30. בעניין הטענות בנוגע לפחת של הציוד - אין לנכות פחת מסכום ההשקעה, שכן לתובעת לא היו רווחים חייבים במס מהם ניתן היה להפחית את הפחת, וכן לאור הודאת המומחית מטעם יקום כי לא ניתן למכור ציוד של מסעדה לאחר שהוא מתחיל לפעול.
31. היפו הגישה חוות דעת ובה נטען, כי הפסדיה בגין פתיחת מתחמי ההסעדה של הוט לכלל עובדי ועוברי יורופארק הסתכמו בסך של 4,669,916 ₪. זאת על בסיס אומדן של מחירי המנות, אחוזי הרווח לכל מנה, כמות הסועדים שהפסידה היפו ומשך הזמן. לסכום זה יש להוסיף סך של 1,633,738 ₪ בגין הפסד הכספים שהושקעו בהקמת המסעדה.
32. היפו טוענת כי דין התביעה שכנגד להידחות.
לטענתה, נדרשו דמי שכירות בשיעור מופרך. בנוסף לכך, יקום לא עמדה בהתחייבויותיה כלפי היפו לפי הסכם השכירות ולא פיצתה אותה על הפסדיה. במכתבה של יקום מיום 9.12.2008 (עליו יקום התבססה), נאמר שהיא רשאית לגבות מחירי שוק רק מיום 1.1.2014. זאת ועוד, בתקופה בה עוסקת התביעה שכנגד, ניתנו להיפו שירותים חלקיים ביותר תוך שיקום משתמשת במעשי בריונות על מנת לסלק את היפו מהמתחם.
33. ביחס לטענת הקיזוז שהעלתה יקום, היפו משיבה, כי יקום ויתרה על זכותה לדמי שכירות. בנוסף לכך ובניגוד לחישובים שמציגה יקום, חוב העבר בגין דמי השכירות עומד לכל היותר על סך של 1,017,578 ₪.
טענות יקום - הנתבעת והתובעת שכנגד
34. התביעה נגועה בשיהוי מהותי; היפו לא גילתה דעתה בזמן אמת כי היא סבורה שיקום מחויבת לסגירת דלתות חדרי האוכל של הוט בפועל וכי היא רואה ביקום אחראית לאבדן הכנסותיה בגין פתיחת חדרי האוכל של הוט למבקרים נוספים.
35. בעניין טענת היפו, כי יקום התחייבה שחדרי האוכל של הוט ייסגרו בפני כלל מבקרי הפארק: אין להתיר הבאת עדויות בעל-פה כנגד תכנו של מסמך. זאת ועוד, עפ"י הדין דברים שעלו במו"מ אך לא מצאו דרכם אל החוזה, אינם מוכרים כחלק ממנו. ס' 34.2 להסכם קובע באופן ברור כי מחויבותה של יקום מסתכמת במשלוח מכתב דרישה להוט וכי אין היא אחראית לדבר מעבר לכך. לשון ההסכם ברורה וחד משמעית ולפיכך אין מקום להידרש לבחינת אומד דעת הצדדים.
36. למעלה מן הצורך, גם בחינת אומד דעת הצדדים תומכת בגרסת יקום: עדי יקום מהימנים יותר מעדי היפו ובפרט שמזה תקופה ארוכה הם לא עובדים עוד ביקום. טענת היפו, כי כרתה את החוזה אך ורק בהסתמך על התחייבות יקום לסגירת חדרי האוכל של הוט, אינה סבירה, שכן היפו כלל לא התייעצה עם עורך דין לגבי ניסוחו של הסעיף הרלוונטי ולא דאגה לנסחו כך שיוברר כי יקום מחויבת לסגירת דלתות הוט במבחן התוצאה. כך עולה גם מעדויות עדי היפו - יעל ועופרי.
37. יקום עמדה בהתחייבותה להיפו ועם פתיחת המסעדה בחודש אוקטובר 2007 שלחה להוט מכתב דרישה לסגירת חדר האוכל בפני מבקרים ועובדים שאינם עובדי הוט. הוט לא התכחשה לדרישת יקום ושלחה מכתב לשולץ ובו דרשה כי תפעל בהתאם. בהמשך לכך, התקיימה פגישה בין נציגים בכירים של יקום ושל הוט ובה סוכם, כי חדרי האוכל יפסיקו לשרת כל מי שאינם עובדי הוט. לאחר מכן, בחודש דצמבר 2008, שלח ב"כ יקום מכתב להוט ובו דרישה חד משמעית לעמוד בהתחייבות לסגירת דלתות חדרי האוכל בפני מי שאינם עובדי הוט. הוט השיבה שהיא מכירה בחובתה והיא מתכוונת לפעול למימושה. הוט אכן התקינה בכניסה לחדרי האוכל קורא כרטיסים, על מנת שלא יוכלו להיכנס לחדרי האוכל מי שאינם בעלי כרטיס עובד של הוט, ובתקופה מסוימת אף הוצב שומר מטעם הוט בכניסה לחדר האוכל. ראיה לכך שפעולות יקום והוט לסגירת חדרי האוכל אכן השיגו את המטרה, מצויה בתלונות שהוגשו ליקום על ידי עובדי חברות אחרות במתחם יורופארק, המלינים על כך שמתחמי ההסעדה של הוט נסגרו בפניהם, על אף שלא עומדת לרשותם חלופה ראויה.
38. יוצאים מן הכלל היו עובדי חברות פז וסמסונג.
חברות אלו החלו לאכלס את הפארק לאחר פתיחת מסעדת היפו. עפ"י עדות מר יורם יוסף, סמנכ"ל השיווק של יקום, חברות פז וסמסונג התנו את כניסתם למתחם יורופארק בכך שיותר להם להקים חדר אוכל לרווחת עובדיהם, וכחלופה לכך הוצע להם כי עובדיהם ישתמשו בחדרי האוכל של הוט. עניין זה הובא מראש לידיעת היפו וניתנה לכך הסכמתה, כפי שעולה מן השיחה המוקלטת שהוגשה על ידה. הסיכום המתואר היה חלק מהסכמה רחבה יותר שמטרתה הייתה בין היתר לגרום להסרת חרם הצרכנים שהפעילה הוט נגד היפו.
39. יקום צעדה לטובתה של היפו צעד נוסף ומשמעותי: עפ"י הסכם השכירות, היפו הייתה צריכה להתחיל בתשלום דמי שכירות לאחר תקופת גרייס. על מנת לסייע להיפו, שהייתה מצויה בקשיים, האריכה יקום את תקופת הגרייס ונמנעה מהשכרת יתרת מתחם ההסעדה שבבניין צרפת. בכך ויתרה יקום על הכנסה של 1,050,000 ₪ מהיפו ו-1,350,000 ₪ מהשכרת יתרת השטח. יקום ביצעה פעולות אלו מתוך אינטרס שלה כבעלי הקרקע ולא כטענת היפו, מתוך נקודת מוצא שהיא אינה עומדת בהתחייבויותיה כלפי היפו. יקום הבהירה להיפו בשיחת טלפון מינואר 2009, שאין בכוונתה לעשות דבר מעבר לצעדים בהם נקטה. בהמשך לכך, אין ללמוד מהתנהגות יקום כי היא מודה בקיום התחייבויות נוספות מעבר להוצאת מכתב דרישה. פעולותיה של יקום, אשר הוציאה מספר מכתבי דרישה, אינן אלא קיום התחייבותה החוזית בתום לב.
40. בהמשך לפגישות שהתקיימו בחודשים אוגוסט וספטמבר שנת 2012, הודיעה יקום להיפו כי החל מ- 1.12.12 היא תידרש לשלם דמי שכירות בהתאם להוראות החוזה. היפו לא השיבה לדרישה זו ויקום, שלא הסכימה להשלים עם מצב הדברים, הגישה תביעה לפינוי מושכר ובמקביל הפסיקה לספק להיפו שירותים שלא הייתה מחויבת להגישם עפ"י הסכם השכירות. כך בקשר לשירותי המנדף בשעות הערב שהוגשו להיפו משך השנים כנגד תשלום נפרד, וכך גם בקשר להסדרי החנייה לאורחי היפו.
41. מענה ביחס להוכחת הנזק והתחשיב:
חלק נכבד מהנספחים שצורפו ע"י היפו לא גולו בתצהיר גילוי המסמכים ובהתאם להוראת ביהמ"ש בפרוטוקול הדיון מיום 19.1.2017, אלו לא יחשבו כראיה.
היפו נוקבת בסכומים סותרים בעניין אבדן ההשקעה ומשנתה בעניין זה אינה סדורה כלל. היפו לא תמכה טענותיה במסמכים. בנוסף לכך, תביעת אובדן ההשקעה יחד עם תביעה לאבדן הכנסות, מהווה דרישה לכפל פיצוי. לחילופין, יש להתעלם מרכיב אובדן ההשקעה בהיותו פחת בר ניכוי.
42. התובעת אף אינה זכאית לפיצוי בגין אבדן השקעות, שכן היא נמנעה מהצגת ראיות בעניין הציוד שנמכר על ידה לאחר סגירת המסעדה.
43. יקום טוענת גם נגד רכיבי תחשיב הנזק - כמות הסועדים, מחיר המנות ושיעור הרווח.
44. לטענת יקום, אף אם תתקבל התביעה, יש לקזז מסכום הפיצוי סך של 1,049,050 ₪ + מע"מ בגין דמי השכירות שהיפו לא שילמה משך כל השנים, וכן שכר דירה שיקום יכולה הייתה לגבות מהשכרת יתרת מתחם המזון בסך של 1,348,770 ₪ + מע"מ.
45. יקום שלחה הודעה לצד ג' – הוט. לטענתה, אם ימצא ביהמ"ש להשית עליה חובת פיצוי כלפי היפו, יש לקבוע כי הוט חייבת לשפותה במלוא הסכום. הוכח כי השליטה הפיזית בכניסה לחדר האוכל, הייתה נתונה בידי הוט.
46. תביעה שכנגד: יש לחייב את היפו בדמי שכירות ראויים בסך של 175 ₪ למ"ר כפי שדרשה יקום עפ"י הערכת מנכ"ל וסמנכ"ל החברה, שהם אנשי מקצוע בתחום זה. התובעת לא הציגה כל נתון הסותר את הערכת יקום. דמי השכירות עולים לסך של 302,750 ₪. למצער, יש לחייב את היפו בדמי שכירות בהתאם לגובה דמי השכירות האחרונים עפ"י החוזה החתום – 63.37 ₪ למ"ר, סך הכל 109,630 ₪.
טענות הוט- צד ג'
47. לא הוכחה הפרה של הסכם היפו – יקום, שכן לפי ס' 34.2 להסכם ביניהן, יקום התחייבה לשלוח מכתב דרישה להוט, הא ותו לא. יתירה מזו, התוכן שמבקשת היפו לצקת להסכם שבינה לבין יקום הוא בלתי חוקי, בהיותו הסדר כובל אסור המנוגד לדיני ההגבלים העסקיים.
48. יתר על כן, הנזק הנטען לא הוכח: היפו מבססת ממצא שאמור לשקף פעילות של חמש שנים, על תצפית שנערכה במשך יומיים בלבד. זאת ועוד, אופן זיהוים וסיווגם של הסועדים השונים אינו מהימן. הערכת היפו כי 85% מסועדי הוט שאינם עובדיה, היו פונים לסעוד אצלה אילו דלתי הוט היו חסומות בפניהם, אינה אלא ניחוש בעלמא, שלא נתמך בבדל ראיה. בהמשך לכך, גם טענת היפו בדבר המחיר שהיו משלמים לה אותם סועדים לא נתמכה בראיות.
49. טענת היפו בדבר אחוז הרווח שהייתה זוכה לו כתוצאה ממכירת מזון לאותם לקוחות, שגויה אף היא: ראשית, לא קוזזו דמי שכירות והוצאות נוספות שהיו משתנות בהתאם לכמות הסועדים. שנית, חוות דעת המומחה ד"ר צור הראתה, כי בחלק מהשנים עלייה בהכנסות היפו הובילה דווקא לירידה ברווחיותה.
50. בנוסף לאמור, לא הוכח קיומו של קשר סיבתי בין השירות שניתן בחדרי האוכל של הוט לעובדים ומבקרים זרים, לבין אובדן הרווח הנטען ע"י היפו. שירותי ההסעדה של הוט ושל היפו היו שונים במהותם ולא ניתן לטעון כי עובדים שלא הייתה פתוחה בפניהם דלת מסעדת הוט היו פונים להיפו. זאת ועוד, אילו נסגרו דלתות הוט בפני כלל המבקרים, הרי שיקום הייתה גובה מהיפו דמי שכירות שהיו מרעים את מצבה. כמו כן, אילו נסגרו דלתותיה של הוט, יקום הייתה משכירה את יתר מתחם המזון לספקים אחרים אשר היו פוגעים ברווחיות היפו. בעניין עלות הציוד – חוות הדעת שהוגשה כוללת את סך כל ההשקעה בציוד, בעוד שלפי עדת היפו חלק מן הציוד נמכר לאחר סגירת המסעדה.
51. מענה להודעת צד ג' שהגישה יקום:
להוט אין אינטרס שנקודות המזון שלה ישרתו עובדים נוספים, שכן היא מעוניינת שהן לא תהיינה עמוסות על מנת שעובדיה יזכו לשירות מהיר וישובו במהרה לעבודתם. בטרם נפתחה מסעדת היפו, הוט ניאותה לבקשת יקום ואפשרה לעובדי חברות אחרות לאכול במתחמי ההסעדה שלה, וזאת אך ורק משום שבאותה תקופה מר אליעזר פישמן היה בעל עניין גם ביקום וגם בהוט.
52. עם כניסת היפו למתחם יורופארק קיבלה הוט את בקשת יקום שלא לאפשר לעובדי חברות אחרות לסעוד בחדרי האוכל שלה והעבירה מידית דרישה זו לשולץ. מעבר לכך, הוט התקינה קורא כרטיסים על מנת למנוע כניסת אנשים זרים לחדרי האוכל. תלונות שהפנו עובדי חברות אחרות לחברת יקום מוכיחות כי הוט מנעה כניסתם לחדרי האוכל שלה.
53. יש לזכור כי גם גב' יעל אביעד - מנהלת היפו העידה בחקירתה, כי לא ציפתה שיוצבו שומרים אשר ימנעו כניסת מי שאינם עובדי הוט לחדרי האוכל. היפו ציפתה אפוא לסגירת חדרי האוכל של הוט באמצעות התקנת קורא כרטיסים וכך אכן פעלה הוט.
54. יקום ביקשה מהוט לאפשר לעובדי פז וסמסונג לסעוד בחדרי האוכל שלה, והוט הסכימה לכך לאור האינטרס של מר פישמן בשתי החברות כנזכר לעיל. הוט גבתה מפז (בלבד) סכום סמלי של 3 ש"ח עבור כל סועד, כאשר הסכום הממוצע שנגבה מידי חודש עמד על סך של 1,400 ₪. סכום כה זעום בוודאי לא היווה תמריץ כלכלי להוט לאפשר את הסעדת עובדי פז במתחמיה.