13. ביום 30.4.14 הודיעה התובעת לנתבעת 1 כי היא מבקשת להפעיל את זכות האופציה שבהסכם השכירות אך בתוך שכך הוסיפה כי "הודעה זו בדבר הפעלת זכות האופציה כפופה לכך שתתנו הסכמה למי מהמציעים לבוא בנעלינו במסגרת הסכם השכירות וכי כל תנאי הסכם השכירות לרבות הבלעדיות יעמדו בתוקפם" (סעיף 5).
למען השלמת התמונה יצוין כי בהואיל השלישי של ההסכם נקבעה תניית בלעדיות לטובת התובעת שזו לשונה: "המשכיר מסכים לתת לשוכר המשנה בלעדיות במרכז המסחרי למכירת המבורגר סטייקים חזה עוף ופרגיות בלבד".
בתשובה להודעת התובעת השיבו הנתבעות, באמצעות ב"כ, כי הן דוחות את הודעת מימוש האופציה וזאת בהתבסס על הטעמים הבאים:
א. התובעת העבירה את תשלום דמי השכירות באיחור ניכר וללא תוספת הפרשי הצמדה וריבית כמתחייב מההסכם באופן המהווה הפרה יסודית של ההסכם
ב. הודעת המימוש הותנתה בתנאי מתלה בדבר הסכמת הנתבעות להסבת הזכויות אשר אינו מהווה חלק מתנאי ההסכם
ג. העברת הזכויות לשוכר חלופי כפופה לשני תנאים אשר לא התקיימו בנסיבות העניין: אישיותו והאייתנות הפיננסית מקובלים על המשכיר וחתימתו על הסכם שכירות בתנאים מסחריים כפי שיסוכמו בינו לבין המשכיר.
וברי כי מוקד המחלוקת הוא בשאלה האם ניתן לראות בהודעת התובעת הודעת מימוש כדין של האופציה לתקופת שכירות נוספת, ומנגד בסירובה של הנתבעת 1 משום הפרה של ההסכם, או שמא מדובר בסירוב העומד בתנאי ההסכם בהעדר קיום הוראותיו על ידי התובעת.
מעמד הודעת המימוש
14. אופציה בהסכם שכירות היא למעשה "הצעה בלתי חוזרת" שתוצאתה היא חוסר יכולתו של המשכיר נותן האופציה לחזור בו. אולם הפעלתה של אופציה ושכלולה לדרגת הסכם המחייב הן את המשכיר והן את השוכר, חייבת להיעשות על ידי מילוי קפדני של תנאי האופציה ושל הדרך שנקבעה להפעלתה (ע"א 163/84 מדינת ישראל נ' חברת העובדים העברית השיתופית הכללית בארץ ישראל בע"מ, פ"ד לח(4) 1 (1984)).
שאם לא כן יהיה במתן ההודעה משום "קיבול שיש בו תוספת, הגבלה או שינוי אחר" וכמוהו כ"הצעה חדשה" כמשמעותה בסעיף 11 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.
מנוסח הודעת המימוש ששלחה התובעת ביום 30.4.14 דומה כי מדובר בהצעה חדשה בהיעדר חפיפה מלאה בין ההצעה שבסעיף 4ג להסכם לבין הקיבול שבהודעה, בשל הוספת רכיבים נוספים להצעה; היינו: הסכמת הנתבעת 1 למי מהמציעים לבוא בנעלי התובעת במסגרת הסכם השכירות וכי כל תנאי הסכם השכירות לרבות תניית הבלעדיות יעמדו בתוקפם.