29. מעדותו של מר אביגל עולה כי בחודש ינואר פורסמה הודעה מטעם הנתבעות הקוראת לעסקים שונים ולשכור חנויות במרכז המסחרי במטרה להשביח את הנכס. לפניה זו נענתה רשת בורגרים בסוף חודש ינואר 2014 (עמ' 40 שורות 4-6, עמ' 43 שורות 21-27 לפרוטוקול).
ביום 28.1.14 נפגשו מר אביגל ומר אלברט כנציגי הנתבעות עם מנהלי רשת בורגרים (עמ' 44, שורות 5-8 לפרוטוקול) ובהמשך לפגישה זו הוחלפו טיוטות הסכם שכירות אשר התגבשו לטיוטה סופית בחודש אפריל 2014 אשר נחתמה ביום 18.5.14 (עמ' 49, שורה 20, עמ' 50 שורות 3-6 לפרוטוקול).
מר אביגל מאשר בעדותו כי במועד המשא ומתן עם רשת בורגרים היה מודע לתניית הבלעדיות המעוגנת בהסכם השכירות עם התובעת (עמ' 40 שורות 7-10 לפרוטוקול). מר אביגל התבקש להבהיר כיצד כניסתו למשא ומתן עם רשת בורגרים בשלב זה עולה בקנה אחד עם תניית הבלעדיות ועל כך השיב:
"חשוב לציין שזה היה לאחר עשרות פניות טלפוניות שבהן קיבלנו התעלמות מוחלטת ממר חרטי, לא חזר לטלפונים שלנו, שלא לדבר על העובדה שבתכלס לא שילם חובות בני 5 חודשים. שנית, פנינו לייעוץ משפטי בנושא, הוא הבהיר לנו בנושא הבלעדיות שמי שמפר את החוזה הוא מר חרטי, בכך שלא עומד במה שהוא התחייב אליו ולכן כמי שמפר את החוזה לדרוש תעמוד בחוזה שאני לא עומד בו. שלישית, לפי מה שהסביר לי היועץ המשפטי, יש בעיה מבחינת הגבלים עסקיים שאסור לתת בלעדיות כזו ולכן הבלעדיות לא בתוקף מבחינה משפטית. רביעית, ידענו ואני אומר ידענו כי זה כמו שאתה כעורך דין מקצועי יושב עם לקוח יודע להבין דברים מתוך דבריו, ידענו בסוף ינואר שמר חרטי אין לו עניין להישאר במקום עם העסק הזה וקיווינו בשלב הראשוני שאולי נוכל להכניס את בורגרים להחליף את מר חרטי. אני מתכוון בתוך העסק של חרטי, יכול להיות שהוא יקנה את העסק ממנו או ייכנס בנעליו, זה בינתיים בשלב של שלח לחמך" (עמ' 44, שורות 13-23 לפרוטוקול).
מר אביגל מטעים התנהלות זו בכך שידע כי רשת בורגרים הוא "שוכר טוב" (עמ' 51, שורה 32 לפרוטוקול).
יחד עם זאת הדגיש העד כי במהלך המשא ומתן הודע לרשת בורגרים כי קיימת זכות בלעדיות לתובעת והיא רשאית להאריך את הסכם השכירות מול הנתבעת 1 (עמ' 48, שורה 7 לפרוטוקול). עוד הוסיף העד "אני מספיק מנוסה לדעת מי רוצה להשכיר ומי סתם מחפש סיפורים כי להביא לבית המשפט אולי הוא יוציא משהו" (עמ' 49, שורות 26-27 לפרוטוקול).
30. מעדותו של מר אביגיל ניכר כי המשא ומתן עם רשת בורגרים החל בסביבות סוף ינואר 2014 לאחר פנייה מצד הרשת "היה ביקוש שלהם או של עוד כמה שבאו כתוצאה מהקנייה" (עמ' 43, שורות 25-27 לפרוטוקול) וכי הוא נפגש עם נציגי הרשת ביחד עם אחד ממנהלי הנתבעת 1 מר אלברט (עמ' 44, שורות 7-8 לפרוטוקול).
מנגד הודה מר אביגל בחקירתו כי הוא לא נפגש עם המציעים שהוצעו על ידי התובעת (עמ' 49, שורה 20 לפרוטוקול). כך גם לא נטען מצד הנתבעות, וממילא שלא הוכח, כי הן פנו למציעים שהובאו על ידי התובעת לצורך קיום מגעים לחתימת הסכם שכירות "בתנאים מסחריים כפי שיסוכמו בין המשכיר לנעבר" כשדרישת סעיף 13ד להסכם.
31. בע"א 15/87 מדינת ישראל נ' יהודה וייס, פ"ד מה(1) 342 (1990) נדון סירובו של מחכיר להעברת זכויותיו של שוכר לצד שלישי ולעניין זה נפסק כי "כדי שסירוב המחכיר להעברת זכות החכירה ייחשב לסביר צריך שיהא לו טעם הוגן, מוצק וממשי. מתחם השיקולים הסבירים אינו מוגבל, כפי שהיה פעם בפסיקה האנגלית, דווקא בנימוקים הנעוצים באישיותו של מקבל ההעברה או בשימוש שהלה יועיד לנכס. סבירותו של הסירוב תלויה בכל מקרה ומקרה בנסיבותיו המיוחדות" (השוו גם: יהושע ויסמן, עיונים בנושא השכירות, משפטים כרך לג (תשס"ג) 329, עמ' 378-379).
32. לאחר שנתתי הדעת למכלול השיקולים ובחנתי את נימוקי הסירוב של הנתבעות אני סבור כי מדובר בטעמים המעוגנים בחשש לגיטימי שהמציעים (השוכרים החליפיים) לא יעמדו בהתחייבויות שנטלה על עצמה התובעת בהסכם ודרישה זו עונה על מבחן הסבירות הנובעת מתכלית החוזה ומתיישבת עם כוונת הצדדים.
ואין זה בלתי סביר או מתקבל על הדעת שמשכיר יחפוץ בהגנה על קניינו על מנת להבטיח את וודאות ההכנסה, ולשם כך יבחר שוכר שמהימנותו הכלכלית וחוסנו הפיננסי משכנע. נראה שיש בנימוק זה טעם הוגן וממשי המבטיח את זכויות הנתבעת 1 כמשכירה ואת הסיכונים בהיעדר יכולת פירעון של השוכר החלופי.
תנא מסייע למסקנה זו ניתן למצוא במאזן הנוחות שבין הצדדים, כך שלהתרשמותי, בהתחשב במידת הנזק שעשוי להיגרם לתובעת עקב שלילת האפשרות להעברת זכויותיה כפי שהוכח בפני, ובשים לב לאורך תקופת השכירות, מהימנותם הכלכלית של השוכרים החליפים, אל מול הפגיעה האפשרית בזכויותיה הקנייניות של הנתבעת 1 בנכס עקב הפעלת ההוראה החוזית – ידה של הנתבעת 1 היא על העליונה בנסיבות העניין.
ויושם הדגש כי ככל שמדובר בהתנגדות התובעת להעברת הזכויות הנעוצה אך ורק ברצונה להתנות העברה זו בשיפור תנאיה המסחריים של העסקה, כי אז מדובר בהתניה בלתי סבירה בנסיבות העניין. אולם להתרשמותי לצד נימוק זה שקלה התובעת נימוקים אובייקטיבים החוסים במתחם הסבירות. שכן בעת בחינת השוכר החלופי הנתבעת 1 אינה מחויבת ליטול סיכונים חוזיים שלא נטלה בעת ההסכם עם התובעת, ולא הוכח בפני כי השיקול הבלעדי שעמד לנגד עיני הנתבעת 1 היה שיפור תנאי ההסכם אגב ביטול תניית הבלעדיות בהסכם עם רשת בורגרים.
33. מניתוח מכלול האמור שוכנעתי כי סירובה של הנתבעת 1 לשוכרים החלופיים המוצעים על פי הנתונים שהוצגו בפניה לא נבע מטעם שאינו ענייני והוגן, ועל כן נסיבות העניין אינן מקימות לתובעת תרופה בגין נזק שנגרם לה לכאורה עקב כישלון ההתקשרות עם אותם מציעים.
התוצאה
34. אשר על כן התביעה נדחית.
35. לאור העובדה כי התנהלות הנתבעות לא היתה נקיה מפגמים ומכל דופי אני מחייב את התובעת בהוצאת משפט ושכ"ט עו"ד של הנתבעות ברף הנמוך ובסך כולל של 5,000 ₪ בצירוף מע"מ. סכום זה ישולם תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יתווספו לו הפרשי הצמדה וריבית כדין עד מועד הפירעון בפועל.
ניתן היום, י"ב אדר א' תשע"ט, 17 פברואר 2019, בהעדר הצדדים.
אריאל ברגנר