל חברת טבר.
52. המומחה קבע בחוות דעתו הראשונה (סעיף 51) כי בהסכם השכירות נובמבר 2007 חברת טבר לקחה על עצמה את כל התחייבויות החברה, למעט הלוואת בעלים, ותוך אשרור התחייבות דומה קודמת בהסכמים שנחתמו בקשר לשכירות המלון בשנת 2005. ולפיכך באם קיימות התחייבויות כלפי עובדים או כלפי נותני שירותים, זו חלה על התובע או על חברת טבר והמומחה צודק בקביעותיו.
עיון בסעיף 4 א' להסכם מיום 14/11/2007 נספח ט' לחוות דעת המומחה, מלמד כי בסעיף זה קיבל על עצמו התובע וחברת טבר בבעלותו את כל ההתחייבויות, חובות וחיובים, של החברה, ללא יוצא מן הכלל, ומכל מין או סוג שהוא, והתחייב לשלמם תוך פרק זמן סביר, תוך מתן דין וחשבון לחברה, והכל למעט הלוואת בעלים לחברה. משכך, גם אם היה ממש בטענת התובע באשר לחבות החברה לעובדיה בסכומים של 3.1 מליון ₪ כאמור בסעיף 64 ואילך לסיכומים, לרבות מכח מסמך ההצהרה וההתחייבות מיום 17/3/2003, ומכתב החברה מיום 5/4/2004, מדובר בהתחייבויות של החברה שקדמו להסכם 2007 שאותן בדיוק התחייבו התובע והחברה שבבעלותו לפרוע. לא הובאה כל ראיה בעדות התובע או במסמכים אחרים שהתחייבויות אלו לעובדים אינן חלק מההתחייבויות שהבטיחו התובע והחברה בבעלותו לפרוע עבור החברה כאמור בהסכם 2007. משכך, צדק המומחה בקביעתו כי אין לקזז משווי התמורה הנדרשת עבור רכישת מניות הנתבעת על ידי התובע סכומים בגין התחייבות החברה לעובדיה.
53. בהתאמה, נכונה גם קביעת המומחה שסירב להכיר בהשקעות שבוצעו בנכס על ידי התובע וחברת טבר כהשקעות שעל החברה להשיב לתובע. מדובר בהשקעות שהושקעו בהתאם להסכמה בכתב שסוכמו בין הצדדים, כאשר התובע וחברת טבר כשוכרים לקחו על עצמם לבצע ולשלם מבלי לדרוש השבה כלשהי של סכומים כלשהם מהחברה. גם הטענה כי ההסכמים בין הצדדים הוגבלו לסכום השקעה בסך 500,000 ₪, אין לה על מה שתסמוך. לא מצאתי הגבלה כלשהי כזו במסמכים בכתב, וטענות התובע לעניין זה נסתרו בטענות הנתבעת.
אשר להפניות לסעיף 4 ד' להסכם 2007 אציין כי יש לקרוא את סעיף 4 ד' בהקשר של כל ההסכם וכל סעיף 4. מקריאת כל ההסכם עולה שהתובע והחברה בבעלותו נטלו על עצמם בהסכם את כל התחייבויות שקודם נשאה בהן החברה, והתחייבו לבצע כל הנדרש במלון כדי שזה יהפוך לרווחי, מבלי להותיר לעצמם זכות לתבוע החזר מהחברה.
איני סבורה שיש להסתמך על טענה של עשיית עושר ולא במשפט לעניין זה, כאשר מדובר בתובע שמתקשר כשוכר בהסכם עם חברה שהוא עצמו אחד מבעלי מניותיה, ומודע היטב להתחייבות ולזכות של כל צד.
עוד אציין, כי קריאת סעיף 4 ד' להסכם אף היא מלמדת כי התובע וחברת טבר הצהירו שבכוונתם להשקיע בשיפוץ המלון סכומים מעל לחצי מליון שקלים, ואין בסעיף הגבלה כלשהי.
כמו כן לא היתה כוונה לתבוע מהחברה החזר השקעות זה שהרי אם היה ממש בטענה אז כל הוצאה מעל חצי מליון שקלים הייתה חייבת לקבל אישור כל בעלי המניות בחברה, או למצער לאחר ההוצאה היה צריך לקבל דיווח מתאים לחברה, והריי אין כל הוכחה כי דבר כזה נעשה. משלא נעשה כן, אין זה סביר לדרוש עתה מכוח הטענה לקיומה של הסכמה שלא עוגנה בהסכם השבת סכומי השקעה, שכלל לא אושרו על ידי גורמים מוסמכים בחברה.
כמו כן לא מצאתי בטיעוני בא כח התובע תשובה הולמת לקביעות המומחה כי השקעות במלון נרשמו דווקא בספרי חברת טבר, ובטפסי הפחת שלה. משכך, דין המלצת המומחה להתקבל, ואין להכיר בכספים שהושקעו במבנה המלון ככספים אותם יש להפחית מסכום הרכישה.
54. אשר לחובות אפשריים למס הכנסה, גם כאן דין קביעת המומחה וטענת בא כח הנתבעת כי עסקינן בחובות שיופחתו משום שנבעו מאי הגשת דו"חות להתקבל. משכך, אין מקום להפחית מסכום הרכישה חובות אפשריים שלא מוכחשים הניתנים להפחתה. היה וחוב למס הכנסה לא יופחת באשמת אי שיתוף פעולה נדרש של הנתבעות, שמורה לתובע או למי מטעמו הזכות לשוב ולתבוע נזקיו בגין כך.
55. באשר לטענות התובע בקשר להתחייבות הנתבעת לשלם לאבי התובע סך של 75,000 $, גם לעניין זה אני מאמצת את עמדת המומחה לפיה עסיקנן בהתחשבנות בין הצדדים שאינה קשורה לחברה ואין בה להשפיע על שווי החברה ולעניין זה די שאפנה לחקירת המומחה בפרוטוקול הדיון מיום 5/11/2018 עמ' 5-6.
סיכום
56. לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת התביעה בחלקה, ומורה על הפרדת כוחות בחברה, בדרך של רכישה כפויה לפיה לתובע הזכות לרכוש את מניות הנתבעת בחברה תמורת הסכום של 8,072,150 ₪.
57. היה ולא יעשה כן התובע בתוך 60 יום ממועד מתן פסק דין זה, תעבור הזכות לנתבעת, אשר תהיה רשאית לרכוש מניות התובע בחברה תמורת תשלום שליש משווי החברה ובסך כולל של 4,789,850 ₪ .
[ 4,789,850 = 141,000 + 767,000- 2,269,000 +3,146,850 =33.3%* 9,450,000 ]
לאור תוצאת ההליך והצורך שהיה לשמוע ראיות בתיק זה, גם לאחר שמיעת עדות המומחה וקבלת חוות דעת משלימה, תישא הנתבעת בהוצאות ההליך ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 90,000 ₪ ובצירוף מע"מ.
הסכום ישולם על ידי הנתבעת לתובע בתוך 30 יום ממועד המצאת פסק דין זה, שאם לא כן ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד לתשלום בפועל.
כספים שהופקדו על ידי התובע בקופת בית המשפט יושבו לידיו.
כספים שהופקדו על ידי הנתבעת בקופת בית המשפט יועברו לתובע באמצעות בא כוחו לכיסוי החיוב הכספי על פי פסק דין זה, והיתרה תושב לנתבעת באמצעות בא כוחה.
ניתן היום, י"ב חשוון תש"פ, 10 נובמבר 2019, בהעדר הצדדים.
ישראלה קראי גירון