37. תנאי העסקה. יסוד זה בחוק דורש כי תנאי החוזה יהיו גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. המבחן ליישום יסוד זה הוא מבחן אובייקטיבי-חיצוני והוא מחייב בירור שתי שאלות משנה – מהו "המקובל" ומהי "מידה בלתי סבירה". המקובל הוא התנאים הנוהגים בפועל והמופיעים תדיר בסוג החוזים שאליהם משתייך החוזה הנדון. מידה בלתי סבירה היא המידה שבה צריכים להיות תנאי החוזה גרועים מן המקובל כדי לבסס את עילת העושק. למשל הפרשי ערך על פי נסיבות העסקה ותנאי השוק (גבריאלה שלו, אפי צמח, דיני חוזים, מהדורה רביעית (2019), 438, 441-442).
38. במקרה דנן, מונחות לפניי חוות דעת שמאיות מטעם הצדדים ומטעם שמאי בית המשפט ועדות המשיב בדבר חוות דעת שמאית של בנק דיסקונט.
כל חוות הדעת הצביעו על כך שסכום העסקה נמוך ממחיר השוק. ההפרש בין המחיר החוזי - של 630,000 ₪ - לבין מחיר השוק בחוות הדעת השונות נע בין 50,000 ₪ ועד 230,000 ₪. מדובר בהפרשים משמעותיים העולים, לטעמי, כדי מידה בלתי סבירה בהתאם לנסיבות העסקה ותנאי השוק. ואפרט.
39. בטרם רכש את הדירה, המשיב הזמין חוות דעת מטעמו, שנערכה על ידי השמאי אברהם ברק בן יאיר ביום 10.11.2016, חמישה ימים לפני חתימת ההסכם בין המבקש למשיב. על פי חוות הדעת, שווי הדירה הוערך בכ-680,000 ₪, שהם 50,000 ₪ יותר מהתמורה בהסכם המכר.
אוסיף כי בסעיף 7 לחוות הדעת, צוינו "עסקאות השוואה" של דירות 3-4 חדרים שנמכרו בין החודשים יוני-אוגוסט 2016, בסכומים שבין 745,000 ₪ - 820,000 ₪. הפער בין "דירות ההשוואה" לבין הערכת שווי הדירה, לא הוסבר בחוות הדעת.
40. בנוסף, המשיב העיד כי קיבל הערכת שמאי מטעם בנק דיסקונט, שם נטל משכנתא לצורך מימון רכישת הדירה. המשיב לא צירף לתיק את הערכת השמאי מטעם הבנק (על אף שציין כי יעשה כן), אך העיד כי הבנק העריך את הדירה בשווי של 700,000-720,000 ₪ (פרוט' מיום 29.11.2017, עמ' 24 שורות 10-11; פרוט' מיום 13.12.2018, עמ' 35 שורות 20-21).
נמצא, כי לא רק שמדובר במחיר נמוך ממחיר השוק, אלא שהמשיב ידע בזמן אמת כי הוא רוכש את הדירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק.
41. אינדיקציה נוספת לפער בין המחיר החוזי לבין מחיר השוק היא העסקה שביצע המשיב למכירת הדירה זמן קצר לאחר קנייתה מהמבקש.
המשיב התקשר, כאמור, בעסקת מכר הדירה עם חי ביטון ביום 13.7.2017, כשמונה חודשים לאחר הסכם המכר בינו לבין המשיב. התמורה שנקבעה בזיכרון הדברים בגין הדירה היא 745,000 ₪. כחודש וחצי לאחר מכן, ביום 4.9.2017, ביטל המשיב את ההסכם עם חי ביטון וכרת הסכם מכר חדש עם המשיב 3, על סך 700,000 ₪. כשנשאל מדוע הסכים למכור למשיב 3 את הדירה בזול יותר, ענה כי זה היה כסף מהיר מאוד, והוא קיבל ממר חי ביטון סך של 45,000 ₪ (פיצוי מוסכם), אז לא היה אכפת לו למכור למשיב 3 בזול יותר (פרוט' מיום 2.10.2017, עמ' 4 שורות 17-18).
מכאן שהמשיב מכר את הדירה (פעמיים) במחיר הגבוה ב- 115,000 ₪ מהמחיר החוזי מול המבקש.
בהקשר זה אציין כי המשיב 3 העיד כי שילם ישירות למר חי ביטון סך של 110,000 ₪, בנוסף על הסך של 700,000 ₪ הקבועים בהסכם המכר, וכי רכש את הדירה ב- 810,000 ₪. (פרוט' מיום 13.12.2018 עמ' 37 שורות 1-3, עמ' 38 שורות 6-7, עמ' 39, שורות 5-6). לדברי מר פרץ, שווי הדירה נבחן גם על ידי שמאי מטעם הבנק, אך הוא לא זכר מה גובה השמאות ולא הציג את חוות הדעת (שם, שר' 13 – 17).
42. השמאי מטעם בית המשפט, מר אליהו טלמון, חווה דעתו כי שווי הדירה עומד על סך של 860,000 ₪ - פער של 230,000 ₪ מהמחיר החוזי בין המבקש למשיב.
לא מצאתי לקבל את טענות המשיב כי השמאי לא ידע להסביר על בסיס מה העריך את שווי הדירה. בסעיף 7.2 לחוות דעתו ציין השמאי כי קבע את שווי הדירה על פי גישת ההשוואה המבוססת על השוואת הדירה לעסקאות או מחירים של נכסים דומים בשוק, תוך ביצוע ההתאמות הנדרשות להשוואה. בין היתר, לקח השמאי בחשבון את השכונה, גילו של הבניין, הקומה, הרחוב בו נמצאת הדירה והרחובות הסמוכים לה, מצבה של הדירה, אופן חלוקתה והמצב התחזוקתי שלה. במענה לשאלות הבהרה ציין השמאי כי כל הבניינים ששימשו להשוואה בבתים בני גיל דומה הן בני 4 קומות ללא מעלית – כמו הדירה שבנושא המחלוקת.
גם בעדותו, ציין השמאי כי טבלת ההשוואה כוללת דירות בקומות שונות, והוא נוטה בחישוב ממוצע של שווי חדר ושווי מטר מרובע, וכך קובע שווי ממוצע של הדירה (פרוט' מיום 10.4.2019 עמ' 44 שורות 3-5).
בנוגע לשיפוץ שטען המשיב שנעשה בדירה, העיד השמאי כי להתרשמותו לא נעשה "שיפוץ אמיתי" בדירה, אלא רק סיוד של הדירה (עמ' 48 שורות 14-15, עמ' 49 שורות 4-6).
כשנשאל השמאי איך היה מעריך עסקת מכר של הדירה בסך של 630,000 ₪, השיב כי או שהדירה הרוסה, או שזה לא המחיר האמיתי שלה. השמאי הוסיף כי בשביל מחיר כזה, הדירה צריכה להיות לא ראויה למגורים (עמ' 49 שורות 16-25).
43. מכל האמור עולה כי מחיר הדירה שנקבע בהסכם המכר בין המבקש למשיב לא שיקף את שווי השוק האמיתי של הדירה. מסקנתי מבוססת על שלוש חוות דעת שמאיות שהוגשו לתיק ועדותו של המשיב בדבר חוות דעת מטעם בנק דיסקונט, וכן על דברי משיב 3 על מחיר רכישת הדירה. כל חוות הדעת העריכו את שווי הדירה בסכום גבוה יותר מאשר המחיר בו נמכרה למשיב – בין 680,000 ₪ ל-860,000 ₪. מדובר בפערים משמעותיים מהמחיר בהסכם המכר. אין ספק כי המשיב ידע על המחיר הנמוך שבו הוא קונה את הדירה מהמבקש, הן מחוות הדעת שנטל מטעמו, והן מהערכת השמאי של בנק דיסקונט. ואכן, המשיב מכר את הדירות בשתי עסקאות מכר שונות, במחיר קרוב יותר למחיר השוק של הדירה, ובפער של 115,000 ₪, בחלוף חודשים ספורים.
44. נמצא, כי מתקיימים במקרה דנן שלושת יסודות עילת העושק, המקנה למבקש הזכות לבטל את ההסכם.
נוכח המסקנה כי לבקשת המבקש ההסכם מתבטל בשל פגם בכריתה, אינני נדרשת לטענה הנוספת שהעלה המבקש, לפיה ההסכם הופר.
45. בטרם סיום אציין כי לא מצאתי כי עסקת המכר בין המשיב למשיב 3 מצדיקה, כשלעצמה, הימנעות מביטול הסכם המכר בין המבקש למשיב.
המשיב 3 העיד (ביום 29.11.2017) כי היה מודע לכך שהייתה בעיה משפטית בחתימה על הסכם המכר. למרות זאת, הוא לא פנה לייעוץ משפטי ולא בירר אודות "הבעיה המשפטית" בנוגע לדירה, אלא חתם על הסכם המכר על אף ידיעתו. כשנשאל מה יקרה אם בסופו של דבר בית המשפט יבטל את ההסכם והוא לא יוכל לרכוש את הדירה, השיב כי הוא יכבד את החלטת בית המשפט, וידרוש את חלקו בהפרת החוזה (עמ' 20 שורות 6-11).
בהמשך, בדיון מיום 13.12.2018, שינה המשיב 3 את גרסתו בנוגע למידת העניין שלו בדירה, והעיד כי כשקיבל אותה ביצע בה ניקיון, צביעה, הברקה של ריצוף, פרגולה במרפסת, רשתות בחלונות וטיפול במזגנים. בנוסף העיד כי במשך כשנה הוא משכיר את הדירה בסך של 3,000 ₪ לחודש, על אף שטרם שילם את הסכום המלא בעבור הדירה (עמ' 36 שורות 2-3, 10-15).
46. הגם שלכאורה יש למשיב 3 אינטרס בתוצאות ההליך המשפטי, הוא לא הגיש כתבי טענות במהלך ההליך, לא הגיש ראיות מטעמו, לא התייצב לכל הדיונים, ולא התנהג כמי שיש לו יריבות עם המבקש. מעבר להצהרה בדיון מיום 13.12.2018 בה ביקש שהדירה תישאר ברשותו, אחרת יפסיד את עליית ערך הדירה (עמ' 36 שורות 20-22), לא ביצע המשיב 3 פעולות אקטיביות בהליך המשפטי, או בכלל, להותרת הדירה בידיו.
מגרסאותיו הסותרות של המשיב 3 ומהפסיביות בה נקט במהלך ההליך המשפטי עולה כי הוא אדיש לשאלה האם הדירה תיוותר בידיו בסופו של דבר. מכל מקום, התקשרותו בהסכם רכישת הדירה כאשר הוא יודע על הקושי המשפטי שוללת ממנו עדיפות בזכויות הקניין בדירה שעשויות לעמוד לרוכש בתום לב.
ביטול ההסכם והשבה
47. סעיף 18 לחוק החוזים מקנה למבקש את הזכות לבטל את החוזה שנכרת בנסיבות של עושק. הפעלת זכות הביטול היא בידיו של המבקש. נפסק כי הגשת תובענה שיש בה כדי להעיד על רצון לבטל את החוזה, עשויה להיות דרך מקובלת להודעת ביטול (ע"א 11/84 אשר רבינוביץ נ' שלב – הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ פ"ד (מ) 533, 545; ע"א 81/89 גולן נ' מדינת ישראל פ"ד מה(3) 824, 829). במקרה דנן, יש לראות בהגשת התביעה כהודעת ביטול.
48. עם ביטול החוזה מחמת עושק קמה חובת ההשבה. סעיף 21 לחוק החוזים מורה:
"משבוטל החוזה, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה, ואם ההשבה היתה בלתי אפשרית או בלתי סבירה – לשלם לו את שוויו של מה שיקבל".
חובת ההשבה היא הדדית ומקבילה – כל צד חייב להשיב למשנהו את מה שקיבל על פי החוזה (או את שוויו) וכל צד זכאי לקבל ממשנהו את מה שנתן על פי החוזה (או את שוויו). מטרת ההשבה היא למנוע התעשרות שלא כדין של צד אחד על חשבון האחר. מעיקרון זה נגזר שיעור ההשבה והוא נקבע על פי מבחני עזר שונים, ובהם כספים ששולמו, הוצאות שהוצאו, טובת הנאה שצמחה או מבחן סביר אחר (ע"א 741/79 כלנית השרון נ' הורוביץ פ"ד לה(3) 533, 541).
49. כמתואר לעיל, אין מחלוקת כי המשיב העביר למבקש סך של 192,000 ₪ ועוד סך של 282,000 ₪ ששולמו ישירות למשיבה 2 לכיסוי המשכנתא.
משקבעתי כי הסכם המכר שנכרת בין הצדדים – מבוטל – הדירה חוזרת לחזקתו של המבקש, ומנגד על המבקש להשיב למשיב סך של 474,000 ₪ ששולמו בעבור הדירה.
בנוגע ל-170,000 ₪ שבמחלוקת, משנפסק כי התשלום לא שולם למבקש, אין מקום להורות על השבתם.
סוף דבר –
מוצהר בזאת כי הסכם המכר מיום 15.11.2016 שנחתם בין המבקש למשיב 1 – מבוטל.
הדירה הידועה כגוש 1353 חלקה 15 ברחוב אייר 3 דירה 15 באשקלון תירשם על שמו של המבקש בלשכת רישום המקרקעין, בכפוף לכל דין, נוהל ותשלום אגרה, והכל בהתאם לנהלי רשם המקרקעין.
הערת האזהרה הרשומה על הדירה לטובת מר מאיר פרץ תימחק.
המבקש ישיב למשיב 1 סך של 474,000 ₪. התשלום ישולם תוך 60 ימים, שאם לא כן יישא הפרשי ריבית והצמדה כחוק.
משיב 1 ישלם למבקש הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 20,000 ₪.
סכום ההוצאות יקוזז מסכום ההשבה שעל המבקש להשיב למשיב.
ניתן היום, י"ט אלול תשע"ט, 19 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.
גאולה לוין