נסיון פשרה בין הצדדים, שנעשה בהמלצת בית המשפט - נכשל.
11. ביום 20.11.2003 פסק בית המשפט המחוזי בשאלה הראשונה. בהסתמך על מכלול הראיות שהיו לפני קבע בית המשפט כי אמנם נקבע בפגישה שהסיכום תקף לשלושה חודשים –
"בפגישה [בין העיריה לבין נציגי המערערת – מ"נ] ביום 12.2.1997 סוכם כי העיריה תישא בהפסדי הנתבעת ברבעון הראשון של שנת 1997. ותו לא... מסקנה זו אינה נסתרת בעדותו של הגזבר, מר בן חיים, בבית המשפט. עדותו בעיקרה מהימנה על בית המשפט... לאורך כל עדותו של מר בן-חיים שזור הביטוי 'הסדר ביניים'... דובר בפתרון ביניים, ולא בפתרון נצחי... על כן, מעדות מר בן חיים ניתן להבין כי ההסדר, אליו הגיע עם הנתבעת, היה מוגבל בזמן... על כן, כאמור, קובע אני כי בפגישה ביום 12.2.1997 הוגבל תוקף ההסדר לשלושה חודשים בלבד".
עם זאת, ההגבלה המאוחרת שנקבעה בהחלטת המועצה ולפיה הסיכום מוגבל לחודשיים גוברת – אפילו תאמר שהמערערת לא ידעה אודותיה – והיא שמכתיבה כי הסיכום תקף לחודשיים בלבד:
"אין נפקא מינא, אם ידעה הנתבעת על החלטת מועצת העיריה, בה הוגבל תוקף ההסכם לחודשיים, אם לאו. בין כך ובין אחרת, למצער החל בחודש אפריל 1997, היה על הנתבעת לחדול מביצוע קיזוזים... תוקף הסדר זה, כאמור, קוצר בידי מועצת העיריה לחודשיים".
לפיכך קבע בית המשפט כי הסיכום האמור לעיל היה תקף אך לחודשים ינואר ופברואר 1997. בית המשפט קבע אפוא כי יש תוקף לניכוים שנעשו רק לגבי חודשים אלה, ועל המערערת להשיב לעיריה את כל הסכומים שקוזזו מדמי השכירות בתקופה שלאחר מכן, דהיינו בתקופה שבין מרץ 1997 לאוקטובר 2001.
12. בית המשפט דן בטענת המערערת לפיה קשרו הצדדים בהתנהגותם בתקופה שבין 1997 ל-2001 הסכם חדש, המקנה תוקף לניכוים גם לתקופה שלאחר פקיעת הסיכום. המערערת ביססה טענה זו על כך שהעיריה לא קָבְלַה על מכתבי הניכוי ששלחה אליה המערערת ואף הנפיקה לה אישורים בגינם. לכך הוסיפה המערערת כי משלא קיבלה, לטענתה, כל התייחסות למכתב ההסבר ששלחה לעו"ד מלכא ביום 22.12.1999, רשאית היתה להניח כי הבהרותיה התקבלו על דעת העיריה. לפיכך טענה המערערת כי העיריה מנועה מלטעון כי הניכוים לתקופה שבין מרץ 1997 לאוקטובר 2001 היו שלא כדין. העיריה מצידה הסתמכה על סעיף 203 לפקודת העיריות, שקובע כאמור שהסכם שלא עמד בפרוצדורת האישור הנדרשת ולא נחתם על ידי גזבר העיריה וראש העיריה לא יחייב אותה. ההסכם היחיד שקיים לטענת העיריה את דרישת סעיף 203 לפקודת העיריות הוא ההסכם המקורי והסיכום המשלים, המוגבל בזמן על פי החלטת מועצת העיריה לחודשים ינואר ופברואר 1997. העיריה טענה כי מעבר לתקופה זו על המערערת להשיב לה את כל הכספים שניכתה על יסוד הסיכום, בהיותו סיכום חסר תוקף.