25. הרבה מעבר לצורך, אעיר במאמר מוסגר, כי גם כאשר נדרשתי לנסיבות שאפפו את כריתת החוזה, לא מצאתי בהן כל ראייה לכך שההסכם בין שני הצדדים הכיל מחויבות מצדה של יקום לסגירת דלתות חדרי האוכל של הוט בפועל, בניגוד ללשונו הברורה של החוזה שנחתם. ודוק, איני קובע כי היפו לא קיוותה שכך יקרה וכי היא לא סמכה בדעתה שחדרי האוכל אכן ייסגרו בפני כלל מבקרי הפארק. ואולם, ככל הנראה היפו שיערה בדעתה בטעות, כי להבטחת תוצאה זו, די במכתב הדרישה שתשלח יקום לחברת הוט.
מסתבר, כי השערה זו הופרכה במבחן המציאות. בין כך ובין כך, היפו לא דאגה להבטיח את מימוש תקוותה זו באופן משפטי אכיף כפי שכבר כתבתי לעיל, ומצב כזה לא ניתן לשינוי בדיעבד.
26. אבקש לחדד נקודה נוספת לעניין פרשנות החוזה שבפניי:
כאשר מבקשים אנו להתחקות אחר אומד דעת הצדדים, מכוונים אנו אל דעתם המשותפת של שני הצדדים בעת כריתת החוזה. גם אם ניווכח כי לאחד הצדדים הייתה כוונה שונה מחברו, אך זו לא קיבלה משמעות חיצונית ואובייקטיבית, לא תהיה לה השלכה על פרשנות החוזה אשר בו התחייבו שני הצדדים החתומים. "אומד הדעת שמדובר בו בסעיף 25(א) הוא אומד דעתם ״של הצדדים". מכאן שתהליך הפירוש נעשה באמצעות התחקות אחר כוונתם המשותפת של שני הצדדים כאחד. כוונתו או אמונתו הסובייקטיבית של צד אחד לחוזה, שלא מצאה ביטוי אובייקטיבי -חיצוני בחוזה, אינה מובאת בחשבון בתהליך הפירוש" (שלו וצמח דיני חוזים 494, וראו הפסיקה המופיעה בה"ש 27 שם).
27. לאור זאת, אף אם היה עולה בידיה של היפו להוכיח, כי כוונתה הייתה להטיל אחריות על יקום לסגירת דלתות חדרי האוכל של הוט, לא היה די בכך.
היפו נדרשה להוכיח כי יקום הייתה מודעת לכך והיא ניאותה לשאת על שכמה התחייבות שכזו. זאת בוודאי לא הוכח, ובפרט כאשר במסגרת החוזה, נושא זה לא נותר עמום, שכן, גדרי מחויבותה ואי מחויבותה של יקום הוגדרו במפורש בסיפא של ס' 34.2 הנ"ל, אשר קבעה בדיוק את ההיפך מטענת היפו. כאמור כבר, כוונתם המשותפת של הצדדים היא הקובעת, וזאת אף אם ביהמ"ש משתכנע כי בליבו של אחד הצדדים הסתתרה כוונה שונה, אשר לא נודעה לרעהו או שלא התקבלה על דעתו.
28. לאור כל האמור אני קובע כי ההסכם בין הצדדים לא הכיל יותר מאשר כתוב בו: התחייבות יקום לשלוח להוט מכתב דרישה לסגירת שירותי ההסעדה בפני יתר עובדי הפארק. בדרישה זו אין מחלוקת שיקום עמדה והיא אף החמירה מעבר לה. טענת היפו כי בניגוד ללשון החוזה יקום חבה באחריות חוזית כלפיה בגין אי סגירת שירותי ההסעדה של הוט בפני עובדים ומבקרים אחרים, לא הוכחה והיא נדחית בזאת.
כעת אעמוד בקצרה על מספר סוגיות נוספות שהעלו הצדדים:
סוגיית תום הלב של יקום והשירות לעובדי פז וסמסונג
29. היפו טענה כי "כלפי חוץ" יקום אמנם עמדה בהתחייבותה ושלחה מכתבי דרישה להוט, אך בו זמנית סיכמה עם הוט בסתר כי דלתות חדרי האוכל לא תיסגרנה בפני יתר עובדי הפארק. לטענת היפו, יקום פעלה כך בשל ניגוד אינטרסים בו הייתה מצויה, לנוכח היותו של מר אליעזר פישמן בעל עניין ביקום ובהוט במקביל, וכן לאור העדפתה של יקום ליישר קו עם האינטרסים של חברת הוט השוכרת חלק ניכר ממתחמי המשרדים שבפארק יקום (ראו ס' 14 וס' 30 לסיכומי התובעת). בכך, לטענתה של היפו, הפרה יקום את הוראת ס' 39 לחוק החוזים הקובע כי יש לקיים חיובים חוזיים בתום לב.
30. דינה של טענה זו להידחות מכל וכל. אני סבור כי היפו לא הרימה את הנטל המינימלי להוכיח כי יקום פעלה כמתואר וטענה זו נטענה, ללא כל בסיס עובדתי או ראייתי.
מחומר הראיות עולה, כי כמצוות החוזה בין יקום לבין היפו (ואף מעבר לכך), דרשה יקום מחברת הוט פעם אחר פעם לדאוג לסגירת מתחמי ההסעדה שברשותה בפני כלל מבקרי הפארק.
דרישה זו אף הועלתה ע"י יקום בפגישה בין בכירי מנהליה לבין מנהלים בכירים בחברת הוט. בהמשך לכך, בחודש דצמבר 2008 נשלח להוט מכתב ממשרדו של ב"כ יקום בדרישה חד משמעית לעמוד בהתחייבותה שלא לספק שירות למי שאינם עובדיה.
גם מכאן אני קובע, כי לא הוכח בפניי כי יקום פעלה בסתר בניגוד למצג החד משמעי המתואר לעיל, וכי היא אישרה להוט להמשיך ולספק שירות לכלל מבקרי הפארק.
31. הסתייגות אחת נדרשת לקביעתי זו, אך כפי שאסביר להלן אין בה כדי לשנות את המסקנה האופרטיבית בדבר דחיית התביעה. יקום הודתה כי אישרה לחברת הוט לספק שירותי הסעדה לעובדי חברות פז וסמסונג, כאשר אלו נכנסו לעבוד במתחם יורופארק. לטענתה של יקום, הסכמה זו התקבלה באישורה של היפו וכחלק מהסכמה רחבה יותר שנועדה להביא לידי סיום את הסכסוך המתמשך שהתנהל בין היפו להוט ואשר גרר הכרזת חרם צרכנים על היפו מצדה של הוט. היפו מתכחשת לכך שהסכימה להסדר זה.
32. מסופקני האם אכן היפו התנגדה לכך בזמן אמת ומהראיות שהוצגו לפני עולה תמונה הפוכה ולעניין זה אפנה לחקירתה של גב' יעל אביעד בפרוטוקול הדיון מיום 30.4.2017 עמ' 148- 151. ואולם, איני סבור כי יש צורך שאכריע במחלוקת זו, מכיוון שאף אם הצדק עם היפו כי לא נתנה הסכמתה להסדר האמור (ולא היא), אין בידי לפסוק לה פיצוי בגין כך.
זאת שכן, היפו לא פילחה את הנזק בגין עובדי פז וסמסונג לחוד מהנזק הנטען בגין יתר הרוכשים, שאינם עובדי הוט. דו"ח החוקר שהגישה היפו, אשר על בסיסו טענה לכמות הלקוחות "הזרים" שרכשו בחדרי האוכל של הוט, לא מציג פילוח ברור של אחוז הרוכשים מעובדי חברות פז וסמסונג, ביחס ליתר עובדי ומבקרי הפארק. חשוב מכך, היפו עצמה לא הציגה ולא טענה בכתבי הטענות לפילוח הנזק כאמור.
במצב הדברים המתואר, אין בידי אינדיקציה מספקת לעניין חלקם של עובדי פז וסמסונג, מתוך כלל מקבלי השירות בחדרי האוכל הוט, אשר נטען בגינם כי לא היו מבין עובדיה של הוט . למעלה מן הצורך ובמאמר מוסגר אציין, כי אני סבור שיש טעם רב בטענות הנתבעים כי אין די בשני ימי תצפית על מנת לבסס היקף נזק של מספר שנים, כפי שמבקשת היפו.
33. ידועה לעניין זה הלכת אנסימוב (ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, 809-810 (1981)) הקובעת כי: "הוכחת הנזק היא תנאי הכרחי אך לא מספיק לקביעת הפיצוי. כשם שעל הנפגע להוכיח את הנזק שנגרם לו, כן מוטלת עליו החובה להוכיח את הנתונים העובדתיים, מהם ניתן להסיק את הפיצוי, דהיינו, את הערך הכספי של החזרת המצב לקדמותו. נפגע אינו יוצא ידי חובתו בהוכחת הנזק, אלא עליו להניח אף תשתית עובדתית לקביעת שיעור הפיצוי. אין להשאיר עניין אחרון זה לאומדנו של השופט.".
34. לאור האמור, איני מוצא צורך להכריע בסוגיה המשפטית הנוגעת לאחריות יקום בגין עובדי פז וסמסונג לחוד מיתר הרוכשים הזרים, גם מהטעם, שלא הונחה בפניי תשתית עובדתית המאפשרת לבודד את שיעור הנזק בגין עובדי חברות אלו מסך כל הנזק הנטען.
התנהלות יקום בביצוע החוזה
35. היפו טענה, כי התנהלותה של יקום אשר שלחה להוט כמה וכמה מכתבים ואף שלחה לה מכתב מאת עורך דינה של יקום, מעידה כהודאת בעל דין על כך שמחויבותה החוזית כלפי היפו גבוהה מאשר משלוח מכתב דרישה להוט.
36. דין הטענה להידחות. צד לחוזה אשר מבקש לקיים את מחויבותו החוזית בתום לב ולהחמיר אף מעבר לה, יש לברך אותו על כך.
לא יהא זה ראוי כי ביהמ"ש ישווה להתנהלות יקום, אשר פעלה לסגירת דלתות חדרי האוכל של הוט באופן נמרץ יותר מזה שהתחייבה לו, מימד של הודאה בטענות היפו.
יתירה מזו, אף אם יקום פעלה כאשר פעלה, מתוך עמדה של חוסר בהירות באשר לרמת המחויבות שביהמ"ש ישווה בבוא היום להסכם שבינה לבין היפו, אין בכך כדי להשפיע על זכויותיה המשפטיות אם וכאשר נכשלו ניסיונותיה למנוע את הצורך בכניסה להליך שיפוטי.
37. סיכום הדברים, יקום פעלה לפנים משורת הדין, מעבר למחויבותה החוזית.
אין לראות בכך הודאת בעל דין מצדה לטענותיה של היפו ואין בכך כדי להקים בפניה מחסום דיוני מלטעון לפרשנות החוזית, כפי שהיא רואה אותה.
התביעה שכנגד לדמי שכירות והתנהלות הצדדים בחודשים האחרונים לפעילות המסעדה
38. בחודשים האחרונים לפעילות המסעדה (שלהי שנת 2012), יחסי הצדדים עלו על שרטון אשר גרם להתנהלות לעומתית של שני הצדדים שבתורה הביאה להגשת תביעות הדדיות.
מחד, היפו טענה כי יקום התנהגה כלפיה בהתנהגות "בריונית" והצרה את צעדיה, עד אשר נאלצה לסגור את המסעדה. בשל כך, ביקשה היפו לתקן את כתב התביעה ולהוסיף לו דרישה לפיצוי בגין אובדן כל דמי ההשקעה שהושקעו בהקמת המסעדה.
מנגד, יקום החליטה להפסיק לוותר להיפו על דמי השכירות, ולפיכך שלחה להיפו מכתב ובו דרישה לתשלום דמי שכירות (בשיעור גבוה ומופרך לטענת היפו). היפו סירבה לדרישה זו ומשכך, יקום הגישה תביעה לפינוי המושכר.
תביעת הפינוי הסתיימה בהסכם פשרה (מצורף כנספח ד' לכתב התביעה שכנגד) אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 12.2.2013 ע"י כב' השופטת שלהבת קמיר-וייס בבימ"ש השלום - פ"ת. בהסכם הפשרה נקבע, כי היפו תפסיק להפעיל את המסעדה ביום 28.2.2013, וכי היא תפנה את המושכר ותשיב את החזקה בו עד ליום 30.4.2013. בהסכם הפשרה נקבע עוד, כי אין לראות בו ויתור של מי מהצדדים על כל תביעה כספית שהיא.
ביום 10.6.2013 הגישה יקום תביעה שכנגד לתשלום דמי שכירות עבור חודשים 12.2012 - 4.2013.
39. אני סבור כי מחד גיסא, היפו הרחיקה לכת בטענתה כי יקום "אשמה" בסגירת המסעדה וכי היא חבה באחריות בגין כך, ואולם מאידך גיסא, יקום אכן התנהלה בתקופה זו בחוסר תום לב ולפיכך ומטעמים נוספים שיפורטו להלן, איני סבור כי יש לזכות את יקום בדמי השכירות בגין החודשים האחרונים לפעילות המסעדה.
40. היפו מצביעה על שורת צעדים בהם נקטה יקום על מנת לפגוע בה, ובכללם הפסקת שירותי המיזוג והמנדף בשעות הערב, מניעת חנייה מאורחי היפו ומניעת קירוי חורפי כנגד הגשם. יקום מודה כי אכן יחסה כלפי היפו השתנה עם הגשת התביעה מושא הליך זה, אך טוענת כי כל צעדיה בוצעו כדין ובהתאם לחיוביה החוזיים כלפי היפו.
41. לטעמי, גם אם יקום לא הפרה את חיוביה המפורשים כלפי היפו, התנהלותה בתקופה זו של החוזה לוקה בחוסר תום לב. כאשר מר יורם יוסף העיד מטעם יקום אודות נקיטת הצעדים הנ"ל, הוא בעיקר טען שאינו זוכר מה בדיוק אירע, אך הודה פעמיים מפורשות כי היחסים בין יקום לבין היפו "השתנו" כאשר הוגשה התביעה (ראו פרוטוקול הדיון מיום 30.4.2017 עמ' 188, שו' 33 ועמ' 189, שו' 5. ראו גם ס' 43 לסיכומי הנתבעת).
סבורני, כי גם אם לא היה מוטל על כתפיה של יקום חיוב חוזי מפורש להפעיל את המנדף בשעות הערב, לאפשר את קירוי מתחם המסעדה ולאפשר את חניית האורחים, אין ספק שהתנהלות הצדדים משך השנים יצרה מצג ברור אשר היפו הסתמכה עליו, הלכה למעשה, ומניעת אפשרויות אלו מהיפו הצרה באורח ניכר את צעדיה של היפו ואת אפשרותה להפיק רווחים מן המסעדה. יקום לא הציגה טעמים ענייניים מספקים לנקיטת צעדים אלו (למעט עצם הגשת התביעה מצדה של היפו), ולפיכך יש לראות בנקיטתם התנהלות שאינה תמת לב מצדה של יקום, וזאת בניגוד להוראת ס' 39 לחוק החוזים.
42. ואולם, באשר לנפקותה של התנהלות זו, היפו הרחיקה לכת מאד בתביעתה. טענת היפו כי צעדים אלו הם שגרמו לסגירת המסעדה ולהפסד כל ההשקעה הכלכלית הינה טענה קיצונית, אשר לא הוכחה ואף סבורני כי אינה משקפת את המציאות לאשורה. לטעמי, טענת יקום לפיה מסעדת היפו לא הצדיקה את קיומה מן הבחינה הכלכלית (אפשר שבין היתר, לאור פעילות חדרי האוכל של הוט), הייתה משכנעת יותר.
43. בנסיבות אלו אני קובע כי היפו לא הרימה את הנטל להוכיח כי צעדיה של יקום הם שגרמו לסגירת המסעדה ומשכך, יקום לא חבה באחריות לסגירת המסעדה. מאידך, התנהלותה של יקום הייתה חסרת תום לב ולכך יש ליתן ביטוי במסגרת התביעה שכנגד, לקבלת דמי שכירות בגין אותה תקופה. לכך אפנה עתה.
44. כפי שכבר ציינתי, אני סבור כי דין התביעה שכנגד להידחות. להלן טעמיי.
45. יקום דרשה מהיפו דמי שכירות בגובה 175 ₪ למ"ר החל מחודש 12.2012. היפו טוענת, כי מדובר בשיעור מופקע וגבוה כמעט פי שלושה משיעור דמי השכירות, כפי שהוסכם בהודעת יקום מיום 9.12.2008.
46. במחלוקת זו שוכנעתי כי הצדק עם היפו. דמי השכירות שנדרשו היו גבוהים ומופרכים, והם נדרשו בניגוד להסכמים מאוחרים בין הצדדים, באשר לגובה דמי השכירות בשנה זו. זאת אני קובע בהסתמך על המכתב מיום 9.12.2008, נספח א' לכתב התביעה שכנגד / נספח ה' לסיכומי היפו. מכתב זה יש לקרוא יחד עם ס' 23 להסכם השכירות המקורי מיום 1.1.2007 (נספח 1 לכתב התביעה העיקרי) הקובע את שיעור דמי השכירות לתקופות ההשכרה השונות. ואולם יתירה מזו, גם נציג יקום - מר יורם בן יוסף, לא הסביר בחקירתו כיצד דמי השכירות שנדרשו מתיישבים עם הסיכומים שהתקבלו בהקשר זה. מפאת אריכות הדברים, לא אצטט כרגע את כל חקירתו בנושא זה ואסתפק בהפניה לפרוטוקול הדיון מיום 30.4.2017, עמ' 184-188.
47. בנוסף לדברים אלו, אני סבור כי טעם נוסף מצדיק דחיית התביעה לקבלת דמי שכירות; כאשר יקום ביקשה להודיע להיפו על הפסקת תקופת החסד ועל דרישתה לקבלת דמי שכירות, הרי שמדובר במו"מ לקראת כריתתו של חוזה חדש. זאת כיוון שכאשר יקום ויתרה על דמי השכירות, בהיבט המשפטי כרתו הצדדים חוזה חדש, אשר שינה את תנאי החוזה המקורי וזאת באמצעות התנהגותם. כעת, אם מבקשת יקום לשנות את החוזה התקף, יש בכך משום דרישה לכריתת חוזה חדש. לאור האמור, כאשר יקום שלחה את ה"הצעה" החדשה לכריתת חוזה הכולל תשלום דמי שכירות, מובן מאליו כי היא כפופה להוראת סעיף 12 לחוק החוזים, לפיה יש לערוך מו"מ לקראת כריתתו של חוזה בדרך מקובלת ובתום לב. איני סבור כי הדרישה המופרזת ששלחה יקום להיפו ואשר לא תאמה את הסיכומים וההבנות שהיו בין הצדדים עובר למשלוח הצעה זו, עונה על הוראת סעיף 12 הנ"ל ומשכך, קשה להלום את תלונותיה של יקום על כך שהיפו סירבה ל"הצעה" זו. בין כך ובין כך, ברי כי הצעה זו לא "התקבלה" על דעתה של היפו ולא נכנסה לתוקף.